Neben den Tatsachen, dass es sich

müssen

  • drittens noch zusätzliche Umlagevoraussetzungen

für die Geltendmachung der Betriebskostensteigerung vorliegen.

Umlagevoraussetzung Kostensteigerung

Das Umlagerecht gilt für alle Steigerungen der Betriebskosten, soweit diese in der Bruttomiete bzw. in der Betriebskostenpauschale enthalten sind. Hierin nicht enthaltene Betriebskosten spielen bei einer potentiellen Erhöhung selbstverständlich keine Rolle. Etwas anderes gilt nur, wenn die Betriebskosten neu eingeführt werden oder erstmalig anfallen (siehe Klausel Nr. 4). Die Neueinführung kann auch durch den Vermieter selbst initiiert sein. [1]Sternel III Rn. 815 Die Kosten müssen lediglich als umlagefähig vereinbart sein [2]BGH VIII ZR 80/06 NZM 2006, 896 und einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Gebäudes entsprechen (siehe Wirtschaftlichkeitsgebot). Auch nach einer Modernisierung können neue Betriebskosten entstehen und so eine Umlagevoraussetzung begründen.

Es spielt dabei keine Rolle, ob die Kostensteigerung für den Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar war. [3]OLG Karlsruhe 10 W 47/80 (R) RE 04.11.1980 WuM 1984, 56

Wichtig ist, dass das Erhöhungsrecht erst dann für den Vermieter besteht, wenn sich die gesamte Betriebskostenlast erhöht hat. Sind manche Kosten gestiegen, andere aber gesunken, so dass im Saldo die Summe konstant geblieben ist, scheidet eine Erhöhung allein der gestiegenen Kosten aus. [4]BGH VIII ZR 106/11 NZM 2012, 20

Die Kostensteigerung muss bereits eingetreten sein. Ankündigungen von Versorgern über Preissteigerungen genügen nicht als Umlagevoraussetzung, wodurch kein Erhöhungsrecht besteht.

Berechnungsmethode

Die Erhöhung ergibt sich dabei aus der Differenz zwischen alter und neuer Betriebskostenlast. Hat sich die Miethöhe seit Beginn des Mietvertrages nicht verändert, wird einfach die seinerzeitige Kostenlast mit der aktuellen verglichen. Hat sich die Miete zwischenzeitlich geändert, wird der jeweilige Betriebskostenanteil zum Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung als Ausgangswert verwendet. [5]KG RE 05.08.1997 GE 1997, 1097

Umlagevoraussetzung

Kennt der Vermieter (bspw. aufgrund eines Eigentumswechsels) die Höhe des zuletzt angesetzten Betriebskostenanteiles nicht, kann er die zum Zeitpunkt des Eigentumsüberganges angefallenen Betriebskosten zur Grundlage späterer Erhöhungen machen. Dass dabei manche Veränderungen der Betriebskosten bis zum Eigentumswechsel nicht in die Berechnung des Ausgangswertes einfließen, ist nicht schädlich. Schließlich hat der Mieter hierdurch keinen Nachteil: Waren die Betriebskosten vor dem Eigentumswechsel gesunken, ist der Ausgangswert auch niedriger. Waren sie hingegen vor dem Eigentumswechsel gestiegen, hat der Mieter Geld gespart.

Rückwirkende Mehrbelastungen

Während des bestehenden Mietvertrages

Im Regelfall genügt das Recht des Vermieters, die Erhöhung zukünftig umzulegen, nachdem er von ihr Kenntnis erlangt hat. Gelegentlich jedoch reicht das nicht. Etwa dann, wenn er einen Grundsteuerbescheid mit einer nachträglichen Erhöhung (ggf. auch für Jahre rückwirkend) erhält. Hier gestattet § 560 Abs. 2 BGB die eingeschränkte rückwirkende Abwälzung der Mehrkosten. Die Einschränkung besteht einerseits in der Dauer der Rückwirkung (nur für das Kalenderjahr vor der Erhöhungserklärung) und andererseits darin, dass der Vermieter binnen drei Monaten ab Kenntnis von der Erhöhung die rückwirkende Umlage vornimmt. Lässt er diese Frist tatenlos verstreichen, beschränkt sich sein Erhöhungsrecht auf die Zukunft. Für die Einhaltung der Frist (drei Monate) ist der Zugang der Erhöhungserklärung beim Mieter maßgeblich.

Fraglich ist, ab wann der Vermieter Kenntnis von der Kostensteigerung hat. Hierbei ist jedenfalls positive Kenntnis nötig. Daran mangelt es, wenn der Vermieter mit einer Steigerung nur rechnet (etwa, weil die Gemeinde Grundsteuererhöhungen angekündigt hat). Das geht im Widerspruchsverfahren gegen die Behörde sogar so weit, dass positive Kenntnis erst dann vorliegt, wenn der endgültige Bescheid vorliegt. [6]Kinne in Kinne/Schach/Bieber § 560 Rn. 57 Der Vermieter ist aus mietvertraglicher Nebenpflicht schließlich zunächst angehalten, gegen einen fehlerhaften Bescheid vorzugehen.

Übrigens kann der Vermieter sich nicht wirksam gegen den rückwirkenden Grundsteuerbescheid wehren, indem er gegenüber der Behörde vorträgt, die verspätete Geltendmachung vereitele die Weiterbelastung an den Mieter. [7]BVerwG NJW 1982, 2682 Es gibt allerdings Beispiele, in denen die Behörde die nicht umlagefähigen Anteile (Zeiträume) dem Vermieter aus Billigkeit erlassen hat. [8]Gather DWW 2000, 299 mit weiteren Nennungen

Nach beendetem Mietvertrag

Ob der Vermieter auch nach dem Ende des Mietvertrages zur rückwirkenden Geltendmachung von Mehrbelastungen berechtigt ist, ist streitig.

Im Falle einer Betriebskostenabrechnung (also bei Betriebskostenvorauszahlungen!) kann der Vermieter dies sehr wohl tun: Erhält er nachträglich erst Kenntnis von Kostensteigerungen für die Vergangenheit, kann er den Mieter auch nach bereits erteilter Betriebskostenabrechnung in Anspruch nehmen und das Saldo der Abrechnung erhöhen. [9]LG Rostock 1 S 200/08 WuM 2009, 232 [10]LG Berlin 62 S 321/04 GE 2005, 737 Hierbei kann der Vermieter generell immer erst nach Beendigung des Mietvertrages die tatsächliche Kostenlast des Mieters ermitteln und Nachforderungen geltend machen (sonst würde es sich nicht um eine Abrechnung im Wortsinn handeln).

Im Falle einer Bruttomiete oder einer Betriebskostenpauschale ist das anders! [11]Blank in Blank/Börstinghaus § 560 Rn. 13 Grundlage für das Gestaltungsrecht zur nachträglichen Erhöhung der Pauschale bzw. der Bruttomiete ist § 560 Abs. 1, 2 BGB. Jedoch endet dieses Recht im Zeitpunkt des Endes des Mietvertrages. Dem Vermieter fehlt also schlicht die Grundlage, mit der er eine Erhöhung fordern könnte.

Zum Verfahren der Umlage erhöhter Betriebskosten bei einer Pauschale bzw. bei einer Bruttomiete und zur Fälligkeit des erhöhten Betrages lesen Sie mehr in den nächsten Beiträgen.

Fußnoten / Quellennachweis[+]