Mieter und ihre Rechtsanwälte machen häufig sofort nach Zugang der Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachzahlung geltend. Ob das zulässig ist und ob auch der Vermieter ein solches Zurückbehaltungsrecht hat, zeigt dieser Beitrag.

Zurückbehaltungsrecht des Vermieters bei Guthaben

Wir fangen mit der einfachen Antwort an: Der Vermieter hat kein Zurückbehaltungsrecht an einem Guthaben des Mieters.01)BGH VIII ZR 78/04 NZM 2005, 452 Das liegt daran, dass er bzw. seine Hausverwaltung vor Versand der Abrechnung ausreichend Zeit und Gelegenheit hatten, die Abrechnung zu kontrollieren und sich von ihrer Richtigkeit zu überzeugen. Zudem lagen die Abrechnungsbelege vor. Demnach ist es nicht sachgerecht, dem Vermieter noch eine Prüfungsfrist und damit die Möglichkeit eines Zurückbehaltungsrechts zu eröffnen.

Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei Nachzahlung

Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters ergibt nur Sinn, damit er sich während der Dauer dieses Rechts davon überzeugen kann, ob die Nachforderung des Vermieters berechtigt ist. Literatur02)Blank NZM 2008, 745 03)Seldeneck Rdn. 3667 und Instanzgerichte 04)OLG Düsseldorf ZMR 2000, 453 05)LG Limburg WuM 1997, 120 billigten dem Mieter deshalb in der Vergangenheit ohne weiteres dieses Zurückbehaltungsrecht zu.

Dann hat der Bundesgerichtshof entschieden und sich gegen diese Praxis gewandt:

Nach zutreffender Ansicht des BGH gebe es nirgends einen Grundsatz, demnach der Schuldner einer Forderung sich erst von deren Richtigkeit überzeugen können muss.06)BGH VIII ZR 78/05 NZM 2006, 340 Demnach sei auch dem Mieter eine solche Zeit regelmäßig nicht zuzuerkennen.07)BGH VIII ZR 78/05 NZM 2006, 340 Das steht auch nicht im Widerspruch zu allgemeinem Recht: Der Schuldner hat die Leistung im Zweifel immer sofort zu bewirken, wenn etwas anderes vertraglich nicht vereinbart ist.08)§ 271 Abs. 1 BGB

Der Mieter hat also kein Zurückbehaltungsrecht. Es sei denn, er verlangt Einsicht in die Belege.

Belegeinsicht in die Abrechnungsunterlagen

nebenkosten-blog.de Zurückbehaltungsrecht

Zurückbehaltungsrecht nur bis zur Belegeinsicht

Einzig bis zur Belegeinsicht wird dem Mieter eine angemessene Prüfungszeit zugebilligt, während der er ein Zurückbehaltungsrecht habe.09)BGH VIII ZR 78/05 NZM 2006, 340 Verweigert der Vermieter dem Mieter die Einsicht in die Belege, verlängert sich das Zurückbehaltungsrecht entsprechend.

Wir verzichten auf die weitere Darstellung aller Argumente aus der Literatur, weil die Rechtslage nach der BGH-Entscheidung eindeutig ist.

Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts des Mieters

Der Mieter muss das Zurückbehaltungsrecht10)§ 273 BGB selbst geltend machen. Das geht auch durch schlüssiges Handeln, indem er etwa trotz Zahlungsfrist nicht zahlt und auf einen Termin zur Belegeinsicht wartet.

Folgen des Zurückbehaltungsrechts

Der Vermieter kann für die Dauer des Zurückbehaltungsrechts vom Mieter keine Zahlung verlangen und die Forderung auch nicht gerichtlich geltend machen.

Mit einer Nachzahlung, wegen der die Einrede des Zurückbehaltungsrechts geltend gemacht wurde, darf zudem nicht aufgerechnet werden.11)§ 390 BGB Der Vermieter kann also solange weder mit offenen Mietforderungen, noch mit Forderungen aus anderen Nebenkostenabrechnungen aufrechnen. Guthaben kann der Vermieter hingegen – auch trotz Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter – sofort mit offenen anderen Forderungen verrechnen.

Während der Dauer des Zurückbehaltungsrechts kann Verzug des Mieters nicht eintreten.

Dauer des Zurückbehaltungsrechts des Mieters

Einerseits dauert das Zurückbehaltungsrecht des Mieters so lange, bis der Vermieter die Belegeinsicht ermöglicht. Stellt sich dabei heraus, dass die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist, wurde sie in der Regel ohnehin nicht fällig. Zur Ausnahme bei teilfälligen Abrechnungen siehe hier. Stellt sich bei der Belegeinsicht heraus, dass die Abrechnung korrekt ist, ist nicht einzusehen, wofür der Mieter dann noch Zeit braucht. Damit endet unserer Ansicht nach das Zurückbehaltungsrecht.

Andererseits ist denkbar, dass der Mieter nicht zur Belegeinsicht erscheint, obgleich der Vermieter ihn daran nicht hindert bzw. ihn sogar eingeladen hat. Dann gibt es verschiedene Auffassungen, wie lange das Zurückbehaltungsrecht besteht, dem Mieter also Prüfungszeit bleibt:

  • mindestens einen Monat12)LG Frankfurt WuM 1990, 271
  • maximal einen Monat13)Weitemeyer in Staudinger § 556 Rn. 122
  • zwei, drei oder vier Wochen14)Wetekamp Kap. 6 Rn. 115
  • 30 Tage15)§ 286 Abs. 3 BGB16)Wall in Eisenschmid/Wall Rn. 1984

Im Ergebnis bleibt dem Mieter also nur maximal ein Monat Zeit, was sich auch mit den mittelbaren Regelungen des preisgebundenen Wohnraums deckt und damit angemessen sein dürfte.

Die Wirkungsdauer verlängert sich jedoch, wenn der Vermieter erkennbar nicht in der Lage ist, eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Liegt dem Mieter für den gleichen Abrechnungszeitraum nach bereits zwei Abrechnungen nun die dritte Version (also zweite Korrektur) vor, hat er wohl mehr Zeit zur Prüfung. So lange gelte dann auch sein Zurückbehaltungsrecht.17)AG Sinzig WuM 2008, 86

Im preisgebundenen Wohnraum gilt mittelbar im Prinzip nichts anderes, zumal der Mieter hier Anspruch auf Übersendung von Kopien der Abrechnungsbelege hat.18)§ 29 Abs. 2 NMV

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]