Im Grunde genommen gilt in der Wohnungseigentümergemeinschaft in Sachen Zahlungsverzug nichts anderes, als bei allen anderen Fällen von Verzug auch. Gesetzlich geregelt ist das in den §§ 286 ff. BGB.

Zahlungsverzug durch Mahnung

Ein Schuldner kommt erst dann in Verzug, wenn er trotz fälliger Forderung und ohne berechtigte Einrede trotz einer Mahnung nicht leistet.01)§ 286 Abs. 1 BGB In aller Regel erfolgen solche Mahnungen durch den Verwalter.02)§ 27 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 3 S. 1 Nr. 4 WEG Die Wohnungseigentümer können eine Pauschalgebühr für die Mahnung durch den Verwalter beschließen.03)§ 21 Abs. 7 WEG Die gleiche Verzugsfolge wie eine Mahnung löst übrigens auch die Zustellung einer Zahlungsklage nach § 43 Nr. 2 WEG oder eines Mahnbescheides aus.04)§ 286 Abs. 1 Satz 2 BGB

In aller Regel wird der Verwalter vor der Einleitung weiterer Schritte den säumigen Wohnungseigentümer anmahnen. Allerdings ist das in der weit überwiegenden Anzahl aller Fälle technisch nicht erforderlich, denn der Schuldner (also der Wohnungseigentümer) kann auch ohne Mahnung in Zahlungsverzug sein.

Zahlungsverzug ohne Mahnung

Das Bürgerliche Gesetzbuch besagt nämlich, dass es für den Zahlungsverzug des Schuldners keiner Mahnung bedarf, wenn

  • der Zeitpunkt der Leistung kalendermäßig bestimmt ist (hier denkbar durch Beschluss eines Fälligkeitsdatums)05)§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB oder wenn
  • dem Fälligkeitszeitpunkt ein Ereignis vorauszugehen hat, wonach Zahlung innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen soll, die sich kalendermäßig bestimmen lässt (beispielsweise durch schriftlichen Abruf einer Sonderumlage mit der Angabe, binnen 14 Tagen zu zahlen)06)§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder wenn
  • der Schuldner die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigert07)§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB oder wenn
  • aus besonderen Gründen und unter Abwägung aller Interessen ein sofortiger Zahlungsverzug gerechtfertigt ist.08)§ 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB

In allen vier Fällen kommt der Schuldner auch ohne Mahnung nach Fälligkeit automatisch in Verzug, sollte er nicht gezahlt haben.

In der WEG gilt übrigens nicht die 30-Tage-Regelung,09)§ 286 Abs. 3 BGB wonach der Schuldner einer Entgeltforderung unabhängig von einer Mahnung in Verzug gerät. Es handelt sich bei den Beitragsleistungen der WEG nicht im Entgeltforderungen in diesem Sinne, weil es an der Gegenleistung mangelt.10)Merle in ZWE 2003, 231

Vertretenmüssen des Wohnungseigentümers

Zahlungsverzug

Unterbleibt die rechtzeitige Zahlung (mit oder ohne Mahnung) des Wohnungseigentümers wegen eines Grundes, den er nicht zu vertreten hat, tritt kein Zahlungsverzug ein.11)§ 286 Abs. 4 BGB Einen unverschuldeten Rechtsirrtum beispielsweise muss der säumige Eigentümer nicht vertreten. Allerdings muss er sich gegebenenfalls fachkundigen Rechtsrat einholen, um die hohe Darlegungslast für seinen Entlastungsbeweis zu erbringen.12)OLG Hamburg ZWE 2002, 375

Ebenfalls nicht vertreten muss der Schuldner den Zahlungsverzug, wenn er dem Verwalter eine Einzugsermächtigung erteilt hat und dieser pflichtwidrig die Abbuchung nicht veranlasst. Denn in diesem Fall wird aus der eigentlichen Bringschuld des Wohnungseigentümers eine Holschuld des Verwalters.

Folgen des Zahlungsverzuges

Verzugszinsen

Haben die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart oder beschlossen, gilt: Für die Dauer des Zahlungsverzuges muss der säumige Wohnungseigentümer Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz an die WEG zahlen.13)§ 288 Abs. 1 BGB Weil es sich bei den WEG-rechtlichen Forderungen wie erläutert nicht um Entgeltforderungen handelt, findet die acht-Prozent-Regelung14)§ 288 Abs. 2 BGB bei Geschäften ohne Verbraucherbeteiligung keine Anwendung.15)Merle in ZWE 2003, 236 16)Greiner in ZMR 2002, 647

Allerdings können die Wohnungseigentümer auch einen höheren oder niedrigeren17)LG Itzehoe ZWE 2015, 138 Prozentsatz an Verzugszinsen vereinbaren oder mit Stimmenmehrheit beschließen.18)§ 21 Abs. 1 WEG Das geht übrigens auch über den Umweg des Verwaltervertrages, sofern dieser Vertrag konkret beschlossen wurde oder aber der Ermächtigungsbeschluss19)für den Abschluss eines Verwaltervertrages solche abweichenden Verzugszinsen explizit nennt.

Ersatz des Verzugsschadens

Der Wohnunsgeigentümer, der sich in Verzug befindet, muss neben den Verzugszinsen auch den Verzugsschaden erstatten.20)§§ 280 Abs. 1 i. V. m. Abs. 2, 286 BGB Dabei handelt es sich insbesondere – aber nicht abschließend – um die Kosten der Rechtsverfolgung. Dabei sind Anwaltskosten aber auf die Gebühren des RVG gedeckelt, gesonderte (höhere) Honorarvereinbarungen zwischen der WEG und dem Rechtsanwalt muss der Schuldner nicht tragen.

Vereinbarung von Ratenzahlung

Ratenzahlungsvereinbarungen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem säumigen Wohnungseigentümer sind möglich. Sie widersprechen selbst dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn bereits bekannt ist, dass der säumige Wohnungseigentümer zahlungsunfähig ist und die WEG für die Dauer der Ratenzahlungsvereinbarung auf die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs verzichtet.21)BayObLG 2Z BR 236/04 NZM 2004, 509 Es verletzt dabei auch keinen Gleichbehandlungsgrundsatz, wenn gegen andere zahlungsunfähige Eigentümer – also bei gleicher Sachlage – gerichtlich vorgegangen wird.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]