Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihre Ansprüche auf Beitragszahlungen (aus Wirtschaftsplan, Sonderumlage oder Jahresabrechnung) durch die Zahlungsklage der WEG durchsetzen.01)§ 43 Nr. 2 WEG Daneben ist auch ein gerichtliches Mahnverfahren nach §§ 688 ff. ZPO möglich.

Ermächtigungsbeschluss zur Zahlungsklage der WEG

Es ist originäre Aufgabe des Verwalters, die Beiträge der Wohnungseigentümer einzuziehen.02)§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG Um jedoch die Beitragsansprüche der WEG gegen ihre Mitglieder gerichtlich im Wege der Zahlungsklage oder des Mahnverfahrens geltend machen zu können, benötigt er eine entsprechende Ermächtigung durch einen mehrheitlichen Beschluss.03)§ 27 Abs. 3 Satz 1  Nr. 7 WEG

Da der Verwalter ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, kann er nach entsprechendem Ermächtigungsbeschluss als Prozessvertreter agieren. Demzufolge kann er dann auch Prozesshandlungen für und gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vornehmen. Dem steht § 79 Abs. 2 Satz 2 ZPO nicht entgegen.

Einzelne Wohnungseigentümer benötigen in aller Regel ebenfalls einen Ermächtigungsbeschluss, um anstelle des Verwalters Ansprüche der WEG für die WEG geltend zu machen.04)BGH V ZB 1/90 BGHZ 111, 148 Ausnahmsweise ist jedoch denkbar, dass ein einzelner Eigentümer im Rahmen der sogenannten Notgeschäftsführung zur Zahlungsklage für die WEG ermächtigt ist. Häufiger jedoch ist es zunächst geboten, den – warum auch immer – ausbleibenden Ermächtigungsbeschluss durch eine gerichtliche Entscheidung zunächst ersetzen zu lassen (siehe Gestaltungsklage). 05)§§ 21 Abs. 4, 8, 43 Nr. 1 WEG

Zahlungsklage der WEG

Weil die Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer nicht von einer Gegenleistung abhängig ist, kann im Rahmen der Zahlungsklage auch beantragt und entschieden werden, dass der säumige Wohnungseigentümer auch zukünftig fällig werdende Forderungen06)§ 257 ZPO zu begleichen hat. Das senkt die Prozesskosten, weil bereits beispielsweise die gesamte Wirtschaftsplansumme für ein Jahr geltend gemacht und sodann erforderlichenfalls vollstreckt werden kann.

Vollstreckung ohne Klage?

Die Gemeinschaftsordnung kann bestimmen, dass sich jeder Erwerber und spätere Wohnungseigentümer wegen des monatlichen Geldes der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwirft. Das muss wegen der Tragweite dieser Bestimmung in einer notariellen Urkunde erfolgen.07)KG NJW-RR 1997, 1304

Umschreibung eines Titels gegen einen Erwerber

Wie bereits hier ausgeführt, haftet ein Erwerber nur in Ausnahmefällen für die Rückstände seines Veräußerers. Der Erwerber tritt nicht als Rechtsnachfolger in die titulierte Schuld ein. Demnach ist eine Titelumschreibung08)nach §§ 727 Abs. 1, 325 Abs. 1 ZPO gegen den Erwerber regelmäßig nicht möglich.

Allenfalls dann, wenn einerseits eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, dass der Erwerber für die Beitragsrückstände des Veräußerers haftet und andererseits diese Vereinbarung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist, haften Veräußerer und Erwerber als Gesamtschuldner der rückständigen Beitragsleistung.

Allerdings wirkt ein Titel gegen den einen Gesamtschuldner grundsätzlich nicht automatisch auch gegen den anderen Gesamtschuldner.09)§ 425 Abs. 2 BGB Die Möglichkeit der Titelumschreibung wird demnach überwiegend abgelehnt.10)BGH NJW-RR 1989, 1055 11)BGH VI ZR 240/73 Rpfleger 1974, 260 Liegt also bereits ein rechtskräftiges Urteil gegen den Veräußerer vor, wird die Gemeinschaft in aller Regel nicht umhin kommen, auch gegen den Erwerber einen vollstreckbaren Titel durch erneute Zahlungsklage der WEG zu erwirken. Das ist aus prozessökonomischer Sicht zwar nicht sinnvoll. Dennoch sind nur wenige Autoren der Meinung, dass eine Titelumschreibung analog § 727 Abs. 1 ZPO möglich sein muss.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]