Man kann sich viele Diskussionen ersparen, wenn bereits im Mietvertrag eine Zahlungsfrist für Nebenkostenabrechnungen aufgenommen wurde. Eine solche Regelung ist im Interesse beider Seiten.

Preisfreier Wohnraum (Regelfall)

Oftmals ist bereits im Mietvertrag geregelt, bis wann das Ergebnis einer Nebenkostenabrechnung durch den Mieter auszugleichen ist.

Zahlungsfrist = nächste fällige Miete

Das kann einerseits mit einer anderen Frist verknüpft geschehen. So sind beispielsweise auch in einem Formularmietvertrag enthaltene Regelungen, demnach die Nachzahlung aus der Abrechnung mit der nächsten Miete auszugleichen ist, wirksam.01)OLG Düsseldorf WuM 2006, 381

Das gilt selbst dann, wenn die Zahlungsfrist am Tag nach dem Zugang der Nebenkostenabrechnung endet, weil die BGH-Rechtsprechung in diesem Punkt eindeutig ist. Ist sich der Mieter nicht sicher, ob die Nachforderung gerechtfertigt ist, bleibt ihm zur Überprüfung die Belegeinsicht und bis dahin ein Zurückbehaltungsrecht.

Ist eine solche Regelung im Mietvertrag enthalten, sind Mahnungen oder Zahlungserinnerungen vor Ablauf der Frist selbstverständlich gegenstandslos.

Zahlungsfrist = bestimmter Zeitraum

nebenkosten-blog.de Zahlungsfrist

Zahlungsfrist vorher regeln vermeidet Ärger.

Andererseits kann im Mietvertrag stehen, dass die Nachzahlung binnen einer bestimmten Frist02)§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB auszugleichen ist, was wir empfehlen. Wir halten eine Frist von zwei bis vier Wochen für angemessen.

Eine solche Frist darf nicht zu kurz sein, sonst verlängert sie sich automatisch auf eine angemessene Frist.03)LG Frankfurt/Main WuM 1990, 271: Eine Woche ist zu kurz. Verzug des Mieters tritt selbstverständlich erst nach der verlängerten Frist ein.

Preisgebundener Wohnraum (Ausnahme)

Für Wohnraummietverträge, bei denen die vertraglich geschuldete Miete geringer als die Kostenmiete ist, gilt:04)§ 4 Abs. 7 NMV Geht die Nachforderung dem Mieter bis zum 15. eines Monats zu, muss der Vermieter sie bis zum Ersten des Folgemonats zahlen. Bei Zugang nach dem 15. eines Monats ist die Nachzahlung erst bis zum Ersten des übernächsten Monats auszugleichen.05)§ 10 Abs. 2 WoBindG Der Mieter hat also eine Zahlungsfrist von circa zwei bis sechs Wochen.

Für Mietverträge über preisgebundenen Wohnraum, die eine geringere als die Kostenmiete zum Inhalt haben, gelten die Ausführungen zum preisfreien Wohnraum entsprechend.

Keine Vereinbarung im Mietvertrag

Haben die Parteien keine Vereinbarung getroffen, ist die Nachzahlung sofort auszugleichen, es sei denn, der Mieter macht zum Zwecke der Belegeinsicht ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Mehr dazu steht hier.

Unzulässig: Schweigen als Anerkenntnis der Abrechnung

Übrigens sind Regelungen im Mietvertrag, dass die Nebenkostenabrechnung automatisch anerkannt wird, wenn nicht binnen einer bestimmten Frist widersprochen wird, nichtig.06)KG NZM 2002, 95407)OLG Düsseldorf ZMR 2000, 453

Zum Einen unterlaufen solche Regelungen das Recht auf Einwendungen des Mieters binnen zwölf Monaten08)§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, was nicht zulässig und damit unwirksam ist.09)§ 556 Abs. 4 BGB Zum Anderen würde eine solche Regelung die Beweislast auf den Mieter umkehren.10)§ 309 Nr. 12 BGB Beides geht natürlich nicht.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]