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Wohnungseigentum: Miteigentumsanteile oder Fläche?

Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung (oder von Teileigentum) wird meistens direkt im Mietvertrag die Umlage anhand der Miteigentumsanteile vereinbart. Das hat den Vorteil, dass somit die Verwalterabrechnung der WEG als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung verwendet werden kann.

Miteigentumsanteile (MEA) als Umlageschlüssel

Vermieter und Mieter können eine solche Vereinbarung treffen,01)BGH VIII ZR 169/03 weil dieser Umlageschlüssel meistens billigem Ermessen entspricht.02)§§ 315, 316 BGB Letzteres deshalb, weil die Miteigentumsanteile im Regelfall nach der Fläche des Gebäudes ausgerechnet werden. Zudem werden die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums für den Sondereigentümer (=Vermieter) meistens nach Miteigentumsanteilen verteilt.03)§ 16 WEG

Allerdings müssen Miteigentumsanteile und Fläche nicht zwingend übereinstimmen,04)BGH IX ZR 260/97 WuM 1999, 422 der teilende Eigentümer kann das frei bestimmen. Im Ergebnis kann es also passieren, dass eine Verteilung der Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen nicht mehr billigem Ermessen entspricht. Der vermietende Eigentümer muss dann stattdessen das Verhältnis der Nutzflächen als Umlageschlüssel anwenden.

Eigentümergemeinschaft vs. Mietvertrag

Es spielt dabei keine Rolle, wie die Kosten innerhalb der WEG verteilt werden. Im Verhältnis zum Mieter zählen allein die Bestimmungen des Mietvertrages. Wenn also die WEG nach einem (fast beliebigen) Umlageschlüssel abrechnet und im Mietvertrag das „Verhältnis der Wohnfläche“ angegeben ist, muss der Vermieter nach letzterem abrechnen.

Auch kann es sein, dass die WEG einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG fasst und Betriebskosten anders verteilen will. Um das dann zum Inhalt seines Vertrages mit dem Mieter zu machen, benötigt der Vermieter einen Änderungsvorbehalt im Mietvertrag.

nebenkosten-blog.de Miteigentumsanteile

Dabei hat auch dieser Änderungsvorbehalt Grenzen: Wenn die WEG sämtliche Betriebskosten zukünftig nach Anzahl der Wohnungen verteilen will, dürfte das zwar ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Ein solcher Beschluss kann dennoch mangels rechtzeitiger Beschlussanfechtung Bestandskraft entfalten. Dann gilt der Beschluss gegen den Vermieter, der eine entsprechende Abrechnung akzeptieren muss. Der Beschluss gilt jedoch nicht gegen den Mieter, der dann weiterhin Anspruch auf eine Kostenverteilung nach dem vereinbarten bzw. alten Umlageschlüssel hat.

Eine weitere Kollision tritt in zeitlicher Ebene auf. Die WEG kann bereits für die laufende Abrechnungsperiode eine Änderung des Umlageschlüssels beschließen. Der Vermieter hat hingegen allenfalls für noch nicht begonnene Abrechnungszeiträume einen Anspruch auf Änderung des Umlageschlüssels.

Achtung bei unterschiedlichen Umlageschlüsseln!

Wendet der Vermieter notgedrungen einen anderen Umlageschlüssel gegenüber seinem Mieter an, als er innerhalb der WEG angewendet wird, darf er unter keinen Umständen dem Mieter mehr Kosten belasten, als er selbst an die WEG zahlen muss.05)LG Berlin GE 1988, 1169

Nebenkostenabrechnung korrekt?

Wenn Vermieter und Mieter eine Verteilung der Nebenkosten nach Fläche vereinbart haben und der Vermieter dennoch nach Miteigentumsanteilen abrechnet, stellt das keinen formellen Mangel der Nebenkostenabrechnung dar, weil der Mieter das auf den ersten Blick erkennen kann.06)BGH VIII ZR 115/04 GE 2005, 50

In materieller Hinsicht wäre eine solche Verfahrensweise auch nur dann falsch, wenn die Miteigentumsanteile mit den Flächen nicht äquivalent sind, was weit überwiegend der Fall ist. Es empfiehlt sich jedoch generell, den Mieter vorher darauf hinzuweisen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]

2 Kommentare

  1. Dr. Rudolf Werner

    2. November 2017 at 13:18

    Guten Tag, mit Interesse habe ich Ihre Ausführung zu den Nebenkostenabrechnungen gelesen. Ich habe – als Vermieter einer Eigentumswohnung – jedoch eine Frage, die hier nicht besprochen wurde.
    In unserer – einer recht großen – WEG werden seit Jahren individuelle Ausbauten im Dachgeschoss durch Eigentümer vorgenommen, die in der obersten Etage wohnen. Durch diese Ausbauten ändert sich die Gesamtnutzfläche der Anlage. Die NK-Abrechnungen werden durch den Verwalter nach MEA ausgeführt, die jedoch nicht mit der Fläche mit wachsen. Damit ändert sich logischer weise fast jährlich das Verhältnis der Wohnungsfläche zum den Miteigentumsanteilen. Das bedeutet auch, dass ein Eigentümer der ein Dach ausgebaut hat und dies als Wohnung benutzt nunmehr einen geringeren Anteil an den Gemeinschaftskosten trägt als seiner Nutzfläche entspricht, da sein MEA ja konstant blieb.
    Meine diesbezügliche Frage: Ist das von der Verwaltung korrekt ?
    Mit freundlichen Grüßen

    • Hallo Herr Dr. Werner,

      was die Abrechnung innerhalb der WEG betrifft, so kommt es darauf an, was in der Teilungserklärung geregelt ist. Unterstellt, dass die ausgebauten Einheiten bereits als Sondereigentum bestehen, haben sie auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum (MEA). Damit dürfte sich die Gesamtzahl der MEA eigentlich nicht ändern – es sei denn, die Teilungserklärung befreit die DG-Einheiten bis zur Fertigstellung von einigen Kosten. Der Verwalter hat die Kosten jedenfalls so zu verteilen, wie es die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bzw. das Gesetz vorsehen. Letzteres kennt keine Verteilung nach Fläche, sondern nur eine Verteilung nach MEA. Innerhalb der WEG gibt es keinen notwendigen Zusammenhang zwischen Fläche und MEA, die MEA können vom teilenden Eigentümer nahezu frei festgesetzt werden.

      Wenn Sie allerdings die Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter meinen, so müssten neue bewohnte Einheiten sehr wohl zu größeren Gesamtflächen führen. In keinem Fall darf der vermietende Wohnungseigentümer dabei dem Mieter höhere Kosten berechnen, als er selbst innerhalb der WEG zu tragen hat.

      Beste Grüße, LM

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