Bei der Frage, wie mit Wirtschaftsplan und Eigentümerwechsel in der WEG umgegangen werden muss, spielt die Fälligkeitstheorie eine wichtige Rolle.

Fälligkeitstheorie für Beiträge

Ihr zufolge schuldet jeder Wohnungseigentümer nur die Lasten- und Kostenbeiträge, die während der Dauer seiner Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft fällig werden.01)BGHZ 104, 197 02)OLG Hamm NJW-RR 1996, 911 03)LG Saarbrücken 5 S 26/08 ZMR 2009, 877 04)BayObLG WE 1998, 316

Es ist also für den Wirtschaftsplan und Eigentümerwechsel nicht entscheidend, wann die Wohnungseigentümer einen entsprechenden Beschluss gefasst haben, sondern zu wann die Leistung fällig ist, also beglichen werden muss.

Wirtschaftsplan und Eigentümerwechsel:
Alle Erwerbsvorgänge gleichermaßen betroffen

Das gilt für alle Erwerbsvorgänge gleichermaßen, so also auch für den Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Der Veräußerer bzw. Zwangsversteigerungsschuldner muss alles zahlen, was bis zum Eigentumsübergang fällig wird. Der Erwerber bzw. Ersteher schuldet hingegen alle Beiträge, die nach dem Eigentumsübergang fällig sind, obgleich der maßgebliche Beschluss eventuell weit vor seiner Eigentümerschaft gefasst wurde.05)BGHZ 95, 118 = NJW 1985, 2717

 

Der Eigentumsübergang tritt dabei mit Umschreibung im Grundbuch ein. Etwas anderes gilt nur im Rahmen der Zwangsversteigerung. Hier wird der Ersteher unabhängig von einer späteren Eintragung im Grundbuch sofort im Zeitpunkt d

es Zuschlags Eigentümer und damit Mitglied der Eigentümergemeinschaft.

Dies alles folgt unmittelbar aus § 16 Abs. 2 WEG. Demnach folgt die Beitragspflicht des Wohnungseigentümers aus seiner Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Letztere ist untrennbar mit dem Wohnungs- oder Teileigentum (Sondereigentum) verbunden: Kein Sondereigentum ohne Mitgliedschaft, keine Mitgliedschaft ohne Sondereigentum.

Keine Schuldübernahme für Veräußerer

Wirtschaftsplan und Eigentümerwechsel

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keine Schuldübernahme oder einen Schuldbeitritt des Erwerbers bzw. Erstehers für seinen Vorgänger. Er haftet demnach grundsätzlich nicht für alte Beitragsrückstände. Vielmehr haftet hierfür auch nach seinem Ausscheiden aus der Wohnungseigentümergemeinschaft der Veräußerer.

Jedoch sind die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht gehindert, für uneinbringliche Beitragsrückstände des Veräußerers eine Sonderumlage zu beschließen, an der der Erwerber bzw. Ersteher ebenfalls zu beteiligen ist. Diese Praxis ist zulässig und verbreitet, stößt aber gleichwohl bei den „neuen“ Wohnungseigentümern selten auf Verständnis oder gar Wohlwollen.

Keine gesamtschuldnerische Haftung zwischen Veräußerer und Ersteher

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt ebenfalls keine gesamtschuldnerische Haftung des Erwerbers bzw. Erstehers und des Veräußerers. Jeder haftet wirklich nur für den Teil, der während seiner Eigentümerschaft fällig geworden ist bzw. fällig wird.

Erwerberhaftung als Abweichung vom Gesetz

Abweichend von der gesetzlichen Regelung kann jedoch eine Erwerberhaftung aufgrund einer Vereinbarung (Teilungserklärung) begründet sein. Dann schuldet der Erwerber etwaige Beitragsrückstände des Veräußerers als Gesamtschuldner. Allerdings muss eine solche Erwerberhaftung im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragen sein. Damit ist diese Regelung dem Erwerber bekannt und er hat Gelegenheit, dieses Risiko in den Kaufpreisverhandlungen „einzupreisen“.

Keine Wirkung entfaltet selbst eine im Grundbuch eingetragene Erwerberhaftung bei einem Eigentumsübergang im Rahmen der Zwangsversteigerung: Nach § 56 Satz 2 ZVG erfolgt der Zuschlag immer lastenfrei mit der Folge, dass der Ersteher sämtliche auf dem Grundstück ruhenden Lasten immer erst ab dem Zeitpunkt des Zuschlags zu tragen hat.

Hiervon kann auch nicht durch durch Vereinbarung abgewichen werden; eine entsprechende Vereinbarung wäre nichtig.06)§ 134 BGB 07)BGH V ZB 3/86 NJW 1987, 1638 08)KG 24 W 279/01 ZMR 2002, 860

Jahresabrechnung und Eigentümerwechsel

Wie ein Eigentümerwechsel im Falle einer Jahresabrechnung zu behandeln ist, zeigen unter anderem dieser Beitrag und jener Beitrag.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]