Die gesetzliche Grundlage für eine ordentliche Wirtschaftsführung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bildet § 28 WEG zusammen mit § 16 Abs. 2 WEG. Dieser Beitrag beleuchtet die allgemeinen Grundsätze, die sich aus § 28 WEG zum Thema Wirtschaftsplan und Abrechnung ergeben.

Grundsätzliches zu Wirtschaftsplan und Abrechnung

Wirtschaftsplan der WEG

Der Wirtschaftsplan in der WEG ist ein Voranschlag der voraussichtlichen Kosten und der hierfür erforderlichen Einnahmen. Man könnte den Wirtschaftsplan auch als Haushaltsplan oder Budget der WEG bezeichnen. Er ist zwingend aufzustellen.01)§ 28 Abs. 1 WEG

Ist ein Wirtschaftsplan durch die Eigentümergemeinschaft nach § 28 Abs. 5 WEG genehmigt worden, bildet er die Anspruchsgrundlage der WEG gegen den einzelnen Eigentümer auf Zahlung von Vorschüssen auf seine nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragenden Lasten und Kosten.02)§ 28 Abs. 2 WEG Man spricht bei diesen Vorschüssen von Wohngeld oder von Hausgeld; letzterer Begriff ist wegen der Doppeldeutigkeit des Begriffes „Wohngeld“ (staatliches Wohngeld) zu bevorzugen.

Abrechnung der WEG

Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnu

ng zu erstellen.03)§ 28 Abs. 3 WEG Hierin sind die im Abrechnungsjahr tatsächlich eingegangenen Einnahmen und die tatsächlichen Ausgaben darzustellen. Nach entsprechendem Beschluss04)§ 28 Abs. 5 WEG über die Abrechnung steht fest, welche Lasten und Kosten05)§ 16 Abs. 2 WEG jeder einzelne Eigentümer zu tragen hat. Die Einzelabrechnungen bilden entweder

  • die Anspruchsgrundlage der WEG auf Zahlung des Fehlbetrages (Nachzahlung) durch den einzelnen Eigentümer oder
  • die Anspruchsgrundlage des einzelnen Eigentümers auf Auszahlung eines Guthabens.

Wirtschaftsplan und Abrechnung

Neben der jährlichen Gesamtabrechnung mit Einzelabrechnungen haben die Eigentümer zudem jederzeit das Recht, vom Verwalter eine Rechnungslegung zu verlangen.06)§ 28 Abs. 4 WEG Dieser Begriff der Rechnungslegung meint so etwas wie eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung, also eine Gesamtabrechnung, jedoch ohne Einzelabrechnungen. Dieses Recht dient den Eigentümern dazu, sich laufend über die wirtschaftliche Situation der WEG informieren zu können.

Beschlüsse zu Wirtschaftsplan und Abrechnung

Beschlüsse der Eigentümer über

  • den Wirtschaftsplan und die daraus abgeleiteten Einzelwirtschaftspläne,
  • die gesamte Jahresabrechnung sowie
  • zur Rechnungslegung des Verwalters

werden einfacher Mehrheit gefasst.07)§ 28 Abs. 5 WEG Kommen entsprechende Beschlüsse nicht zustande, sind sie gerichtlich erzwingbar.08)§§ 21 Abs. 4, 43 Nr. 1 WEG Ebenso sind solche Beschlüsse generell anfechtbar, womit sie einer Kontrolle durch das Gericht zugänglich sind.09)§§ 23 Abs. 4, 43 Nr. 4 WEG

Hierbei muss allerdings dringend darauf hingewiesen werden, dass ein anhängiges Beschlussanfechtungsverfahren nicht von der Zahlungspflicht befreit, solange der Beschluss nicht für ungültig erklärt oder nichtig ist.10)BGH V Z 245/09 ZWE 2011, 403 11)BayObLG 2Z BR 41/02 NZM 2002, 743

Änderung der gesetzlichen Vorschriften

Sämtliche Regelungen des § 28 WEG sind durch Vereinbarung änderbar.12)§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG Da aber gesetzliche Regelungen andererseits ausschließlich durch Vereinbarung änderbar sind,13)BGH V ZB 58/99 NJW 2000, 3500 sind hierin eingreifende Mehrheitsbeschlüsse nichtig, solange nicht die Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise den Weg zur Änderung der gesetzlichen Grundlagen durch Mehrheitsentscheidung eröffnet.

Trivia

Hat sich ein Eigentümer dadurch gegenüber der WEG schadenersatzpflichtig14)§ 280 Abs. 1 BGB gemacht, dass er das gemeinschaftliche Eigentum nicht schonend gebraucht hat,15)§ 14 Abs. 1 WEG ist der entsprechende Schadenersatzanspruch nicht davon abhängig, ob der Betrag in die Jahresabrechnung nebst Einzelabrechnung des Eigentümers eingestellt wurde.16)BayObLG 2 Z 119/90 WuM 1991, 60

Man mag es kaum glauben, aber auch das ist bereits entschieden: Die WEG kann nicht unabhängig von Wirtschaftsplan und Abrechnung die Kostentragung für viele Jahre untereinander durch eine Sonderumlage beschließen, nachdem ein Dritter hierzu „Abrechnungen“ vorgelegt hat. Ein solcher Beschluss ist auch ohne Anfechtung nichtig, weil der WEG hierzu die Beschlusskompetenz fehlt.17)BGH V Z 245/09 ZWE 2011, 403 Ebenso ist ein Beschluss nichtig, der den Verwalter für die Zukunft von der Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen befreit.18)BayObLG 2Z BR 112/04 ZMR 2005, 384

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]