Bei der Nebenkostenabrechnung ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Dieser sogenannte Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wird in der Neubaumietenverordnung definiert. Demnach dürfen nur solche Kosten auf die Mieter umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.01)§ 20 Abs. 1 Satz 2 NMW, § 24 Abs. 2 II. BV

Demnach sind nur solche Nebenkosten umlagefähig, die ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis abbilden und einem vernünftigen Wohnungsvermieter angemessen erscheinen.02)BGH VIII ZR 243/06 GE 2008, 116 Einfacher formuliert bedeutet das: Der Vermieter sollte nur solche Kosten veranlassen, die er auch selbst zu tragen bereit wäre.

Privatautonomie vs. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

nebenkosten-blog.de Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

Das bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter nicht auch über diesen Grundsatz hinausgehende Kosten verursachen darf. Er ist in seiner Privatautonomie nicht eingeschränkt. So darf er generell alle denkbaren Maßnahmen ergreifen, die ihm für das Objekt angemessen erscheinen und ihm auch die Verwaltung einfacher gestalten.

Allerdings ergeben sich hinsichtlich der Umlagefähigkeit gegenüber den Mietern Grenzen hinsichtlich der Kostenursache und der Kostenhöhe.

Ermessensspielraum des Vermieters

Der Vermieter hat einen Ermessensspielraum, der durch den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nicht ausgeschlossen ist. Viel mehr ermöglicht der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz den Ermessensspielraum erst. Solange der Vermieter höhere Kosten aus sachlichen Erwägungen heraus begründen kann, liegt noch kein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz vor. Dabei sind einzig und allein die Umstände des Einzelfalls zu beachten.

Insbesondere spielen hierbei die Lage des Mietobjekts, die Art des Mietobjekts sowie die Größe des Mietobjekts eine Rolle. Wenn der Vermieter seinen Ermessensspielraum überschreitet, greift durch den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eine Begrenzung der Umlagefähigkeit der Kosten auf die Mieter. Der Vermieter muss die Kosten dann anderweitig (beispielsweise aus der Nettokaltmiete) bestreiten.

Der Mieter hat nur Anspruch auf Kostenbegrenzung, nicht auf Modernisierung

In der Praxis werden Verstöße gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz häufig damit begründet, dass der Vermieter technisch veraltete Anlagen verwende, deren Austausch gegen modernere Anlagen allein schon die Kosten senken würde. Dieser Einwand der Mieter geht fehl. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter funktionstüchtige alte bauliche Anlagen durch modernere ersetzt.

Kurzum: Der Mieter hat keinen Anspruch auf Modernisierung.03)BGH VIII ZR 261/06 GE 2008, 1704)für Gewerberaum: BGH XII ZR 80/12 GE 2014, 245 Der Anspruch des Mieters beschränkt sich allein auf die Begrenzung der Umlagefähigkeit.

Wirtschaftlichkeitsgrundsatz einzelner Nebenkosten

Bei der Abhandlung der einzelnen 17 Nebenkostenarten haben wir am Ende der Beiträge jeweils dargestellt, was je Kostenposition konkret gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]