Vor Amtsgerichten besteht kein Anwaltszwang, so dass der Vermieter seine Interessen im Betriebskostenprozess durchaus selbst vertreten und durchsetzen kann. Nachdem wir hier bereits erklärt haben, welches Gericht dafür grundsätzlich örtlich und sachlich zuständig ist, beschäftigen wir uns in diesem Beitrag mit den wichtigen Vorfragen, die jeder Vermieter – oder dessen Rechtsanwalt – vor Klageerhebung beantworten sollte.

Vor dem Betriebskostenprozess:
Umlagevereinbarung im Mietvertrag?

Die zentrale Frage vor einem Betriebskostenprozess ist:

Schuldet der Mieter überhaupt Betriebskosten?

nebenkosten-blog.de Betriebskostenprozess

Vor dem Betriebskostenprozess beantworten: Wichtige Vorfragen!

Wir haben bereits in zahlreichen Beiträgen dargelegt, dass eigentlich der Vermieter die Betriebskosten zu tragen hat.01)§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB Im Betriebskostenprozess muss der Vermieter also einen Mietvertrag mit dem Mieter vorlegen können, in dem der Mieter sich zur Kostentragung der Betriebskosten bereit erklärt hat. Dafür, dass eine Nettokaltmiete vereinbart wurde, trägt der Vermieter die Beweislast im Bestreitensfall. Auch hat der Vermieter im Bestreitensfall zu beweisen, welche Betriebskostenarten bei einer Teilinklusivmiete vom Mieter zu tragen sind.

Einzig im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung muss der Mieter in jedem Fall die warmen Kosten 02)Heizung und Warmwasser, sofern vorhanden tragen, weil die Heizkostenverordnung jeder Individualvereinbarung vorgeht. Selbst wenn die Parteien ehemals die Geltung der Heizkostenverordnung ausschließen wollten, hat diese Vereinbarung keine Gültigkeit.03)BGH VIII ZR 212/05 NZM 2006, 652

Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlung?

Das ist ebenfalls eine entscheidende Frage. Zwar kann der Mieter in der Umlagevereinbarung zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet worden sein. Wenn anschließend aber nicht im Mietvertrag geklärt ist, dass der Mieter die Betriebskosten als Vorauszahlung zahlt, kann der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung geltend machen. Denn über Betriebskostenpauschalen wird nicht abgerechnet!

Geht aus dem Mietvertrag nicht klar hervor, ob der Mieter zur Zahlung einer Vorauszahlung oder einer Pauschale verpflichtet ist, so trifft den Vermieter die Beweislast für die ihm günstigere Variante (also die Vorauszahlung). Wenn die Vertragsauslegung eher für eine Vorauszahlung spricht, muss der Mieter die Vereinbarung einer Pauschale (also das Gegenteil) beweisen.

Nachträglich geänderter Mietvertrag?

Wir haben das in einem anderen Beitrag schon ausführlich behandelt, möchten hierzu aber auch an dieser Stelle noch einen kurzen Überblick geben.

Wenn im ursprünglichen Vertrag keine Umlagevereinbarung für die Betriebskosten enthalten ist, muss eine Vertragsänderung stattgefunden haben, damit der Vermieter jetzt die Zahlung von Betriebskosten verlangen kann. Gleiches gilt für die Abrede einer Betriebskostenpauschale, die zu einer Betriebskostenvorauszahlung geworden sein soll.

Beides – also Umlagevereinbarung und Zahlungsart – kann durch eine ausdrückliche oder eine konkludente04)stillschweigend, durch schlüssiges Handeln Vertragsänderung geschehen.

Ausdrückliche Vertragsänderungen

Erfolgte die Vertragsänderung ausdrücklich, können nur noch Auslegungsprobleme auftreten. Dann ist wie oben beschrieben zu verfahren, wobei Zweifel am Regelungsgehalt zulasten des Vermieters gehen.

Konkludente Vertragsänderungen

Erfolgte die Vertragsänderung hingegen konkludent, ergeben sich häufig Schwierigkeiten:

Keine Partei kann sich auf „laufende Übung“ oder „abweichende Übung“ berufen. Damit es zu einer Vertragsänderung gekommen sein kann, muss rechtsgeschäftlicher Gestaltungswille vorgelegen haben. Eine jede Partei trägt die Beweislast hierfür. Beispielsweise ändert sich der Mietvertrag nicht, wenn der Mieter jahrelang durch eine falsche Nebenkostenabrechnung auch Betriebskosten zahlt, die er nicht zahlen müsste. Es liegt kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis vor.05)BGH XII ZR 62/12 GE 2012, 1130

Umgekehrt gilt das Gleiche. Hat der Vermieter jahrelang Betriebskosten nicht in die Abrechnung aufgenommen, obgleich der Mieter zu deren Zahlung verpflichtet gewesen wäre, begründet das keinen Anspruch des Mieters für die Zukunft auf Freihaltung von diesen Kosten. Den Mieter trifft also die Beweislast, dass es zu einer Vertragsänderung gekommen ist. Dafür genügt die bloße Nichtabrechnung des Vermieters nicht.

Unklare Vereinbarungen im Mietvertrag

Wenn die Parteien eine oder mehrere unklare Vereinbarungen des Mietvertrages in der Vergangenheit einvernehmlich gelöst haben, liegt darin keine Vertragsänderung, sondern eine Konkretisierung der vertraglichen Absprache. In diesem Fall muss diejenige Partei, die die Konkretisierung nicht mehr gelten lassen will, die Beweislast dafür tragen, dass es sich eben nicht nur um eine Konkretisierung des Mietvertrages, sondern um eine – unzulässige – Abweichung vom Mietvertrag handelt.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]