Neben dem Flächenanteil kommen noch andere Verteilungsschlüssel für die Nebenkostenabrechnung infrage. Dieser Beitrag zeigt, welche das sind und wann ihre Verwendung zulässig ist.

Anzahl der Einheiten (Wohnungen)

Die generelle Nebenkostenabrechnung nach Anzahl der Wohnungen ist nur in Ausnahmefällen zulässig.01)OLG Düsseldorf DWW 2009, 260 Das Landgericht Berlin meint sogar, sie sei immer unzulässig.02)LG Berlin GE 2002, 1492 Das liegt daran, dass dieser Verteilungsschlüssel (Umlageschlüssel) keine Rücksicht darauf nimmt, wie groß der Nutzwert für den einzelnen Mieter ist.

Eine Ausnahme besteht lediglich bei solchen Kosten, die für jede Wohnung in gleicher Höhe und unabhängig von ihrer Fläche anfallen: Beispielsweise sind das Kabelgebühren03)BGH VIII ZR 202/06 GE 2007, 1310 oder Grundgebühren für die Wasserversorgung und Müllbeseitigung.04)AG Medebach DWW 2003, 190 Aber auch hier kann der Vermieter nach Einheiten abrechnen, muss es aber nicht (solange vertraglich nichts anderes geregelt ist).

Eine andere Ausnahme könnte darin bestehen, dass sämtliche Wohnungen gleich groß und gleich ausgestattet sind, was nur wirklich sehr selten der Fall ist.

Wir empfehlen daher, die Betriebskosten nur dann nach Anzahl der Wohnungen zu verteilen, wenn sie je Wohnung in gleicher Höhe anfallen. Ansonsten empfiehlt sich immer die Verteilung nach Fläche.

Anzahl der Nutzer (Personen)

nebenkosten-blog.de Verteilungsschlüssel

Allenfalls für verbrauchsabhängige Betriebskosten kann im Mietvertrag die Umlage nach Personenanzahl vereinbart werden. Das gilt aber auch wirklich nur für verbrauchsabhängige Betriebskosten! Entgegen der allgemeinen Auffassung ist dieser Verteilungsschlüssel nicht zwangsläufig der mit der größten Verteilungsgerechtigkeit:

Das liegt einerseits darin, dass es keinen nachgewiesenen Zusammenhang zwischen Nutzeranzahl und Verbrauch von beispielsweise Wasser oder Müll gibt. Ein Single-Haushalt kann durchaus mehr Wasser verbrauchen als eine ökologisch orientierte Familie. Das zeigt die Erfahrung.

Andererseits hat der Vermieter insbesondere bei großen Wohnanlagen keine verlässliche Möglichkeit, die tatsächliche Belegung der Wohnungen festzustellen. Selbst wenn er sich mit einem Fragebogen redlich darum bemüht, kann es passieren, dass einzelne Mieter an der Feststellung ihrer Personenanzahl nicht mitwirken. Der Vermieter müsste hier auf Auskunft klagen, was einerseits ein Fristproblem auslöst und andererseits nicht zumutbar ist. Zudem kommt es häufig vor, dass die Angaben einzelner Mieter zur Belegung (Anzahl, Dauer) von anderen Mietern wiederum bestritten werden, was ebenfalls zu Gerichtsverfahren führt. Alledem muss sich der Vermieter nicht aussetzen.

Insgesamt ist dem Vermieter der Aufwand und das Konfliktpotential dieses Verteilungsschlüssels regelmäßig nicht zuzumuten. Das gilt selbst dann, wenn zugunsten einzelner Mieter die Kosten um 50 Prozent sinken würden05)LG Aachen WuM 1993, 410 06)LG Frankfurt/Main NZM 1999, 1003 07)LG Mannheim NJW-RR 1999, 884 Allenfalls bei sehr kleinen Wohnanlagen, bei denen alle Mieter eine Verteilung nach Personenanzahl verlangen, kann der Vermieter verpflichtet sein, dem nachzukommen.

Ausnahmefall: Der Vermieter erhebt ohnehin Belegungsdaten

Einzig für den Fall, dass der Vermieter ohnehin von seinen Mietern über Anzahl und Dauer der wohnhaften Nutzer informiert wird und er diese Daten bereits laufend verarbeitet, können die Mieter einen Anspruch darauf haben, dass auch nach diesen Daten abgerechnet wird. Als weitere Voraussetzung muss dann aber auch noch eine größere Verteilungsgerechtigkeit hinzu kommen, was wiederum eine stark unterschiedliche Belegung voraussetzt (eine Spanne von einer bis fünf Personen beispielsweise). In allen anderen Fällen scheidet ein Anspruch der Mieter auf Verteilung der Betriebskosten nach Personen aus den obigen Gründen aus.

Und wenn Betriebskosten nach Personenanzahl entstehen?

Selbst wenn Versorger die Kosten (Wasser/Abwasser, Müllgebühren) nach der Anzahl der wohnhaften Personen erheben, ist der Vermieter nicht verpflichtet, sie auch nach diesem Verteilungsschlüssel abzurechnen.08)AG Siegburg WuM 1995, 120 Das liegt daran, dass vom Vermieter nicht zu verlangen ist, etwaige Differenzen zwischen den Daten der Versorger (Melderegister) und seinen eigenen Belegungsdaten zu ermitteln und zu klären.09)AG Siegburg WuM 1995, 120

Auch der Einwand, der Vermieter können ja ebenfalls auf Daten aus dem Melderegister zurück greifen, geht fehl. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Daten der Meldebehörden für Abrechnungszwecke nicht verwendet werden dürfen,10)BGH VIII ZR 82/07 GE 2008, 94 weil auch das Melderegister kein tatsächliches Bild der Belegung abliefert. So komme es immer wieder zu erheblichen Verspätungen oder gänzlichem Unterlassen der Anmeldung.

Und wenn die Umlage nach Personenanzahl vereinbart ist?

Allenfalls durch Vereinbarung kann der Vermieter verpflichtet sein, nach der Anzahl der Personen abzurechnen. Dann sollten aus Gründen der Praktikabilität aber auch die Modalitäten geregelt werden. Dabei genügt nach überwiegender Auffassung eine viertel- bis halbjährliche Erfassung. Der Vermieter muss sich allerdings bewusst sein, dass er sich dann dem Vorwurf der Schnüffelei aussetzen wird.

Was ist mit den Kosten bei Leerstand?

Dazu haben wir hier bereits ausführlich geschrieben.

Anzahl der Nutzungen (Vorgänge)

Ein solcher Verteilungsschlüssel kann zulässig sein, wenn er tatsächlich den Umfang der Nutzung berücksichtigt. Das dürfte jedoch nur mit technischen Ausstattungen zu erreichen sein.

Beispielsweise könnten die Kosten des Aufzuges gestaffelt nach Stockwerk und Anzahl der Fahrten verteilt werden, wenn die Nutzung von einer codierten Chipkarte oder einer PIN erfasst und gespeichert wird. Wir haben dabei allerdings erhebliche datenschutzrechtliche Bedenken, so dass ein solches Verfahren immer über eine Vereinbarung mit allen Mietern abgesichert werden sollte.

Bei Kosten der Einrichtungen der Wäschepflege empfiehlt sich der Einsatz von Münzzählern.

Abrechnung nach Verbrauch

Der Verteilungsschlüssel mit der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit ist die Abrechnung nach Verbrauch. Sie setzt jedoch zulässige technische Erfassungsgeräte voraus: Einzelwasserzähler oder Müllerfassungsgeräte.

Der Vermieter kann nach Schaffung der technischen Erfordernisse einseitig die verbrauchsabhängige Abrechnung (bzw. die Abrechnung nach Verursachung) einführen.11)§ 556a Abs. 2 BGB Er benötigt hierzu also nicht die Zustimmung des Mieters.

Auch dieser Verteilungsschlüssel findet allerdings seine Grenzen in der Zumutbarkeit für den Vermieter. Auch wenn es technisch möglich wäre, ist der Vermieter nicht verpflichtet, auch verbrauchsabhängig abzurechnen. Eine Ausnahme bilden die Vorschriften der Heizkostenverordnung.

Nach alledem bleibt festzuhalten, dass es eigentlich nur zwei sinnvolle Verteilungsschlüssel gibt: Einerseits die Verteilung nach Fläche, andererseits die Verteilung nach Verbrauch. Der Mieter hat jedoch nur dann einen Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung von Betriebskosten, wenn auch tatsächlich sämtliche Einheiten einheitlich mit Erfassungsgeräten ausgestattet sind!

Oder anders formuliert: Ist auch nur eine Einheit nicht mit Erfassungsgeräten ausgestattet, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, alle anderen Mieter verbrauchsabhängig abzurechnen!

Wie mit zwar vorhandenen, aber unbrauchbaren oder nicht abgelesenen Wasserzählern umzugehen ist, steht hier.

Verteilungsschlüssel nach dem Verhältnis der Mieten

Dieser Verteilungsschlüssel ist richtigerweise vollkommen der Vergessenheit anheim gefallen. Er ist auch unbillig,12)§§ 315, 316 BGB weil es keinen Zusammenhang zwischen Miethöhe und Entstehung von Betriebskosten gibt.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]