Die vertragliche Vorauszahlungspflicht des Mieters kann zeitweise oder endgültig entfallen. Dieser Beitrag zeigt die Umstände auf, unter denen der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen ganz oder teilweise einstellen kann.

Zeitweiser Wegfall der Vorauszahlungspflicht

Unter manchen Umständen ist der Mieter berechtigt, die laufenden Vorauszahlungen im bestehenden Mietverhältnis nicht zu zahlen. Beispielsweise ist das bei den Heizkostenvorauszahlungen der Fall, wenn die Heizungsanlage nicht funktioniert.01)KG 20 U 80/08 DWW 2010, 375 Allerdings darf dieses Recht nicht zu weitgehend ausgelegt werden. Wenn beispielsweise die Schnee- und Eisbeseitigung kurzfristig nicht ordnungsgemäß erfolgt, betrifft das nicht die Vorauszahlungen, sondern ist eine Frage der Nebenkostenabrechnung.

Der Hauptgrund für den zeitweisen Untergang der Vorauszahlungspflicht besteht jedoch im Zurückbehaltungsrecht des Mieters an den Vorauszahlungen,02)§ 273 BGB wenn der Vermieter trotz Abrechnungsreife über den vergangenen Abrechnungszeitraum nicht oder nicht ordnungsgemäß abgerechnet hat.03)Wohnraum: BGH ZR 191/05 NZM 2006, 53304)Gewerberaum: BGH VIII ZR 310/8205)preisgebundener Wohnraum: BGH VIII ARZ 16/83 WuM 1984, 185

Sobald dem Mieter kein Zurückbehaltungsrecht mehr zusteht, der Vermieter also seiner Abrechnungspflicht nachgekommen ist, ist der Mieter wieder zur Zahlung der laufenden Vorauszahlungen verpflichtet. Das betrifft übrigens den gesamten Zeitraum des Zurückbehaltungsrechts: Nach dessen Wegfall kann der Vermieter sämtliche bisher zurückbehaltenen Vorauszahlungen auf einmal verlangen, weshalb sich eine Ansparung während dieser Zeit aus Mietersicht empfiehlt.

Endgültiger Wegfall der Vorauszahlungspflicht

Bestehendes Mietverhältnis

Sämtliche Nebenkostenvorauszahlungen gelten immer nur für eine bestimmte Abrechnungsperiode. Wenn diese abgeschlossen ist, darf der Vermieter spätere Vorauszahlungen ohne entsprechende Tilgungsbestimmung nicht einfach auf „alte“ Forderungen verrechnen. Das heißt aber nicht, dass er auf das Geld keinen Anspruch mehr hat:

Vorauszahlungspflicht

Solange noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist, besteht sein Anspruch sehr wohl fort. Mit Eintritt der Abrechnungsreife endet jedoch sein Anspruch auf Zahlung von Vorauszahlungen und wandelt sich in einen Anspruch auf Ausgleich des Abrechnungsergebnisses. Den kann er im Wohnraummietrecht allerdings nur bis zur Höhe der ehemals geschuldeten Vorauszahlungen geltend machen, weil er darüberhinaus mit Nachforderungen ausgeschlossen ist.

Obgleich Vorauszahlungen also als Teil der Miete der dreijährigen Regelverjährung unterliegen, wird dieser Zeitraum wegen der oben erwähnten Wandlung nie erreicht. Dafür unterliegt dann der Anspruch des Vermieters auf Ausgleich eines Abrechnungssaldos der dreijährigen Regelverjährung.

Beendetes Mietverhältnis

Wenn der Mieter allen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen ist, endet auch die Vorauszahlungspflicht mit Beendigung des Mietvertrages. Falls nicht, besteht der Anspruch des Vermieters nach obigen Grundsätzen fort.

Zudem kann der Vermieter auch nach beendetem Mietverhältnis weitere Vorschüsse verlangen, wenn die bisher geleisteten Vorauszahlungen erkennbar nicht ausreichend sind. In der Praxis wird das meist über einen Einbehalt eines Teils der Mietkaution gemacht.

Zieht der Mieter vor Vertragsende aus, besteht seine Vorauszahlungspflicht unverändert fort. Das gilt auch für die verbrauchsabhängigen Kosten. Eine Senkung der Vorauszahlungen um diese Kosten ist dem Vermieter wegen des Verwaltungsaufwandes jedoch nicht zumutbar.06)Langenberg in Betriebs- und Heizkostenrecht, E Rn. 69

Eine andere (nicht überzeugende) Ansicht vertritt unter Hinweis auf Treu und Glauben07)§ 242 BGB, dass der Vermieter sehr wohl zur Kürzung der Vorauszahlungen verpflichtet sei.08)AG Dortmund DWW 1989, 205 09)AG Arnsberg DWW 1988, 213

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]