Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet einerseits zwischen den Nutzungen und den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums.01)§ 16 Abs. 1 Satz 1 WEG Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem Begriff der Nutzungen.

Begriff der Nutzungen

Der Begriff der Nutzungen meint nur die „Früchte“.02)§ 13 Abs. 2 Satz 2 WEG03)§ 99 BGB Früchte können dabei die natürlichen und die rechtlichen Früchte sein. Nicht dazu gehören Gebrauchsvorteile, da hieran kein Bruchteilseigentum möglich ist.04)§ 100 BGB, stattdessen gilt hierfür § 13 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. §§ 14, 15 WEG

Nutzungen

Natürliche Früchte

Der Begriff der natürlichen Früchte ist durchaus wörtlich gemeint. Es kann sich zum Beispiel Obst, Gemüse oder Blumen aus den gemeinschaftlichen Flächen handeln, die dann wiederum zu gemeinschaftlichem Eigentum werden.05)§ 953 BGB

Früchte eines Rechts

Das können zum Beispiel

  • Entgelte aus der Vermietung oder Verpachtung von gemeinschaftlichen Flächen (Grundstücke, Räume, etc.),
  • Entgelte aus der Verpachtung einer Fassadenfläche zu Reklamezwecken oder
  • Früchte aus dem gemeinschaftlichen Vermögen (beispielsweise Zinserträge aus der Instandhaltungsrücklage)

sein. Diese Früchte stehen den Miteigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu.

Art und Weise der Fruchtziehung

Die Art und Weise der Fruchtziehung ist eine Angelegenheit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.06)§ 21 Abs. 1 WEG Sie steht damit der Eigentümergemeinschaft zu, sofern nicht durch Vereinbarung oder Beschluss etwas anderes geregelt ist.

Die Eigentümergemeinschaft kann hiermit den Verwalter beauftragen, der dann kraft Gesetzes befugt ist, den Reinertrag der Nutzungen an die Wohnungseigentümer auszukehren.07)§ 27 Abs. 1 Nr. 5, Abs. 3 Nr. 4 WEG

Anspruch des Eigentümers auf Nutzungen

Der einzelne Miteigentümer hat nur einen Anspruch auf seinen Anteil des Reinertrages. Ein Anspruch auf den Rohertrag vor Abzug der damit in Verbindung stehenden Kosten besteht nicht.08)BGH LM § 812 Nr. 15 09)OLG Hamm Mitt RheinNotK 1981, 192

Der Anspruch richtet sich gegen die Miteigentümer und umfasst die Gewährung des Anteils, der den eigenen Miteigentumsanteilen entspricht. Der einzelne Miteigentümer hat keinen Anspruch auf Gewährung seines Anteils gegen den Schuldner (Dritten). Hingegen kann er seinen Anteil abtreten oder verpfänden und insoweit darüber verfügen.

Der Anspruch kann dem Miteigentümer ohne seinen Willen nicht durch Mehrheitsbeschluss entzogen werden.10)§ 16 Abs. 1 Satz 1 WEG Beispielsweise ist ein Mehrheitsbeschluss nichtig, der die Entgelte für die Nutzungen einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Tordurchfahrt nur den Sondereigentümern der dahinter befindlichen Garagen zuspricht.11)OLG Düsseldorf 3 Wx 258/02 NZM 2003, 28

Besonderheit der Nutzungen bei baulichen Veränderungen

Hat ein Miteigentümer einer baulichen Veränderung12)§ 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt, hat er auch keinen Anspruch auf die Nutzungen, die sich aus dieser Maßnahme ergeben.13)§ 16 Abs. 6 WEG Schließlich ist er auch von den Kosten dieser Maßnahme befreit.

Beispiele solcher baulichen Veränderungen können sein:

  • Einbau eines Aufzuges
  • Neugestaltung der Gartenanlage als Park
  • Einbau moderner Fenster und Türen (soweit aus Instandsetzungssicht nicht erforderlich)

Lässt sich aber die Nutzung praktisch nicht abtrennen – wie das bei einer energiesparenden Heizungsanlage beispielsweise der Fall ist – ist der nicht zustimmende Miteigentümer zwar von den Herstellungskosten dieser Maßnahme befreit, haftet aber wegen möglicher Ersparnis der Gemeinschaft gegenüber aus ungerechtfertigter Bereicherung.14)OLG Hamm 15 W 300/01 ZMR 2002, 965 Dabei spielt die Differenz zwischen dem früheren und dem jetzigen Zustand den Maßstab.

Gleichwohl müssen die übrigen Miteigentümer die Wertsteigerung auch der Sondereigentumseinheit des nicht zustimmenden Miteigentümers (klaglos) hinnehmen.

Hat ein Wohnungseigentümer seine Dachgeschosseinheit unberechtigt auf gemeinschaftliche Flächen erweitert und ausgebaut, kann die Gemeinschaft allerdings nur ein Nutzungsentgelt für unausgebauten Dachraum verlangen.15)KG 24 W 158/02 ZMR 2004, 377

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]