Es kommt vor, dass in der Jahresabrechnung die Vorauszahlung zu niedrig „eingestellt“ sind, obgleich ein Wohnungseigentümer eigentlich mehr gezahlt hat. Insbesondere stellt sich dieses Problem bei Missachtung einer Tilgungsbestimmung oder bei fehlerhafter Verrechnung einer Zahlung auf mehrere offene Forderungen.

Ohne Frage ist in diesem Punkt mindestens die Einzelabrechnung falsch mit der Folge, dass ein diesbezüglicher Beschluss angefochten werden kann.

Einrede der Erfüllung bei zu gering angesetzter Vorauszahlung

Was aber passiert, wenn wegen unterbliebener Anfechtung der Beschluss und damit auch die Jahreseinzelabrechnung bestandskräftig geworden sind? Kann der Wohnungseigentümer dann hinsichtlich der zu unrecht unberücksichtigt gebliebenen Vorauszahlung die Einrede der Erfüllung geltend machen?

Eine Ansicht: Nein.

Eine Ansicht sagt: Nein. Der die bestandskräftige Abrechnung ist gegen diese Einwendungen „immun“.01)BayObLG 2Z BR 193/03 ZMR 2005, 65 02)BayObLG ZMR 2003, 587 03)LG Köln 29 T 294/07 ZMR 2008, 830 Unterlässt der betroffene Wohnungseigentümer – aus welchen Gründen auch immer – die Anfechtung, gilt die Abrechnung als richtig.

Das ist aber im Ergebnis weniger tragisch, als es sich zunächst liest. Schließlich ist die Zahlungs des Eigentümers auf irgendeine Forderung verbucht, die er dann nicht mehr zahlen muss. Im Saldo – wenn man also alle Forderungen der WEG gegen ihn betrachtet – ergibt sich für ihn also kein geldmäßig messbarer Nachteil.

Andere Ansicht: Ja.

Die andere – unserer Auffassung nach zutreffendere – Ansicht sagt jedoch: Ja, der Wohnungseigentümer kann auch Erfüllungseinreden gegen eine bestandskräftige Einzelabrechnung geltend machen.

VorauszahlungDenn schließlich können die Wohnungseigentümer mit dem Beschluss der Jahresabrechnung keine neuen Forderungen das bereits fällige Hausgeld betreffend begründen, es findet keine Novation des Wirtschaftsplans statt.04)BGHV ZR 171/11 ZfIR 2012, 635

Wenn nun also der WEG die Beschlusskompetenz fehlt, noch offene Forderungen neu zu beschließen, dann müsse ihr auch folgerichtigerweise die Kompetenz aberkannt werden, wegen Zahlung bereits erloschene Forderungen neu zu beschließen. Infolgedessen kann der Wohnungseigentümer auch ohne Anfechtung des eigentlichen Beschlusses für die unberücksichtigte Differenz den Einwand der Erfüllung geltend machen.05)OLG München 32 Wx 32/12 ZWE 2012, 497 06)AG Kerpen 15 II 36/06 ZMR 2008, 84

Das gilt dann aber auch gegen den Wohnungseigentümer!

Umgekehrt gilt das Gleiche: Beinhaltet die Jahresabrechnung Vorschüsse, die aber tatsächlich nicht geflossen sind, kann sich der betroffene Wohnungseigentümer nicht auf die Gültigkeit des Beschlusses berufen. Die falsche Abrechnung stellt auch nach Bestandskraft des Beschlusses kein negatives Schuldanerkenntnis dar. Jederzeit können (und sollten!) die Wohnungseigentümer einen erneuten Beschluss über eine Korrektur der Abrechnung fassen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]