Neben der Verjährung können Ansprüche auch verwirkt sein. Sowohl Ansprüche des Mieters, als auch Ansprüche des Vermieters sind davon betroffen. Wann und wodurch die Verwirkung eintritt, erläutert dieser Beitrag.

Grundsätzliches zur Verwirkung

Die Verwirkung wird aus § 242 BGB (Treu und Glauben) abgeleitet. Das bedeutet, dass ein Anspruch bereits vor Eintritt der Verjährung verwirkt sein kann. Das ist beispielsweise der Fall, wenn eine Vertragspartei ihren Anspruch so spät geltend macht, dass die andere Vertragspartei darauf vertrauen durfte, dass keine Forderungen mehr gegen ihn geltend gemacht werden und sich entsprechend eingerichtet hat.

Die Verwirkung besteht aus einem Zeitmoment und einem Umstandsmoment.

Zeitmoment meint eine erhebliche Zeitspanne, in der der Anspruchsberechtigte nichts unternahm, um seinen Anspruch geltend zu machen. Dabei wird regelmäßig davon auszugehen sein, dass die Zeitspanne deutlich über ein Jahr zwischen Anspruch und Verwirkung betragen muss. Nur der Vollständigkeit halber: Die Ausschöpfung der Abrechnungsfrist durch den Vermieter begründet kein Zeitmoment!

Der Begriff Umstandsmoment meint einen Vertrauenstatbestand, den der Anspruchsberechtigte beim Schuldner geschaffen hat, dass er den Anspruch nicht mehr geltend machen werde und wegen gerade dieses Vertrauenstatbestandes muss die Geltendmachung des Rechts als eine mit Treu und Glauben unvereinbare Härte darstellen.01)Palandt/Heinrichs § 242 Rn. 87 und 95

Ein gegenüber dem Vertragspartner gemachter Vorbehalt lässt die Verwirkung regelmäßig ausscheiden (fehlendes Umstandsmoment). Ein solcher Vorbehalt kann in jeder Erklärung liegen, die dem Gegenüber deutlich macht, dass mit der Handlung (bspw. Zahlung) der aktuelle Sachstand nicht manifestiert werden soll.

Die Verwirkung ist im Gegensatz zur Verjährung keine Einrede, sondern durch das Gericht vom Amts wegen zu beachten, sobald die Parteien entsprechend vorgetragen haben.02)Palandt/Heinrichs § 242 Rn. 96

Verwirkung der Ansprüche des Vermieters

nebenkosten-blog.de Verwirkung Nebenkostenabrechnung

Verwirkung trifft den Vermieter härter als den Mieter.

Für den Vermieter von Wohnraum spielt die Verwirkung seiner Ansprüche aus Nebenkosten und Nebenkostenabrechnungen wegen der Ausschlussfrist regelmäßig keine Rolle. Hat er zu spät abgerechnet und ist dabei nicht entschuldigt – wovon meistens ausgegangen werden kann – hat er gegen den Mieter ohnehin keinen Anspruch auf eine Nachzahlung mehr.03)§ 556 Abs. 3 BGB

Hingegen kann ein Anspruch des Vermieters von Gewerberaum verwirkt sein, wenn die Wirkungen der Ausschlussfrist nicht ausdrücklich im Vertrag vereinbart worden sind.

Der Mieter muss regelmäßig nicht besonders darlegen, warum er sich darauf eingerichtet hat, nicht mehr vom Vermieter in Anspruch genommen zu werden.04)anderer Auffassung: KG 8 U 83/11 GE 2012, 545 Macht der Vermieter seine Ansprüche nicht geltend, entspreche es allgemeiner Lebenserfahrung, dass er das auch weiterhin nicht mehr tue.05)LG Mannheim ZMR 1990, 378

Weitere Beispiele für verwirkte Ansprüche des Vermieters:

  • Vermieter schwieg auf Einwendungen des Mieters zur Nebenkostenabrechnung fast zwei Jahre.06)AG Plön WuM 1988, 132
  • Vermieter reichte fast drei Jahre nach Einwendungen des Mieters zur Nebenkostenabrechnung einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides ein.07)OLG Düsseldorf I-24 U 92/04 NZM 2005, 379
  • Nach richterlichem Hinweis nahm der Vermieter die Klage auf Zahlung der Nachforderung gegen den Mieter zurück und wartete mit einer neuen Klage ein Jahr.08)AG Charlottenburg GE 2014, 1141
  • Der Mieter trug jeweils elf Punkte gegen die Nebenkostenabrechnungen 2001 bis 2007 vor. Der Vermieter ließ die Nachforderungen aus 2001 bis 2004 verjähren und machte die Abrechnung 2005 erst nach 34 Monaten (kurz vor der Verjährungsfrist) geltend.09)BGH VIII ZR 146/11 GE 2012, 823

Ebenfalls kann Verwirkung eintreten, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ohne entsprechenden Vorbehalt über die Kaution abrechnet. Eine solche „Schlussabrechnung“ darf der Mieter so verstehen, als dass er mit Nachforderungen des Vermieters aus Nebenkostenabrechnungen nicht mehr konfrontiert wird.10)OLG München NJW-RR 1990, 20

Verwirkung der Ansprüche des Mieters

Das Recht des Mieters zur Belegeinsicht (Kontrollrecht) kann verwirkt sein, wenn er gegenüber dem Vermieter die Auszahlung des Guthabens einer Nebenkostenabrechnung entgegen nimmt und erst viel später Einwendungen gegen die Abrechnung vorbringt (Umstandsmoment).11)LG Düsseldorf WuM 1990, 69 – bei zwischenzeitlich zwei Jahre zurückliegendem Vermieterwechsel Allerdings kann auch hier nicht auf das Zeitmoment verzichtet werden, was das AG Charlottenburg anders sieht.12)AG Charlottenburg GE 2000, 474 – acht Monate reichten für die Verwirkung!

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]