Die Regelungen zum Verwaltungsbeirat finden sich in § 29 WEG. Den Wohnungseigentümern steht es frei, ob Sie einen Verwaltungsbeirat bestellen oder nicht. Der Verwaltungsbeirat ist zwar ebenso wie der Verwalter ein Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft, dennoch ist § 31 BGB (Haftung des Vereins für einen Vorstand) nicht anwendbar.

Allgemeines zum Verwaltungsbeirat

Die gesetzlichen Regelungen aus § 29 WEG sind insgesamt durch eine Vereinbarung zu verändern. Eine solche Vereinbarung könnte in entsprechenden Regelungen in der Gemeinschaftsordnung bestehen.

nebenkosten-blog.de Verwaltungsbeirat

Nicht unbedingt nötig, aber einfacher: Teilungserklärung vom Notar.

Exkurs: Die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung ist das wichtigste Grundlagendokument der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn in der Gemeinschaftsordnung nicht ausdrücklich steht, dass die grundsätzliche Möglichkeit der Bestellung eines Verwaltungsbeirates durch Mehrheitsbeschluss abgeschafft werden kann, verstößt ein solcher Beschluss gegen das Gesetz. Änderungen der gesetzlichen Regelungen sind zwar grundsätzlich möglich, aber nur durch Vereinbarung, nicht durch Beschluss. Solche Beschlüsse sind nichtig.

Durch Vereinbarung (beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung) kann die Möglichkeit, dass es einen Verwaltungsbeirat überhaupt gibt, ausgeschlossen werden. Wenn die Wohnungseigentümer dann dennoch einen Verwaltungsbeirat wollen, müssen sie in Ermangelung einer Beschlusskompetenz die Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) ändern.

Obgleich vielleicht die Gemeinschaftsordnung und das Gesetz generell die Möglichkeit eines Verwaltungsbeirates eröffnen, kann dessen Bestellung und Wahl nicht erzwungen werden.

Den Wohnungseigentümern steht es frei, zusätzlich zum Verwaltungsbeirat oder anstelle des Verwaltungsbeirates weitere beziehungsweise andere Kontrollorgane zu schaffen, beispielsweise einen Kassen- oder Rechnungsprüfer. Allerdings dürfen durch solche Sonderausschüsse nicht solche Befugnisse beschnitten werden, die den Wohnungseigentümern beziehungsweise dem Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder einer Vereinbarung zustehen. Im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung liegt die Entscheidung über die Anzahl der Mitglieder solcher Ausschüsse im Ermessen der Wohnungseigentümer.

Bestellung des Verwaltungsbeirates

Die Wohnungseigentümer bestellen (regelmäßig in der Eigentümerversammlung) per Mehrheitsbeschluss den Verwaltungsbeirat. Hierbei zählt die einfache Mehrheit der anwesenden Stimmberechtigten. Die Wahl wäre auch im Rahmen eines Umlaufbeschlusses möglich, dann wäre aber Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer erforderlich.

Sowohl die Kandidaten, als auch der Verwalter (wenn er gleichzeitig Wohnungseigentümer ist) sind stimmberechtigt.

Für das Beiratsamt ausgeschlossene Personen

Wenn schwerwiegende Umstände bekannt sind, die gegen die Person des Gewählten sprechen, dann entspricht der Beschluss über die Bestellung dieses Verwaltungsbeirats nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist für ungültig zu erklären (Beschlussanfechtungsverfahren). Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist oder die Zusammenarbeit mit dem Bestellten unzumutbar erscheint.

Jedoch haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum und sind nicht gezwungen, eine Entscheidung so zu treffen, dass ein außenstehender Dritter sie als die beste und ausgewogenste Entscheidung ansehen würde.

Das liegt darin, dass an die Eignung eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats nicht die gleichen Anforderungen gestellt werden können, wie an die Eignung eines Verwalters. Beispielsweise spricht nicht ohne weiteres gegen die Eignung als Mitglied des Verwaltungsbeirats dauernder Streit mit einem anderen Wohnungseigentümer.

Auch nicht ausschlaggebend für einen Widerspruch gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung ist das unbestimmte Gefühl einzelner Wohnungseigentümer, dass ihre Interessen nicht ausreichend berücksichtigt würden – das Gegenteil ist der Fall: Der Verwaltungsbeirat soll keine Interessen einzelner Wohnungseigentümer oder Interessengruppen vertreten, sondern die gesamte Gemeinschaft.

Ebenfalls kein Ausschlusskriterium für die Wahl zum Verwaltungsbeirat ist die unbestimmte Absicht des in den Verwaltungsbeirat gewählten Wohnungseigentümers, seine Wohnung in absehbarer Zeit zu verkaufen.

Allerdings widerspricht die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwaltungsbeirat ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn gegen diese Person die Entziehungsvoraussetzungen01)§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG vorliegen.

Wahl und Bestellung in einem Beschluss möglich

Ein gesonderter Beschluss darüber, dass ein Verwaltungsbeirat gewählt werden soll, ist entbehrlich, wenn drei Wohnungseigentümer zu Mitgliedern eines Verwaltungsbeirats gewählt wurden. Diese Wahl bedeutet dann gleichzeitig die Bestellung des Verwaltungsbeirats.

Die Bestellung des Verwaltungsbeirats ist durch Blockwahl grundsätzlich nur dann zulässig, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist. Jedoch ist eine Bestellung durch Blockwahl immer dann zulässig, wenn kein einziger Wohnungseigentümer vor der Stimmabgabe eine Einzelabstimmung verlangt.

Die Wohnungseigentümer können und sollten – müssen aber nicht! – gleichzeitig mit der Bestellung durch Mehrheitsbeschluss weitere Einzelheiten festlegen:

Hierbei ist insbesondere die Dauer der Amtszeit, das Nachrücken von Ersatzmitgliedern, die Vergütung oder der Aufwendungsersatz, die Geschäftsordnung des Verwaltungsbeirats und die Person des Vorsitzenden relevant. Werden jedoch keine Bestimmungen hierzu getroffen, so können die Verwaltungsbeiräte sich selbst eine Geschäftsordnung geben und ihren Vorsitzenden wählen.

Die Stellung als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft eines einzelnen Beiratsmitglieds wird – ebenso wie beim Verwalter – durch den Bestellungsbeschluss und die Annahme der Bestellung begründet. Hiervon unbedingt zu trennen ist die schuldrechtliche Beziehung zwischen Mitgliedern des Verwaltungsbeirats einerseits und den Wohnungseigentümern andererseits. Hierbei handelt es sich regelmäßig um ein Auftragsverhältnis.

Ende des Beiratsamtes

Das Gesetz sieht eine Höchstdauer der Bestellungszeit für den Verwaltungsbeirat nicht vor. Grundsätzlich kann jederzeit – auch vor Ablauf der Amtszeit – ein Mitglied des Verwaltungsbeirats abberufen werden. Eine Neuwahl eines anderen Verwaltungsbeirats (Bestellung) beinhaltet regelmäßig immer auch die Abberufung des alten Verwaltungsbeirats.

Die Gemeinschaftsordnung bzw. eine andere Vereinbarung kann diese Möglichkeit der vorzeitigen Abberufung vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig machen.

Hierbei gilt es besonders zu beachten: Erhält der Verwaltungsbeirat eine Vergütung, die schuldrechtlich auch nach einer Abberufung weiter gezahlt werden muss, so widerspricht eine vorzeitige Abberufung ohne wichtigem Grund regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung. Das bedeutet: Es muss schon ein wichtiger Grund vorliegen, die organschaftliche Bestellung vor dem Hintergrund dennoch zu beenden, dass die Gemeinschaft auch danach noch verpflichtet bleibt, den schuldrechtlichen Vergütungsanspruch weiterhin zu erfüllen.

Das zuständige Gericht kann auch bereits dann mit dem Antrag auf Abberufung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats angerufen werden, wenn vorher die Wohnungseigentümerversammlung damit nicht befasst wurde. Voraussetzung hierbei ist, dass bereits im Vorhinein erkennbar gewesen sein muss, dass die Wohnungseigentümerversammlung einen solchen Beschluss nicht fassen wird.

Jederzeit kann ein Beiratsmitglied der Gemeinschaft gegenüber erklären, dass es sein Amt niederlegt. Die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat endet dann.

In jedem Falle der Beendigung des Amts hat der Verwaltungsbeirat gemäß § 667 BGB alle Unterlagen, die die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen, im Original herauszugeben.

Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates

Der Verwaltungsbeirat besteht aus drei Wohnungseigentümern, sofern nichts anderes vereinbart ist. Einer der drei ist Vorsitzender des Verwaltungsbeirats, die beiden anderen Mitglieder sind Beisitzer. Jedoch kann die Zahl der Beiratsmitglieder und die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats durch Vereinbarung abweichend hiervon geregelt werden. Beispielsweise kann auch ein Außenstehender, der selbst nicht Wohnungseigentümer ist, zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden, wenn die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung02)§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG dies gestattet.

Ist Letzteres jedoch nicht der Fall, gilt: Zum Mitglied eines Verwaltungsbeirats kann nur ein Wohnungseigentümer bestellt werden. Auch etwaige Vertretungsregelungen der Teilungserklärung für eine Eigentümerversammlung oder ähnliches eröffnen hier keine Möglichkeit, beispielsweise nahe Familienangehörige oder sachkundige Ehepartner (die selbst nicht Wohnungseigentümer sind), in den Verwaltungsbeirat zu wählen.

Nur natürliche Personen können gewählt werden

Ferner können nur natürliche Personen Mitglied des Verwaltungsbeirats sein. Hintergrund davon ist, dass das Organ des Verwaltungsbeirats der eigenverantwortlichen Selbstverwaltung der Wohnungseigentümer dient und allein schon deshalb das persönliche Engagement eines Wohnungseigentümers im Vordergrund steht. Wenn ein Wohnungseigentümer aus einer juristischen Person oder einer Person einer Handelsgesellschaft besteht, so können weder deren Gesellschafter noch deren Vertretungsorgane Mitglied des Verwaltungsbeirats sein. Etwas anderes gilt nur dann, wenn diese Personen selbst Wohnungseigentümer sind und nicht nur die juristische Person.

Die Wohnungseigentümer können nicht im Rahmen eines Mehrheitsbeschlusses regeln, dass für alle Wohnungseigentümer untereinander bindend die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats generell abweichend vom Gesetz gehandhabt werden soll. Ein solcher Beschluss ist nichtig.

Hingegen ist ein Beschluss, der einen konkreten Verwaltungsbeirat bestellt, dessen konkrete Zusammensetzung vom Gesetz abweicht, nur anfechtbar. So ist beispielsweise die Entsendung von nur zwei Wohnungseigentümern in den Verwaltungsbeirat zwar rechtsfehlerhaft und auf Anfechtung für ungültig zu erklären, aber nicht nichtig. Das Gleiche gilt auch für die Bestellung von Nichtwohnungseigentümern in den Verwaltungsbeirat.

Wenn ein Wohnungseigentümer aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausscheidet, so scheidet er gleichzeitig auch aus dem Verwaltungsbeirat aus. Sollte dieser Eigentümer später erneut Mitglied der Eigentümergemeinschaft werden, so wird er selbstverständlich nicht automatisch wieder Mitglied des Verwaltungsbeirats. Dann bedarf es einer neuen Bestellung.

Verwalter als Mitglied im Verwaltungsbeirat?

Nicht Mitglied des Verwaltungsbeirats kann der Verwalter sein. Er hat auch grundsätzlich kein Recht auf Teilnahme an den Sitzungen des Verwaltungsbeirats. Aber er ist – sofern er zugleich Wohnungseigentümer ist – bei der Bestellung der Beiratsmitglieder stimmberechtigt.

Sofern ein Mitglied des Verwaltungsbeirates aus diesem ausscheidet (beispielsweise durch Amtsniederlegung, Tod, Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft, etc.). so besteht der Verwaltungsbeirat bis zur Bestellung eines Ersatzmitglieds aus den restlichen noch verbleibenden Mitgliedern.

Aufgaben des Verwaltungsbeirates

Nach § 29 Abs. 2 WEG hat der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Diese Unterstützung kann insbesondere darin liegen, den Verwalter zu beraten und zwischen ihm und den Wohnungseigentümern zu vermitteln. Beispielsweise sind hier Fragen der Hausordnung denkbar. Ferner hat der Verwaltungsbeirat das Recht (nicht jedoch die Pflicht!), die Verwaltungstätigkeit zu überwachen und jederzeit darüber Auskünfte zu verlangen.

Belegprüfung / Rechnungsprüfung

Der Verwaltungsbeirat soll insbesondere den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, die Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor die Wohnungseigentümerversammlung darüber beschließt. Es leuchtet ein, dass hierfür eine rechnerische Schlüssigkeitsprüfung erforderlich ist, die den Saldo zwischen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontenstände vom Jahresanfang und Jahresende vergleicht. Dies sowohl hinsichtlich der laufenden Verwaltung,  als auch hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage. Ebenfalls erforderlich ist eine Überprüfung der sachlichen Richtigkeit der einzelnen Abrechnungspositionen – was sich nicht ohne eine stichprobenartige Überprüfung der Belege durchführen lässt. Der Verzicht auf die Kontrolle der Kontenbelege ist eine grob fahrlässige Pflichtverletzung. Ebenfalls ist zu überprüfen, ob die richtigen Kostenverteilungsschlüssel angewandt wurden.

Weder der einzelne Wohnungseigentümer noch die Wohnungseigentümergemeinschaft haben gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirats einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch darauf, dass der Verwaltungsbeirat einen Prüfbericht erstellt. Es kommt in einem solchen Fall neben Schadensersatzansprüchen nur ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf eine Neubestellung des Verwaltungsbeirates in Betracht.

Da eine Prüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat nicht erzwungen werden kann, kann der Beschluss über eine Jahresabrechnung auch nicht allein wegen einer fehlenden Prüfung durch den Beirat für ungültig erklärt werden.

Einberufung einer Eigentümerversammlung

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Stellvertreter ist befugt03)§ 24 Abs. 3 WEG, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn entweder ein Verwalter fehlt oder wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.

Pflichten in der Eigentümerversammlung

Die Niederschrift über die Eigentümerversammlung (Protokoll) hat der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates oder sein Stellvertreter zu unterschreiben.04)§ 24 Abs. 6 Satz 2 WEG

Mit dessen Einverständnis können dem Verwaltungsbeirat durch Beschluss weitere Aufgaben übertragen werden. Allerdings dürfen die dem Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 bis 3 zustehenden Befugnisse dadurch nicht eingeschränkt werden.05)§ 27 Abs. 4 WEG

Fakultative Pflichten des Verwaltungsbeirates

  • Im Einzelnen kann der Verwaltungsbeirat mit der Überwachung der laufenden Tätigkeit des Verwalters betraut werden,
  • ferner mit der Nachprüfung von Beschwerden einzelner Wohnungseigentümer gegen Verwaltermaßnahmen und
  • mit der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums und der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen.

Auswahl und Kündigung des Verwalters

Mit der Auswahl und der Bestellung eines Verwalters kann der Verwaltungsbeirat jedoch nicht beauftragt werden. Unbenommen ist dem Verwaltungsbeirat jedoch das Recht, wie jeder andere Wohnungseigentümer auch Angebote von möglichen Verwaltungskandidaten einzuholen.

Die Kündigung des Verwaltervertrages durch den Verwaltungsbeirat ist nur wirksam, wenn dieser aufgrund eines entsprechenden Mehrheitsbeschlusses handelte (hierzu also ermächtigt wurde).

Abschluss des Verwaltervertrages

Nach der Bestellung eines Verwalters würde der Abschluss des erst danach auszuhandelnden Verwaltervertrages theoretisch eine erneute Eigentümerversammlung erfordern. Deshalb ist es praktikabel, den Verwaltervertrag vorher auszuhandeln, in der Eigentümerversammlung ebenfalls zum Gegenstand der Beschlussfassung zu machen und den Verwaltungsbeirat oder einen Wohnungseigentümer zur Unterschrift zu ermächtigen.

Streitig ist, ob der Verwaltungsbeirat oder ein Wohnungseigentümer zum alleinigen Aushandeln der Einzelheiten des Verwaltervertrages ermächtigt werden darf. Sicherheitshalber sollten mindestens die Eckpunkte (Vertragsdauer, Verwaltervergütung, Verfügungsbeschränkungen, etc.) in den Ermächtigungsbeschluss aufgenommen werden.

Auskunftspflichten des Verwaltungsbeirates

Einem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber ist der Verwaltungsbeirat (ebenso wie der Verwalter) grundsätzlich nur im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung zur Auskunft verpflichtet. Etwas anderes kann sich nur im Einzelfall aus besonderen Gründen ergeben (individueller Auskunftsanspruch nach § 242 BGB).  Zudem kann auch der Individualanspruch auf Auskunft gerichtlich nur geltend gemacht werden, wenn er zuvor in einer Eigentümerversammlung erörtert wurde.

Der Verwaltungsbeirat hat generell nicht das Recht, Beschlüsse der Wohnungseigentümer aufzuheben oder zu ändern.

Wenn die Wohnungseigentümer in einem Beschluss eine bestimmte Maßnahme bzw. deren Ausführung von der Zustimmung des Verwaltungsbeirats abhängig machen, muss sich auch der gesamte Verwaltungsbeirat damit beschäftigen. Es genügt hierbei nicht, wenn der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates seine Zustimmung erteilt. Er ist allerdings berechtigt (nach entsprechender Willensbildung), das Ergebnis des gesamten Verwaltungsbeirates für denselben mitzuteilen.

Vergütung des Verwaltungsbeirates

Ein Vergütungsanspruch besteht ausschließlich dann, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer dies so vorsieht. Jedoch besteht Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen (Telefon-, Porto-, Fahrtkosten), vgl. § 670 BGB. Die Wohnungseigentümer können zur Vereinfachung durch Mehrheitsbeschluss den Aufwendungsersatz des Verwaltungsbeirats für das Kalenderjahr durch eine angemessene Auslagenpauschale abgelten.

Das Amtsgericht München stellte mit Urteil vom 01.02.201706)AG München 481 C 15463/16 WEG GE 2017, 1231 klar, dass Beiratsmitglieder grundsätzlich ohne Vergütung tätig zu sein haben. In dem Fall war den Mitgliedern jeweils eine jährliche Vergütung von 500,00 Euro per Beschluss der Wohnungseigentümer zugesprochen worden, was ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Das AG München meint, dass die Beiratsmitglieder ausschließlich Anspruch auf Aufwendungsersatz haben, der gleichwohl pauschaliert gezahlt werden kann. Das Gericht hielt 100,00 Euro pro Jahr für angemessen und stellte klar, dass auch hoher Zeitaufwand keine Verfünffachung dieses „üblichen“ Pauschalbetrages rechtfertige.

Haftungsverhältnisse

Grundsätzlich haftet der Verwaltungsbeirat nach Auftragsrecht, wenn er unentgeltlich tätig wird (gemeint ist die Vergütung, nicht der Aufwendungsersatz). Wenn er entgeltlich tätig wird (Vergütung) haftet der Verwaltungsbeirat nach Dienstvertragsrecht. Vertragspartner des Verwaltungsbeirates ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Auftragnehmer sind die einzelnen Mitglieder des Verwaltungsbeirats, da das Gremium Verwaltungsbeirat keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt.

Die einzelnen Mitglieder des Verwaltungsbeirats haften als Gesamtschuldner.07)§ 621 Satz 1 BGB Dies gilt sowohl für die gesetzlichen Pflichten der Mitglieder des Verwaltungsbeirats als auch für Pflichten aus zusätzlich übernommenen Aufträgen.

Mitverschulden der Gemeinschaft

Ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund einer Willensbildung, die ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, für die Entstehung eines Schadens mitverantwortlich, so kann der Verwaltungsbeirat einem vertraglichen Schadensersatzanspruch des teilrechtsfähigen Verbands ein Mitverschulden entgegenhalten, denn es gibt nur eine einzige Wohnungseigentümergemeinschaft, die als teilrechtsfähiger Verband nach außen auftreten kann.

Entlastung des Verwaltungsbeirates

Wenn der Verwaltungsbeirat objektiv keine Pflichtverletzung begangen und seine Pflichten erfüllt hat, entspricht eine Beschlussfassung über seine Entlastung ordnungsgemäßer Verwaltung.

Hierbei kommt es also nicht darauf an, ob ein Wohnungseigentümer subjektiv den Eindruck hat, dass eine Pflichtverletzung vorliege, sondern die Pflichtverletzung muss für einen objektiven Dritten erkennbar sein. Erscheint jedoch ein Pflichtverstoß und damit ein eventueller Ersatzanspruch objektiv möglich, widerspricht eine Beschlussfassung über die Entlastung ordnungsgemäßer Verwaltung. Ob jedoch ein Anspruch auf Schadenersatz oder dergleichen besteht, ist in dem Verfahren festzustellen, in dem der Anspruch geltend gemacht wird. Die Wohnungseigentümer können einen solchen Anspruch nicht beschließen.

Für das gerichtliche Verfahren auf Geltendmachung des Anspruchs bedarf es eines Beschlusses der Wohnungseigentümer – ein einzelner Wohnungseigentümer kann diesen Anspruch nicht gerichtlich geltend machen.

Wird dem Verwalter hinsichtlich der Aufstellung der Jahresabrechnung die Entlastung nicht erteilt, so bewirkt dies im Hinblick auf § 29 Abs. 3 WEG auch, dass dem Verwaltungsbeirat ebenfalls keine Entlastung zu erteilen ist.

Der Verwaltungsbeirat darf also nicht entlastet werden, wenn vom Verwalter eine fehlerhafte Jahresabrechnung oder ein falscher Wirtschaftsplan vorgelegt wurde.

Pflichtverletzungen

Die wichtigste Pflicht des Verwaltungsbeirates ist die Kontrolle der Abrechnungsbelege. Verzichtet er auf diese Kontrolle, handelt es sich um eine grob fahrlässige Verletzung der gesetzlichen Pflichten aus § 29 Abs. 3 WEG.

Hat der Beirat ferner die Verpflichtung übernommen, den Verwaltervertrag mit dem Verwalter abzuschließen, handelt er ebenfalls grob fahrlässig, wenn er die ausdrückliche Weisung der Eigentümerversammlung missachtet, beispielsweise dass dem Verwalter gerade nicht alleinige uneingeschränkte Vertretungsmacht für ein Rücklagekonto eingeräumt wird. Wenn der Beirat also Pflichten übernimmt, ist er auch an die damit verbundenen Weisungen der Wohnungseigentümer gebunden und muss deren Einhaltung kontrollieren.

Haftungsbeschränkungen

Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt die Regelung, dass ehrenamtlich tätige Vereinsmitglieder für Schäden, die im Zusammenhang mit Tätigkeiten im Rahmen der Vereinssatzung entstehen, vom Verein freigestellt werden. Das ist in der Wohnungseigentümergemeinschaft anders! Es gibt also keine gesetzliche Haftungsbeschränkung.

Lediglich durch Vereinbarung kann die Haftung des Beirates auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden. Das ist jedoch nicht durch Mehrheitsbeschluss möglich. Denn dieser Beschluss wäre – soweit er mit Bindungswirkung für die Wohnungseigentümer untereinander die Haftung des Verwaltungsbeirates abweichend vom Gesetz regeln will – nichtig.

Hingegen ist ein Beschluss, der nur die Haftung des konkret bestellten Beirates beschränkt, nur anfechtbar. Eine Lösung wäre hier durch einen Beiratsvertrag mit Haftungsbeschränkungen denkbar. Wenn die Beiratsmitglieder unentgeltlich tätig sind, entspricht ein solcher Vertrag auch ordnungsgemäßer Verwaltung.

Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

Die Wohnungseigentümer können den Abschluss einer Vermögensschadenhaftplichtversicherung für Verwaltungsbeiräte auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen. Ein solcher Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Allerdings sollte unter Kostenerwägungen ein angemessener Selbstbehalt vereinbart werden.

Zurechnung von Kenntnissen des Verwaltungsbeirates

Kenntnisse des Verwaltungsbeirates müssen sich die Wohnungseigentümer teilweise zurechnen lassen: Das ist beispielsweise bei der Entlastung des Verwalters der Fall, oder bei der Verjährung von Wohngeldansprüchen. Ob der Verwaltungsbeirat insofern als Repräsentant der Eigentümergemeinschaft angesehen werden kann, kommt im Einzelfall auf die Aufgaben an, die er wahrnimmt bzw. wahrzunehmen verpflichtet ist.

Haftung der Gemeinschaft für den Verwaltungsbeirat

Eine gesetzliche Haftungsübernahme der WEG gegenüber dem Verwaltungsbeirat analog des Vereinsrechts besteht nicht.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet für Pflichtverletzungen des Beirates nur nach § 278 BGB, bzw. §§ 823, 831 BGB. Im Außenverhältnis muss sie sich ein Mitverschulden des Verwaltungsbeirates gem. §§ 254 Abs. 2 Satz 2, 278 BGB zurechnen lassen. Dies gilt auch im Verhältnis zum Verwalter.

Beiratssitzungen

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates hat dessen Sitzungen bei Bedarf einzuberufen.08)§ 29 Abs. 4 WEG Soweit beispielsweise durch eine Geschäftsordnung keine abweichende Handhabung vereinbart wurde, gelten für die Einberufung der Beiratssitzungen die Regelungen über die Formalien der Einberufung der Eigentümerversammlung analog.

Ebenfalls ohne entsprechende Geschäftsordnung (die das abweichend regeln kann) gilt:

Beschlussfähigkeit des Beirates besteht mit der Anwesenheit von mehr als der Hälfte seiner Mitglieder. Beschlüsse werden mit der Mehrheit der anwesenden Mitglieder gefasst (pro Mitglied eine Stimme). Über die Beschlüsse ist eine Niederschrift anzufertigen und von den Sitzungsteilnehmern zu unterschreiben.

Streitigkeiten

Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwaltungsbeirat entscheidet das nach § 43 Nr. 1 WEG zuständige Amtsgericht. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück der WEG liegt. Das gilt analog auch, wenn ein Außenstehender (Nichtwohnungseigentümer) Mitglied des Verwaltungsbeirates ist, weil die Gemeinschaftsordnung das zulässt.

Quellenangabe

Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten
WEG Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht. 10. Auflage, DeutscherAnwaltVerlag, Bonn, 2013.

Bärmann/Pick
WEG Wohnungseigentumsgesetz Kommentar, 18. Auflage, Verlag C.H.Beck, München, 2007.

sowie persönliche Gespräche des Autors mit Experten und Kollegen.

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Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]