Neben der Zahlungsklage und dem Antrag auf Entziehung des Wohnungseigentums (als ultima ratio) hat die Wohnungseigentümergemeinschaft ein weiteres Mittel gegen säumige Mitglieder an der Hand: Die Versorgungssperre.

Grundlagen der Versorgungssperre

Versorgungssperre

Wohnungseigentümer, die ihre Beitragspflichten aus Hausgeld, Sonderumlage oder Jahresabrechnungen nicht erfüllen, können unter Umständen bedrohlich für die Liquidität einer WEG werden. Einerseits fehlt das Geld in der „Gemeinschaftskasse“, andererseits verursachen diese Eigentümer weitere Kosten, indem sie weiterhin Leistungen verbrauchen.

Hiergegen können die Wohnungseigentümer eine sogenannte Versorgungssperre beschließen. Diese hat das Ziel, dass der säumige Eigentümer von den Versorgungsleistungen wie Heizung, Wasser oder Strom abgeschnitten wird.01)BGH V ZR 235/04 ZWE 2005, 438 Es handelt sich hierbei also einerseits um ein Druckmittel, um die Rückstände beizutreiben und andererseits um ein Sicherungsmittel, um nicht noch weitere Kosten tragen zu müssen, die eventuell nicht beizutreiben sind.

Die Wohnungseigentümer haben dabei die Wahl, ob sie eine Versorgungssperre beschließen oder auf Entziehung des Wohnungseigentums drängen.02)BayObLG BReg. 2 Z 162/91 WE 1992, 347 03)OLG Celle WE 1991, 107 04)OLG Hamm NJW 1984, 2708

Rechtsgrundlage für die Versorgungssperre ist das Zurückbehaltungsrecht.05)§ 273 Abs. 1 BGB Die Wohnungseigentümer können also die ihnen obliegende Leistung verweigern, solange der säumige Wohnungseigentümer seinerseits nicht alle ihm obliegenden Beitragspflichten erfüllt. Obgleich die Möglichkeit der Versorgungssperre ein sehr taugliches Mittel zur Durchsetzung von Zahlungsansprüchen gegen Mitglieder ist, nehmen nach der Erfahrung des Autors nur sehr wenige Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. deren Verwalter diese Möglichkeit wahr.

Voraussetzungen der Versorgungssperre

Die Möglichkeit des Beschlusses einer Versorgungssperre ist an drei Voraussetzungen geknüpft:

  1. Der säumige Eigentümer muss mit einem erheblichen Teil seiner Beitragsverpflichtung im Rückstand sein. Regelmäßig liegt Erheblichkeit erst ab mehr als sechs monatlichen Hausgeldern vor.06)BGH V ZR 235/04 NZM 2005, 626 07)OLG Dresden ZMR 2008, 140
  2. Die Wohnungseigentümer haben einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss gefasst.
  3. Der Vollzug der Versorgungssperre muss angedroht werden, sofern nicht bereits darüber prozessiert wird.08)AG München 483 C 1621/09 ZWE 2011, 383

Sind diese drei Voraussetzungen erfüllt, steht dem Vollzug der Versorgungssperre auch kein verfassungsmäßiger Grundsatz der Verhältnismäßigkeit mehr entgegen.09)OLG Frankfurt am Main 20 W 56/06 ZWE 2006, 450 10)OLG Dresden ZMR 2008, 140

Abwenden bzw. beenden kann der säumige Eigentümer die Versorgungssperre nur durch vollständigen Ausgleich der offenen Beiträge. Teilzahlungen reichen nicht aus.11)KG 24 W 112/04 ZMR 2005, 905 Natürlich kann die Gemeinschaft jederzeit über die Beendigung der Sperre einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss fassen.

Vollzug der Versorgungssperre

Um die Sperre zu vollziehen, kann die Gemeinschaft sogar Zugang zur Wohnung verlangen, wenn nur dort die Unterbrechung der Versorgung möglich ist.12)analog § 14 Nr. 1 WEG 13)OLG München 34 Wx 5/05 NZM 2005, 304 14)OLG Frankfurt am Main 20 W 56/06 NZM 2006, 869 15)KG ZWE 2001, 497

Das Gericht, welches gegebenenfalls über die Duldung des Zugangs zur Wohnung zu entscheiden hat, hat die Rechtmäßigkeit und die Verhältnismäßigkeit der Versorgungssperre zu prüfen.16)Bärmann/Becker § 28 Rn. 82

Totale Versorgungssperre

Wenn es technisch nicht möglich ist, mehrere Versorgungssperren separat durchzusetzen, kann unter Umständen auch eine totale Versorgungssperre gerechtfertigt sein.17)AG Gladbeck ZMR 2007, 734 bei 100-facher Versorgungssperre Dabei kann es zulässig sein, auch Wohnungen von nicht säumigen Eigentümern „abzuklemmen“, wenn deren isolierte Weiterversorgung nicht möglich ist.

Dabei muss es allerdings wirklich unmöglich oder unzumutbar sein, die Versorgung dieser Wohnungen aufrecht zu erhalten, technische Schwierigkeiten reichen hierfür nicht aus. Der das rechtfertigende Hintergrund ist, dass keinem Wohnungseigentümer zugemutet werden kann, dauerhaft Sonderumlagen für säumige Wohnungseigentümer zu leisten, weshalb unter Abwägung aller Umstände wie beschrieben einzelne Wohnungseigentümer eine Versorgungssperre hinnehmen müssen.

Sperre trotz direktem Vertrag zwischen Wohnungseigentümer und Versorger?

Was ist, wenn der säumige Wohnungseigentümer direkt Vertragspartner des Versorgungsunternehmens und damit die Wohnungseigentümergemeinschaft eigentlich nicht direkt betroffen ist? Es gibt hier zwei Ansichten:

Die eine Ansicht meint, dass es dann an der notwendigen Konnektivität der selben rechtlichen Verhältnisse mangelt. Weil die WEG gerade nicht die Versorgungsleistungen kreditiere, die der Wohnungseigentümer direkt mit dem Versorger abrechnet, stehe ihr kein Zurückbehaltungsrecht zu. Demzufolge sei auch eine Versorgungssperre für diese direkt abgerechneten Medien nicht möglich.18)Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 28 Rn. 196

Die andere Ansicht meint, dass das sehr wohl möglich sei, wenn die Versorgung durch Leitungen erfolge, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Zwar sei nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Eigentümer dieser Leitungen, sie könne sie allerdings kraft ihrer Kompetenz zur Verwaltung allgemein zur Verfügung stellen. Da diese Leitungen wiederum Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten verursachen, mangele es eben gerade nicht mehr an der Konnektivität von Leistung und Gegenleistung mit der Folge, dass die Gemeinschaft die Leitungen kappen und so die Versorgung des säumigen Wohnungseigentümers sperren könne.19)OLG Frankfurt am Main 20 W 56/06 ZWE 2006, 450 20)LG München I 1 S 10608/10 ZWE 2011, 186

Kollision der Versorgungssperre mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften

Verstößt der Vollzug der Versorgungssperre gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, kann die entsprechende Behörde jeden Wohnungseigentümer durch Bescheid verpflichten, die Versorgung der fraglichen Wohnung wieder herzustellen.21)VG Berlin 13 L 63.12 ZWE 2012, 338

Dabei überlagert der Bescheid den Mehrheitsbeschluss zur Versorgungssperre, setzt ihn aber dabei nur aus. Im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bleibt der Beschluss bestehen mit der Folge, dass sein Vollzug sofort wieder betrieben werden kann, wenn der Bescheid aufgehoben wurde.

Versorgungssperre auch bei vermietetem Wohnungseigentum?

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Mieter einer Wohnung keine Ansprüche wegen Besitzschutz22)§§ 858 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen.23)BGH XII ZR 137/07 NZM 2009, 482 24)KG 24 W 7/01 ZWE 2002, 182 25)OLG Hamm OLGZ 1994, 273 Es fehlt dafür schlicht an einer Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht, weil die fraglichen Versorgungsleistungen nicht zum Besitz des Mieters gehören. Die Versorgung des Wohnungsmieters kann deshalb außerhalb der Wohnung unterbrochen werden.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter in den Mieträumen ein Gewerbe betreibt. Dann kann ihm ein Unterlassungsanspruch gegen die WEG wegen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb zustehen.26)§ 1004 Abs. 1 BGB

Aber wohl kein Zutritt zur Mietsache!

Streitig ist, ob der Mieter den Zutritt zu den Mieträumen dulden muss, wenn die WEG die Versorgungssperre nur in den Mieträumen vollziehen kann.

Einerseits wird vertreten, dass ein Versorgungsunternehmen schließlich auch einen Anspruch auf Zutritt zur Wohnung zum Zwecke der Versorgungsunterbrechung habe27)BGH I ZB 135/05 MDR 2007, 238 und zudem der Mieter nicht besser gestellt werden könne, als der säumige (und selbstnutzende) Wohnungseigentümer, der schließlich auch den Zutritt zu dulden habe.28)§ 14 Abs. 3 WEG

Andererseits bestehe zwischen Mieter und Wohnungseigentümer keinerlei vertragliches oder schuldrechtliches Verhältnis. Das Kammergericht meint deshalb, dass die WEG keinen Anspruch auf Duldung des Zutritts zur Mietsache zum Zwecke des Vollzugs der Versorgungssperre hat.29)KG 8 U 208/05 NZM 2006, 297

Abwendung der Versorgungssperre durch den Mieter

Der Mieter kann die Versorgungssperre gem. § 267 BGB abwenden oder beenden, indem er direkt an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt.

Allerdings muss er nicht die Rückstände des Wohnungseigentümers (seines Vermieters) begleichen, sondern lediglich den seinem Verbrauch entsprechenden Kostenanteil der laufenden Versorgung ab Androhung der Versorgungssperre. Die WEG kann hiernach die Versorgung nicht mehr verweigern und muss sich hinsichtlich des weiter offenen (rückständigen) Betrages an den Wohnungseigentümer halten.

Selbstverständlich muss der Mieter die an die WEG gezahlten Beträge nicht ebenfalls an den Vermieter zahlen, sondern kann sie von der Miete abziehen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]