Die Verjährung bewirkt, dass der Gläubiger einer Leistung vom Schuldner nach Ablauf einer bestimmten Frist die Leistung nicht mehr verlangen kann, wenn der Schuldner diese Einrede erhebt. Dem Schuldner steht mit der Einrede der Verjährung ein Leistungsverweigerungsrecht01)§ 214 Abs. 1 BGB zu.

In Sachen Nebenkosten und Nebenkostenabrechnungen haben Vermieter und Mieter jeweils wechselseitig die Gläubiger- und die Schuldnerposition inne. Dieser Beitrag beleuchtet, wann wessen Forderung verjährt.

Grundsätzliches zur regelmäßigen Verjährungsfrist

Die normale Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Schluss des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist.02)§§ 195, 199 Abs. 1 BGB Weil das etwas kompliziert ist, hier ein Beispiel:

Ein Anspruch ist entstanden am 15.02.2014 und verjährt demnach am 31.12.2017. Die Verjährungsfrist kann also insgesamt fast vier Jahre betragen.

Etwas anderes gilt nur bei bereits titulierten Forderungen (Urteil, Vollstreckungsbescheid) und speziellen Ansprüchen, die jedoch mit dem Mietrecht nichts zu tun haben.

Verjährung der Ansprüche des Vermieters

Betriebskostenpauschalen & Mehrbelastungen

Offene Betriebskostenpauschalen, die neben der Miete vom Mieter eigentlich zu zahlen gewesen wären, und ausstehende Mehrbelastungen nach einer Anpassung der Betriebskostenpauschale03)§ 560 Abs. 1 BGB verjähren innerhalb der obigen Regelverjährung.

Betriebskostenvorauszahlungen

Offene Betriebskostenvorauszahlungen können nach allgemeiner Ansicht nicht verjähren. Das liegt daran, dass sich der Anspruch des Vermieters auf die Vorauszahlungen im Moment der Abrechnungsreife in einen Anspruch auf eine eventuelle Nachzahlung wandelt.

Hat der Vermieter von Wohnraum zu diesem Zeitpunkt keine Nebenkostenabrechnung erteilt, kann er den Teil der Nachforderungen nicht mehr geltend machen, der die Sollvorauszahlungen übersteigt. Die rückständigen Vorauszahlungen hingegen kann er noch geltend machen, dann aber als Anspruch aus Nebenkostenabrechnung (siehe nächster Punkt).

Nebenkostenabrechnungen

Nachforderungen des Vermieters aus einer Nebenkostenabrechnung können verjähren. Dafür muss die Abrechnung allerdings rechtzeitig, also vor der Ausschlussfrist, dem Mieter zugegangen sein. Die Verjährungsfrist beginnt erst mit dem Zugang der Nebenkostenabrechnung beim Mieter.04)BGH VIII ARZ 5/90 RE 19.12.1990 WuM 1991, 150

Verjährung der Ansprüche des Mieters

Ansprüche des Mieters auf Zahlung

Guthaben aus einer Nebenkostenabrechnung zugunsten des Mieters verjähren wie Nachzahlungen innerhalb der Regelverjährung ab Zugang der Abrechnung.

Preisgebundener Wohnraum

Wenn die vereinbarte Miete höher ist als die Kostenmiete, kann der Mieter die Überzahlung innerhalb von vier Jahren ab der Zahlung, mindestens jedoch bis zu einem Jahr nach Beendigung des Mietvertrages vom Vermieter zurück verlangen.05)§ 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG Die Überzahlung kann beispielsweise dadurch vorkommen, dass der Mieter Kosten zu zahlen hatte, die überhaupt keine umlagefähigen Betriebskosten sind.

Ein anderer denkbarer Fall betrifft die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen, die im preisgebundenen Wohnraum wie eine Mieterhöhung behandelt wird. Ist das „Erhöhungsverlangen“ des Vermieters falsch, verjährt der Bereicherungsanspruch06)§§ 812 ff BGB des Mieters innerhalb der obigen Regelverjährung.

Preisfreier Wohnraum

Hat der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung:

  • den Mieter mit Betriebskosten belastet, die dieser nach der Umlagevereinbarung des Mietvertrages nicht hätte zahlen müssen oder
  • sich bei der Berechnung der anteiligen Kosten zu Ungunsten des Mieters verrechnet

und

  • zahlte der Mieter das Abrechnungsergebnis vorbehaltlos, obgleich er die Fehler hätte erkennen können (und müssen),

hat der Mieter keinen Anspruch auf Rückerstattung. Eine Verjährungsproblematik ergibt sich hier also nicht.

Anders sieht es aus, wenn der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung Kosten angesetzt hat, die überhaupt keine Betriebskosten sind (bspw. Instandhaltungskosten). Dann kann der Mieter die Rückzahlung dieser Beträge aus Bereicherungsanspruch07)§§ 812 ff BGB geltend machen. Hierfür gilt die obige Regelverjährung.

Hat der Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist die Nebenkostenabrechnung erteilt, steht dem ausgezogenen Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen der offenen Abrechnungsperiode zu. Dieser Anspruch verjährt innerhalb von drei Jahren ab Ablauf der Abrechnungsfrist.08)BGH VIII ZR 57/04 GE 2005, 543

Wenn der Vermieter zu spät abrechnete und der Mieter wegen der Ausschlussfrist eigentlich keine Nachzahlung mehr hätte leisten müssen, sie aber gleichwohl in Unkenntnis gezahlt hat, hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Nachforderung. Die Regelverjährungsfrist dieses Rückforderungsanspruches beginnt erst, wenn der Mieter von seinem Anspruch Kenntnis erlangt hat oder grob fahrlässig nicht erlangt hat. Der Vermieter wird sich also regelmäßig nicht damit herausreden können, der Anspruch sei bereits drei Jahre nach grundloser Zahlung des Mieters verjährt.

Anspruch des Mieters auf Abrechnung oder Auskunft

Der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erteilung der Abrechnung verjährt binnen drei Jahren ab Entstehung, also ab Abrechnungsreife.09)ein Jahr nach Schluss des Abrechnungszeitraumes

nebenkosten-blog.de Verjährung

Schade: Vermieter kann Auskunftsanspruch aushebeln.

Auskunftsansprüche des Mieters von preisfreiem Wohnraum verjähren in der gleichen Frist, allerdings beginnt diese unter Umständen erst später zu laufen. Das ist dann der Fall, wenn der Vermieter unberechtigte Kostenansätze in der Nebenkostenabrechnung so verschleiert hat, dass der Mieter davon aus der Abrechnung allein heraus keine Kenntnis haben konnte.

Dann beginnt die Verjährungsfrist auch erst in dem Moment zu laufen, wenn der Mieter davon Kenntnis hatte (bzw. grob fahrlässig nicht hatte). Dem kann der Vermieter allerdings begegnen, indem er selbst den Hauptanspruch des Mieters für verjährt erklärt.

Die Ansprüche auf Auskunft von Mietern preisgebundenen Wohnraumes verjähren – siehe oben – binnen vier Jahren. Der „ewige Auskunftsanspruch“ (wie bei den Berechnungen der Kostenmiete) gilt hier nicht, weil Nebenkostenabrechnungen nicht durch Fortschreibung aufeinander aufbauen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]