Wie auch schon vor dem 01.07.2007 können auch weiterhin Kostenverteilungsschlüssel durch Vereinbarungen verbindlich geregelt werden. Am häufigsten geschieht das durch die Gemeinschaftsordnung.Sofern keine abweichenden Beschlüsse zur Kostenverteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten01)§ 16 Abs. 3 WEG oder Instandhaltungskosten02)§ 16 Abs. 4 WEG vorliegen, kann auf Vereinbarungen zurückgegriffen werden.

Bestimmtheit der Vereinbarungen

Wird die Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung abweichend von der gesetzlichen Regelung03)§ 16 Abs. 2 WEG vereinbart, muss die Regelung klar und eindeutig sein. Es gilt der Bestimmtheitsgrundsatz.04)BayObLG ZMR 1999, 48 Etwaige Auslegungen sind eng am Wortlaut vorzunehmen.

Bestehen Zweifel am Inhalt der Regelung, gilt die gesetzliche Regelung des § 16 Abs. 2 WEG.

Beispiel:
In der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Kosten, die sich ohne Zweifel einzelnen Sondereigentümern zuordnen lassen, diesen direkt angelastet und nicht nach Miteigentumsanteilen zu verteilen sind. Das bedeutet aber nicht, dass Kosten der Tiefgarage nur auf die Sondernutzungsberechtigten der Stellplätze zu verteilen sind, da an der Tiefgarage selbst kein Sondereigentum besteht.05)OLG Köln OLGR 2002, 91

Dabei gilt es zu beachten, dass die Regelungen der Gemeinschaftsordnung nur sehr eingeschränkt der richterlichen Überprüfung unterliegen.06)BayObLG 2Z BR 91/01 ZMR 2001, 997 Insbesondere unbillige Vereinbarungen oder solche, die ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, sind nicht grundsätzlich aufzugeben.

Verhältnis zwischen Vereinbarungen und Beschlüssen

Die Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer zur Kostenverteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten07)§ 16 Abs. 3 WEG oder Instandhaltungskosten08)§ 16 Abs. 4 WEG können durch Vereinbarung nicht beschränkt oder ausgeschlossen werden.09)§ 16 Abs. 5 WEG

VereinbarungenEtwa vorhandene Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung, die vor dem 01.07.2007 für die Änderung eines Verteilungsschlüssels wichtig waren, sind jetzt nur noch wichtig, wenn die Änderung des Verteilungsschlüssels mit der Öffnungsklausel leichter zu realisieren ist. Das bedeutet im Umkehrschluss: Öffnungsklauseln zur Änderung von Betriebs- und Verwaltungskosten sind bedeutungslos, weil eine einfachere Möglichkeit als ein Mehrheitsbeschluss nicht denkbar ist.

Lediglich für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ergeben Vereinbarungen mit Öffnungsklauseln noch Sinn. Nämlich dann, wenn sie die Hürden für die Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels absenken.

Für den neuen Verteilungsschlüssel gelten auch aus einer Öffnungsklausel heraus die Bestimmungen, wie sie hier und hier bereits erläutert sind.

Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der Verwalter das Recht hat, die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels zu bestimmen, ist nichtig. Die Wohnungseigentümer würden sich andernfalls eines wesentlichen Rechts berauben.