Nachdem wir gezeigt haben, unter welchen Voraussetzungen eine Erhöhung einer Betriebskostenpauschale bzw. einer Bruttomiete möglich ist (hier und hier), geht es in diesem Beitrag um das eigentliche Umlageverfahren – also um Form und Inhalt.

Form Umlageverfahren

Die Erhöhungsumlage erfolgt durch Erklärung in Textform. [1]§ 126b BGB Sie allein wirkt schon gestaltend. Deshalb ist die Zustimmung des Mieters nicht erforderlich. Dabei ist besonders wichtig, dass die Erklärung von allen Vermietern [2]LG Hannover 11 S 184/91 WuM 1992, 441 gegenüber allen Mietern [3]BVerfG 1 BVR 1428/88 WuM 1989, 279 [4]OLG Celle 2 UH 1/81 RE 20.01.1982 WuM 1982, 102 abgegeben werden muss. Regelmäßig gilt das auch für bereits ausgezogene Mieter, soweit diese sich nicht gegenseitig im Mietvertrag zur Entgegennahme solcher Erklärungen bevollmächtigt haben. [5]BayObLG RE 21.02.1983 WuM 1983, 107 [6]anders im Fall von BGH VIII ZR 124/03 GE 2004, 615

Inhalt der Umlageerklärung

Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. [7]§ 560 Abs. 1 Satz 2 BGB Dabei muss der Mieter ohne vorherige Belegeinsicht in die Lage versetzt werden, das Verlangen des Vermieters zu verstehen. Theoretisch wäre eine ausführliche Berechnung entbehrlich [8]anders als bei § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB – jedoch ist sie jedem Vermieter dringend zu raten!

Umlageverfahren

Nach allgemeiner Ansicht genügt die bloße Angabe des Erhöhungsbetrages nicht. Dabei ist jedoch streitig, welcher Umfang von Angaben für eine ausreichende Bezeichnung und Erläuterung notwendig ist. Hilfreich dürfte zumindest eine stichwortartige Aufzählung der Erhöhungsbeträge (also des Bescheides, der Preisanpassung, der Prämienerhöhung, etc.) sein. Als Erläuterung ist der Grund für die Erhöhung anzugeben, wenn er sich nicht direkt aus der Aufzählung ergibt. [9]LG Berlin GE 1999, 575 Zudem sind nach Differenzberechnung die alte und die neue Gesamtbelastung der Nebenkosten und der dazugehörige Umlageschlüssel anzugeben. [10]AG Berlin-Charlottenburg MM 12/2013 Gibt es mehrere Umlageschlüssel, müssen selbstverständlich alle betroffenen Schlüssel angegeben werden.

Es versteht sich von selbst, dass ein ermittelter Erhöhungsbetrag der Gesamtkosten des Objektes nur anteilig auf die Mieter umgelegt werden kann. [11]§ 560 Abs. 1 Satz 1 BGB Wurde im Mietvertrag ein Umlageschlüssel vereinbart, gilt dieser. Fehlt eine solche Vereinbarung, ist ein nachvollziehbarer Umlageschlüssel im Erhöhungsverlangen anzugeben. Regelmäßig wäre das dann der Flächenschlüssel. [12]§ 556a Abs. 1 BGB

Wie ausführlich muss die Berechnung sein?

Diese Frage ist ebenfalls streitig. Fangen wir einmal mit der Rechtsfolge an, falls das Erhöhungsverlangen nicht ausführlich und nachvollziehbar ist: Es ist unwirksam mit der Folge, dass sich der Zeitpunkt, ab dem der Mieter den erhöhten Betrag zu zahlen hat, in die Zukunft verschiebt.

Es liegt also unabhängig von dem Meinungsstreit im absoluten Interesse des Vermieters, die Erklärung für das Umlageverfahren so ausführlich und präzise wie möglich zu gestalten. Das läuft im Ergebnis auf zwei vollständige Betriebskostenabrechnungen hinaus. Einerseits eine, um dem Mieter den Basiswert (alte Betriebskosten) mitzuteilen, andererseits um ihm die aktuelle Höhe der Betriebskosten aufzuzeigen. Hinzu kommen – in Ergänzung zu einer normalen Nebenkostenabrechnung – noch die Erläuterungen, wie es zu den Kostensteigerungen gekommen ist (Begründung).

Da der Vermieter diese zugegebenermaßen recht aufwendigen Berechnungen ohnehin wird anstellen müssen, wäre es geradezu fahrlässig, wenn er dem Mieter diese Berechnungen nicht auch zur Verfügung stellt.

Umlageverfahren unwirksam?

Wenn die Erklärung nicht den gesetzlichen Anforderungen (siehe oben) genügt, ist sie unwirksam. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn

Nicht zur Unwirksamkeit führen hingegen Schreib- oder Rechenfehler, die die Nachvollziehbarkeit der gesamten Erklärung nicht berühren. Solche einfachen Fehler, die sich dem Mieter aufdrängen, kann der Vermieter durch Ergänzung ausbessern. Der Mieter hat übrigens – wie bei der Nebenkostenabrechnung auch – ein Einsichtsrecht in die zugrundeliegenden Belege.

Die Wirksamkeit der Erhöhungserklärung prüft das Gericht von Amts wegen. [14]BayObLG Allg. Reg. 105/81 RE 09.02.1982 WuM 1982, 105

Eine einmal unwirksame Erklärung kann nicht durch nachträgliche Erläuterungen „geheilt“ werden. Sie ist vollkommen neu abzugeben, was aber jederzeit möglich ist. Allerdings verschiebt sich so der Beginn der Wirkung, mithin die neue Zahlungspflicht des Mieters, in die Zukunft.

Im nächsten Beitrag beleuchten wir die Frage, ab wann die neu ermittelte Betriebskostenpauschale bzw. Bruttomiete durch den Mieter zu zahlen ist.