Wenn in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerberäume vorhanden sind, kann es manchmal erforderlich werden, einen sogenannten Vorwegabzug vorzunehmen. Der Sinn dahinter ist, dass die Wohnungsmieter nicht übermäßig mit Kosten der Gewerbeeinheiten belastet werden dürfen.

Preisgebundener Wohnraum

Um eine materielle korrekte Nebenkostenabrechnung im preisgebundenen Wohnraum zu erstellen, müssen solche Nebenkosten, die nicht für die Wohnungen entstanden sind, vorweg abgezogen werden (sogenannter Vorwegabzug).01)§ 20 Abs. 2 Satz 2 NMV

Das bedeutet, dass der Vermieter die Betriebskosten grundsätzlich zwischen Wohnungen und Gewerbe (gilt übrigens auch für alle anderen Nutzungsarten: Tiefgaragen, Parkplätze, etc.) vorher aufteilen muss. Unterlässt er das, ist die Nebenkostenabrechnung zwar nicht deswegen formell falsch,02)BGH VIII ZR 118/11 GE 2012, 123 materiell aber in jedem Fall.

Vorwegabzug: Wie vornehmen?

Soweit wie möglich muss der Vermieter die Nebenkosten im preisgebundenen Wohnraum verursachungsgerecht zwischen Wohnungen und Gewerbe aufteilen. Liegen die dafür notwendigen technischen Erfordernisse nicht vor, muss er sie schaffen.

Ist die verursachungsbezogene Kostentrennung nicht möglich, kommt eine Vorverteilung nach Nutzfläche oder umbautem Raum infrage. Wichtig dabei ist, dass in irgendeiner Form im preisgebundenen Wohnraum immer eine Vorverteilung erforderlich ist – der Vermieter kann sich in aller Regel nicht darauf berufen, das aus wirtschaftlichen Aspekten ein Vorwegabzug unmöglich oder unzumutbar ist.03)LG Berlin WuM 2001, 412

Preisfreier Wohnraum und Gewerberaum

Ob ein Vorwegabzug auch im preisfreien Wohnraum bzw. im Gewerberaum vorzunehmen ist, richtet sich zunächst nach den Vereinbarungen im Mietvertrag.

Wichtig: Was steht im Mietvertrag?

Wenn der Vermieter im Mietvertrag eine Vorverteilung der Betriebskosten zugesichert hat, muss er auch einen Vorwegabzug vornehmen.04)BGH VIII ZR 251/05 NZM 2007, 83 Das gilt auch für Formularklauseln, da durch die Zusicherung eines Vorwegabzuges der Mieter nicht benachteiligt wird. Im Gegenteil: Ein Vorwegabzug ist regelmäßig für den Wohnungsmieter von Vorteil.

Will der Vermieter diesen erhöhten Verwaltungsaufwand nicht mehr hinnehmen, bedarf es einer Änderung des Vertrages, wozu er die Zustimmung des Mieters braucht. Hingegen sind Vereinbarungen in einem Formularmietvertrag, die den Vermieter per se von einer Kostentrennung freisprechen, unwirksam.05)LG Hamburg GE 2001, 992 Sie benachteiligen den Mieter unangemessen.

Das gilt selbstverständlich nur, wenn auch tatsächlich eine Mischnutzung vorliegt. In einem reinen Wohngebäude muss natürlich kein Vorwegabzug vorgenommen werden.

Wenn im Mietvertrag nichts geregelt ist

Für den Fall, dass im Mietvertrag nichts zu Vorwegabzügen geregelt ist, gibt es einen umfangreichen Meinungsstreit. Einerseits wird vertreten, dass die Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuches, demnach die Betriebskosten

„nach dem Anteil der Wohnfläche“

umzulegen sind, recht eindeutig ist.06)§ 556a Abs. 1 BGB Wo von Wohnfläche die Rede ist, könne nicht auch Nutzfläche gemeint sein. Damit sei unisono ein Vorwegabzug erforderlich.

Andererseits existiert die Auffassung des Bundesgerichtshofes, womit die Sache im Prinzip entschieden ist:

Der Vermieter ist ohne vertragliche Vereinbarung jedenfalls dann nicht zum Vorwegabzug verpflichtet, wenn die Kosten durch das Vorhandensein der Gewerberäume

„nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter“

führen.07)BGH VIII ZR 78/05 GE 2006, 502 Diese BGH-Entscheidung ist in der juristischen Fachwelt umstritten und heftig kritisiert worden, weil sie auch dann einen Vorwegabzug ablehnt, wenn eine gewisse Mehrbelastung des Wohnungsmieters zu vermuten ist. Für Vermieter und Verwalter ist diese Entscheidung jedoch ein Segen.

Nach Ansicht des BGH führt selbst eine Betriebskostenabrechnung in einem reinen Wohngebäude immer zu Ungerechtigkeiten, weshalb an ein Mischgebäude auch keine besonders hohen Anforderungen an die Verteilungsgerechtigkeit zu stellen sein dürfen.

Wann liegt eine „ins Gewicht fallende Mehrbelastung“ vor?

Diese Frage ist bisher nicht abschließend entschieden. Zur Einschätzung, ob überhaupt eine Mehrbelastung des Wohnungsmieters vorliegt, ist einzeln nach Betriebskostenart zu differenzieren.08)BGH VIII ZR 46/10 NZM 2011, 118 Das bedeutet:

Wenn nur eine Betriebskostenart durch das Vorhandensein der Gewerberäume zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt, muss auch nur bei dieser Betriebskostenart ein Vorwegabzug vorgenommen werden.

Ab welchem Betrag diese Mehrbelastung erreicht ist, ist umstritten. Die Spanne an Antworten reicht von drei Prozent bis zehn Prozent. Wir schlagen jedoch auch aus Gründen der Abrechnungssicherheit vor, einfach sämtliche Betriebskostenpositionen anhand der Frage zu prüfen:

Wäre diese Betriebskostenart niedriger, wenn das Gewerbe als Wohnraum vermietet wäre?

nebenkosten-blog.de Vorwegabzug

Regelmäßig ohne Vorwegabzug: Kosten der Straßenreinigung.

Bei jeder mit „ja“ beantworteten Position – und das sind unserer Erfahrung nach nicht viele – nehmen wir einen Vorwegabzug vor. Das liegt auch daran, dass ein Vorwegabzug rechnerisch wirklich nicht schwer ist: Es handelt sich lediglich um einen weiteren Dreisatz. Ein Nachteil entsteht dem Vermieter dabei nicht: Die Kosten, die bei den Wohnungsmietern vorweg abgezogen wurden, werden den Gewerbemietern aufgeschlagen. Dafür hat man aber meistens Ruhe vor Einwendungen der Mieter.

Die „ins Gewicht fallende Mehrbelastung“ muss der Wohnungsmieter darlegen und beweisen.09)BGH VIII ZR 340/10 GE 2006, 1544 Etwas anderes gilt nur, wenn die Mehrbelastung ganz offensichtlich ist.10)LG Berlin 67 S 6/07 WuM 2007, 576: bei gewerblichem Müll eines großen Restaurants 11)LG Berlin WuM 2001, 412: bei Wasserverbrauch eines Friseursalons

Und andersherum: Vorwegabzug zugunsten der Gewerbemieter?

Auch hier gilt: Zunächst ist der Mietvertrag zu prüfen. Ist dort nichts geregelt, kann auch der Gewerbemieter einen Anspruch auf einen Vorwegabzug haben. Das gilt insbesondere bei Handels- oder Büroflächen, die im Vergleich zu Produktionsflächen oder Wohnraum beispielsweise wesentlich weniger Wasser verbrauchen oder die Müllentsorgung separat regeln. Wichtig ist, dass Gewerbemieter nicht mit Betriebskosten belastet werden dürfen, die nur für Wohnraum anfallen.12)OLG Düsseldorf DWW 2000, 54

Eine  BGH-Entscheidung zu diesem umgekehrten Fall existiert bisher nicht. Im Grundsatz müsste aber wohl auch die Mehrbelastung des Gewerbemieters ins Gewicht fallen. Das war jedoch bei einer Anwaltskanzlei, die eine Vorerfassung ihres Wasserverbrauchs verlangte, noch nicht der Fall.13)KG 8 U 224/05 GuT 2006, 232 Obgleich im selben Gebäude ein türkischer Imbiss, eine Arztpraxis und ein Internetcafé vorhanden waren.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]