Welche detaillierten Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung als Nebenkosten grundsätzlich umlagefähig sind, haben wir hier beschrieben. Nun wollen wir uns mit der Frage beschäftigen, nach welchem Umlageschlüssel diese Versicherungskosten zu verteilen sind.

Grundsätze zur Verteilung der Versicherungskosten

Auch hier ist die Anwendung des Personenschlüssels nicht zulässig. Versicherungskosten, die explizit nur für Stellplätze und Tiefgaragen anfallen, sind auch nur von den dortigen Mietern zu tragen. Etwas anderes kann nur gelten, wenn jedem Wohnungsmieter auch die gleiche Anzahl an Stellplätzen zur Verfügung steht.

Besonderheit Glasbruchversicherung

Für die Kosten einer Glasbruchversicherung wird in der Literatur vertreten, dass diese anhand der Anzahl der Fensterflächen zu verteilen sind. Wir vertreten die Auffassung, dass diese Förmelei in einem reinen Wohngebäude vollkommen überflüssig ist. Einerseits deshalb, weil die Anzahl der Fenster in etwa mit der Wohnfläche korrespondiert. Andererseits, weil mangels anderer Vereinbarung die gesetzliche Norm01)§ 556a BGB eine solche Ausnahme nicht kennt. Der Vermieter von reinem Wohnraum kann unserer Ansicht nach also ohne Weiteres die Kosten nach Wohnfläche verteilen.

nebenkosten-blog.de Versicherungskosten

Landläufig wird vertreten, dass das Risiko eines Glasbruches mit steigender Geschosshöhe abnimmt. Uns ist hierzu keine empirische Auswertung bekannt. Der Vermieter kann also – muss aber nicht! – die Kosten der Glasbruchversicherung gestaffelt nach Geschoss verteilen. Exotisch wird die Rechtsprechung bei Dachgeschossen: Diese seien nur noch mit einem geringen Abschlag an den Kosten der Glasbruchversicherung zu beteiligen,02)LG Stuttgart WuM 1989, 521 was wir mangels entsprechender vertraglicher Vereinbarung für vollkommen überflüssig halten. Der Vermieter sollte hier grundsätzlich nicht vom Flächenschlüssel abweichen, da ihm andernfalls die höher belasteten Mieter der unteren Geschosse sprichwörtlich „auf´s Dach steigen“.

Versicherungskosten bei gemischt genutzten Gebäuden

Wie schon bei der Verteilung der Kosten der Grundsteuer, ist auch hier besondere Vorsicht und eine Abwägung des Einzelfalles geboten.

Getrennte Prämienberechnung

Weist die Versicherungsrechnung getrennte Prämien für Wohnungen und Gewerbe aus, sind die Beträge auch entsprechend jeweils nur auf die Teilflächen zu verteilen.

Gleiches gilt für etwaige Zuschläge bei der Prämienberechnung, die der Vermieter beim Versicherer erfragen muss. Zuschläge kommen häufig vor für Gastronomiebetriebe (Feuerrisiko), Ladenlokale (Glasbruch) und andere gefahrenerhöhende Gewerbebetriebe. Solche Zuschläge sind allein auf die betreffenden Mieter zu verteilen. Nichtsdestoweniger haben diese Mieter aber zudem auch einen Anteil an den zuschlagsfreien Versicherungsbeiträgen. Diese Mieter sollten in der Nebenkostenabrechnung also zwei getrennte Versicherungspositionen bekommen. Zum Beispiel so:

Gebäudeversicherung allgemein – m² Gesamtfläche
Gebäudeversicherung Gewerbezuschlag – m² Gewerbefläche

Einheitliche Prämienberechnung

Im Falle der einheitlichen Prämienberechnung kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an. Insbesondere ist die Auffassung des Bundesgerichtshofes zu beachten, wonach ein Vorwegabzug bzw. eine Vorverteilung von Kostenanteilen nur dann erforderlich ist, wenn es sich für die eine oder andere Mietergruppe nicht nur um eine unerhebliche Mehrbelastung handelt.

Einen Sonderfall einheitlicher Prämienberechnung stellen die Kosten der Haftpflichtversicherung dar, wenn sie nach der Miethöhe ermittelt wird, was bei einigen Versicherern der Fall ist. Dann sollte der Vermieter, um auch in diesem Punkt keinen Streit zu beginnen, von vornherein auch die Kosten der Haftpflichtversicherung nach den Mieteinnahmen aufteilen.03)LG Berlin GE 1991, 935 Entbehrlich ist diese Aufteilung, wenn die zugrundeliegenden Mietpreise zwischen Wohnen und Gewerbe nur marginal unterschiedlich sind.

Umlageschlüssel bei Sammelversicherungen

Häufig schließen Vermieter zur Beitragseinsparung Sammelversicherungen für mehrere Gebäude, mehrere Versicherungsrisiken oder beides in Kombination ab. Einerseits entspricht das durchaus dem Wirtschaftlichkeitsgebot und ist deshalb zu begrüßen. Andererseits ist auch hier zu differenzieren:

Sammelversicherung für mehrere Gebäude

Da kein Mieter mit Nebenkosten belastet werden darf, die nicht aus der Bewirtschaftung des Mietobjektes entspringen, ist eine Trennung der Gesamtversicherungsprämie nach Gebäuden unerlässlich. Eine Auskunft des Versicherungsmaklers reicht hierfür übrigens nicht aus04)OLG Brandenburg NZM 2000, 572 – das muss der Versicherer schon selbst machen. Bestenfalls wird die Prämienaufteilung bereits im Versicherungsschein dokumentiert.

Sammelversicherung für mehrere Versicherungsrisiken

Auch hier reicht die Auskunft des Versicherungsmaklers darüber nicht aus, welches Risiko sich in welcher Beitragshöhe widerspiegelt.05)OLG Brandenburg NZM 2000, 572 Zudem sollte – um jeder Diskussion vorzubeugen – ein Vergleichsangebot zum Abschluss jeweils separater Einzelversicherungen vorliegen. Ist das Vergleichsangebot teurer, kann die Sammelversicherung einheitlich abgerechnet werden. Ist das Vergleichsangebot hingegen günstiger, sind nach Ansicht der Literatur auch nur die Vergleichskosten umlagefähig – und zwar getrennt nach Versicherungsrisiken.06)Langenberg in Schmidt-Futterer § 556a BGB Rn. 117 Das ist auch richtig, da andernfalls ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz vorliegen würde.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]