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Umlageschlüssel: Grundsätze und Vereinbarung

Einer der wichtigsten Bestandteile einer Nebenkostenabrechnung ist der Umlageschlüssel. Er bestimmt den Anteil des einzelnen Mieters an den Gesamtkosten. Andere Namen hierfür sind Abrechnungsschlüssel, Abrechnungsmaßstab, Verteilungsschlüssel oder Verteilungsmaßstab.

Grundsätzliches zum Umlageschlüssel

nebenkosten-blog.de Umlageschlüssel

Regelt den Anteil des Mieters am Kuchen: Umlageschlüssel.

Seit dem 01.09.2001 regelt das Bürgerliche Gesetzbuch01)§ 556 a BGB, welcher Umlageschlüssel grundsätzlich für die Nebenkostenabrechnung anzuwenden ist: Das Verhältnis der Wohnfläche. Im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung kann sich etwas anderes ergeben.02)§ 7 HeizKV

Diese Regelung gilt jedoch ausschließlich für freifinanzierten (preisfreien) Wohnraum. Bei preisgebundenem Wohnraum ist der anzuwendende Umlageschlüssel ebenfalls das Verhältnis der Wohnfläche, allerdings folgt das aus einer anderen Vorschrift.03)§ 20 Abs. 2 NMV Für Gewerberaum gibt es keine gesetzliche Regelung.

Die praktischen Auswirkungen des allgemeinen Umlageschlüssels (Wohnfläche) hängen wesentlich davon ab, wie die Wohnfläche zu ermitteln ist. Insofern ist es in der Praxis sehr unbefriedigend, dass keine einheitliche und verbindliche Vorschrift darüber existiert, wie die Wohnfläche zu ermitteln ist. Hierauf kommen wir an anderer Stelle zu sprechen.

Umlageschlüssel bei Verbrauchskosten

Sämtliche Betriebskosten, die von einem Verbrauch des Mieters abhängen, können und sollen nach Verbrauch abgerechnet werden.04)§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB Sofern also ein entsprechender Vorbehalt im Mietvertrag enthalten ist, kann der Vermieter mit Wirkung für die Zukunft den Umlageschlüssel von einer festen anteiligen Verteilung hin zu einer verbrauchsabhängigen Verteilung ändern. Auch hierzu an anderer Stelle mehr.

Möglichkeit anderer Vereinbarungen

Unter Umständen können die Parteien auch einen anderen Abrechnungsmaßstab vereinbaren; bei Gewerberaum sollte im Mietvertrag überhaupt ein Abrechnungsmaßstab vereinbart werden.

Andere Vereinbarung bei freifinanziertem Wohnraum

Das Gesetz ermöglicht es den Parteien ausdrücklich, einen anderen Abrechnungsmaßstab, als das Verhältnis der Wohnfläche, zu vereinbaren.05)§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB: „nichts anderes vereinbart“ Vermieter und Mieter sind also in den Grenzen der Umlagegerechtigkeit frei darin, welchen Schlüssel sie vereinbaren. Hierzu an anderer Stelle mehr.

Andere Vereinbarung bei preisgebundenem Wohnraum

Die Neubaumietenverordnung (NMV) eröffnet nur teilweise die Möglichkeit, einen anderen Abrechnungsmaßstab zu vereinbaren.06)§ 20 Abs. 2 NMV Nur für bestimmte Betriebskostenarten können hier andere Schlüssel vereinbart werden.07)§§ 21 – 25 NMV Für Betriebskosten, bei denen die NMV keine Ausnahme macht, sind die Parteien also in der Wahl des Umlageschlüssels nicht frei.

Andere Vereinbarung bei Gewerberaum

Da das Bürgerliche Gesetzbuch hinsichtlich des Umlageschlüssels bei Gewerberaum keine Bestimmung enthält, sind Vermieter und Mieter in der Wahl des Maßstabs grundsätzlich frei. Das findet jedoch auch Grenzen: Unbillig darf auch hier der Umlageschlüssel nicht sein.

Änderung des Umlageschlüssels

Zur Änderung des Umlageschlüssels durch den Vermieter siehe hier und zum Anspruch des Mieters auf Änderung des Schlüssels siehe hier.

Nachträgliche Festlegung des Umlageschlüssels

Bei preisgebundenem Wohnraum gelten ohnehin die zwingenden Regelungen der Neubaumietenverordnung,08)§§ 20 ff. NMV so dass es hier keiner individuellen Festlegung bedarf.

Bei freifinanziertem Wohnraum gilt ohnehin erst einmal der gesetzliche Flächenmaßstab.09)§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB Jedoch hat der Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht, wenn die Parteien das im Mietvertrag vereinbart haben.10)BGH VIII ZR 257/13 NZM 2015, 130 Eine Klausel, wonach der Maßstab der „Verwalterabrechnung“ zu wählen sei, reicht nicht.11)LG Hamburg WuM 2008, 727 Es müsste schon konkret dargelegt werden, was das bedeutet – etwa durch Beifügen der letzten Verwalterabrechnung als Anhang des Mietvertrages. Andernfalls bleibt es beim gesetzlichen Flächenschlüssel. Unklare Abreden bewirken ebenfalls keine Veränderung des gesetzlichen Verteilungsmaßstabes. Vertragslücken werden durch das Gesetz geschlossen.12)§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB

Im freifinanziertem Wohnraum sind Mieter oder Vermieter jedoch nicht gehindert, den Umlageschlüssel nachträglich durch Vereinbarung festzulegen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]

4 Kommentare

  1. Volkmar Wegener

    Eine Maklerin behauptet, dass die Hausreinigung vom Vermieter verfügt werden kann, obwohl zuvor der Mietvertrag die Hausreinigung durch die Mieter – im Wechsel – vorschreibt.

    • admin

      Hallo Herr Wegener,
      die Maklerin hat Recht, der Vermieter kann die Hausreinigung auch fremd beauftragen. Fraglich ist dann allerdings, wer die Kosten dafür trägt (das ist nämlich voneinander zu trennen):
      a) Enthält die Umlagevereinbarung – unabhängig von der Pflicht der Mieter zur Hausreinigung – auch die Kosten der Hausreinigung, kann der Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen.
      b) Ist das nicht der Fall, kommt es auf den sachlichen Grund an, so dass unter Umständen eine Umlage der Kosten aufgrund einer Mehrbelastungsabrede infrage kommt.
      Mehr hierzu haben wir hier geschrieben.
      Beste Grüße, LM

  2. Volkmar Wegener

    Die Maklerin behauptet ferner, dass die Hausreinigungskosten nach Parteien abgerechnet werden können. M.E. ist für die Feststellung des Umlageschlüs-sels, wenn nichts anders vereinbart wurde (die MIeter haben vorher den Haus-Flur selbst geputzt), die Wohnfläche. Erst nach erfolgter Vorab-Information durch den Vermieter vor der nächsten Abrechnung kann eine Änderung herbeigeführt werden.

    • admin

      Hallo Herr Wegener,
      richtig: soweit im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, gilt die Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab. Hier steht mehr zur nachgelagerten Frage, ob und ggf. wie dieser Flächenschlüssel geändert werden kann.
      Beste Grüße, LM

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