Welche detaillierten Kosten für die Straßenreinigung und die Müllbeseitigung grundsätzlich umlagefähig sind, haben wir bereits gezeigt. In diesem Beitrag geht es um die Frage, nach welchem Umlageschlüssel diese Kosten zu verteilen sind.

Abrechnung der Straßenreinigungskosten

Regelmäßig werden die Kosten der Straßenreinigung nach dem Flächenschlüssel verteilt. Wie fast immer ist auch hier eine Umlage nach Personenanzahl unzulässig.

Bei gemischt genutzten Gebäuden soll angeblich ein Vorwegabzug für die jeweiligen Straßenflächen, die nur durch Gewerbe oder nur durch Wohnungen genutzt werden, erforderlich sein.01)Seldeneck Rn. 3241 Der Bundesgerichtshof sieht das nicht so eng02)BGH VIII ZR 78/05 NZM 2006, 340.

Wir schließen uns dem BGH an: Bei gleicher Grundstücksgröße und damit gleicher „Reinigungsfläche“ macht die Bebauung keinen Unterschied bei der Höhe der Straßenreinigungskosten. Im Gegenteil: Die Kosten wären sogar gleich hoch, wenn ausschließlich Wohnbebauung vorliegt oder im Extremfall das Grundstück überhaupt nicht bebaut ist. Deshalb ist aus unserer Sicht ein Vorwegabzug meistens vollkommen entbehrlich, was die Mieter unserer Erfahrung nach auch einsehen.

Bei Grundstücken mit Vorder- und Hinterhaus tragen alle Mieter die Kosten gleichmäßig,03)LG Berlin GE 2005, 1197 auch unabhängig davon, ob das Hinterhaus überhaupt zur Bemessung der Kosten herangezogen wird.04)Langenberg in Schmidt-Futterer § 556a BGB Rn. 104

Im Gegensatz dazu sind die Kosten, die ausschließlich das Hinterhaus betreffen, nur von diesen Mietern zu tragen. Etwas anderes kann nur gelten, wenn auch die Mieter des Vorderhauses die gereinigten Flächen nutzen, etwa wegen Fahrrad- oder Müllstandsplätzen.

Abrechnung der Müllbeseitigungskosten

Bei den Kosten der Müllbeseitigung ist zunächst zwischen Wohnraum und Gewerberaum zu differenzieren.

Kosten der Müllbeseitigung im Gewerberaum

Zunächst ist in Abhängigkeit der kommunalen Satzung zu prüfen, ob wegen spezieller Gewerbeabfallverordnungen die Gewerbemieter nicht ohnehin verpflichtet sind, eigene Müllgefäße vorzuhalten. Die Kosten solcher Gefäße sind praktischerweise im Wege der Direktabrechnung zwischen Mieter und Entsorger auszugleichen, was eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraussetzt.

nebenkosten-blog.de MüllbeseitigungLiegt keine Vereinbarung zur Direktabrechnung vor, werden die Kosten üblicherweise nach dem Anteil der Mietflächen verteilt. Hierbei ist jedoch darauf zu achten, dass es innerhalb der Abrechnung nicht zu grob unbilligen Kostenlasten kommt.

Das dürfte dann der Fall sein, wenn beispielsweise ein großer Restaurantbetrieb und ein Versicherungsbüro als Mieter im gleichen Gebäude sind. Gegebenenfalls sollte also versucht werden, die Kosten der Müllbeseitigung sinnvoll nach Anfallvolumen zu verteilen. Hierbei muss der Umlagemaßstab in der Nebenkostenabrechnung erkennbar und nachvollziehbar sein.

Kosten der Müllbeseitigung im Wohnraum

Auch hier kann – vertragliche Vereinbarung vorausgesetzt – eine Direktabrechnung zwischen Mieter und Entsorgungsbetrieb angezeigt sein. Hierbei kommt es im Wesentlichen auf die kommunale Entsorgungssatzung an.

Ansonsten ist beim preisfreien wie beim preisgebundenen Wohnraum die Abrechnung nach Wohnfläche zulässig. Als eine der wenigen Ausnahmen ist hier eine Verteilung auch nach Personen in Ordnung, soweit dem Vermieter die dafür notwendigen Daten vorliegen.

Einen Anspruch auf Abrechnung nach Personen hat der Mieter jedoch nicht. Auf die Tatsache, dass die Gebühren für die Müllbeseitigung häufig nach Anzahl der Bewohner erhoben werden, kommt es dabei nicht an. Lediglich die explizit nach Nutzeinheiten erhobenen Gebührenanteile (Grundgebühren) sind zwingend auch nach Nutzeinheiten zu verteilen, was bei Nichtbeachtung unserer Erfahrung nach aber kein Mieter moniert.

Wird die Müllverursachung pro Mieter erfasst, muss auch nach Verursachung (Verbrauch) abgerechnet werden.05)Auslegung von § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB i. V. m. §§ 315, 316 BGB

Kosten der Müllbeseitigung bei gemischt genutzten Gebäuden

Wegen § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV muss bei preisgebundenem Wohnraum für die Kosten der Müllbeseitigung von Gewerbemietern zwingend ein Vorwegabzug vorgenommen werden.

Bei preisfreiem Wohnraum (Regelfall) ist der Vorwegabzug nicht notwendig, solange es nicht zu signifikanten Mehrbelastungen einzelner Mieter kommt, siehe auch oben.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]