Rat & Hilfe für Vermieter, Mieter & Wohnungseigentümer

Umlageschlüssel: Hausreinigung und Schädlingsbekämpfung

Welche Kosten der Hausreinigung und der Schädlingsbekämpfung grundsätzlich umlagefähig sind, haben wir bereits gezeigt. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem richtigen Umlageschlüssel für diese Positionen.

Abrechnung der Kosten der Hausreinigung

Im Allgemeinen sind die Kosten der Hausreinigung nach dem Anteil der Flächen zu verteilen. Das gilt für preisgebundenen Wohnraum01)§ 20 Abs. 1 NMV ebenso, wie für preisfreien Wohnraum02)§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB und Gewerberaum.03)muss vertraglich vereinbart werden!

Eine Abrechnung der Hausreinigungskosten nach Personenschlüssel ist nicht zulässig.

Hausreinigung bei gemischt genutzten Objekten

Ist preisgebundener Wohnraum vorhanden, müssen die Kosten für gewerbliche Nutzung zwingend vorweg abgezogen werden (Vorwegabzug).04)§ 20 Abs. 2 Satz 2 NMV

Für preisfreien Wohnraum ist dieser Vorwegabzug nur dann notwendig, wenn die Wohnungsmieter über Gebühr benachteiligt würden. Das dürfte regelmäßig dann der Fall sein, wenn im Gebäude ein Gewerbe ausgeübt wird, das einen regen Publikumsverkehr verursacht.

nebenkosten-blog.de Hausreinigung

Wenn das Treppenhaus bzw. eine andere Verkehrsfläche deshalb besonders häufig gereinigt werden muss, muss dieser Mehraufwand nur den Gewerbemietern auferlegt werden. Notfalls ist der Mehraufwand sinnvoll zu schätzen. Denkbar ist auch, dass die Gewerbemieter in den unteren Geschossen die Hausreinigung direkt beauftragen und insofern eine Direktabrechnung stattfindet.

Mieter, die keinen Zugang zum Treppenhaus haben oder das Treppenhaus wegen fehlender Keller / Dachböden nicht nutzen können, sind von den Kosten der Hausreinigung auszunehmen.05)OLG Köln 22 U 131/07 NZM 2008, 806

Reinigungskosten für Tiefgaragen oder andere Stellplätze sind nur von den dortigen Mietern zu tragen, sofern die Stellplätze nicht vollkommen gleichmäßig unter den Mietern des Gebäudes aufgeteilt sind.

Abrechnung der Kosten der Schädlingsbekämpfung

Die Kosten für Schädlingsbeseitigung auf Allgemeinflächen (Keller, Hof, Müllstandsplatz, etc.) werden nach dem Flächenschlüssel verteilt.

Stellt sich heraus, dass ein bestimmter Mieter für den speziellen Schädlingsbefall originär verantwortlich ist (bspw. Gaststätten oder auch einzelne Wohnungsmieter), so ist dieser eine Mieter im Wege des Schadenersatzes zur alleinigen Kostentragung verpflichtet. Das gilt auch für wiederkehrende Schädlingsbekämpfung oder vorsorgende Maßnahmen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]

2 Kommentare

  1. Anonym

    Hallo,
    ich habe eine folgende Frage, wie die Situation geregelt werden soll. Ein Gewerbemieter mietet das Erdgeschoss in einem Mehrgenerationenhaus, was eine große Familie besitzt und bewohnt. Er möchte das gemeinsam benutzte Treppenhaus mit eigenen Kräften reinigen, u.a. eine gebrauchte Reinigungsmaschine auf http://www.coogaa.de besorgen. Kann er auf die Kostenerstattung hoffen? Für die Maschine selbst oder mindestens für die routinemäßige Reinigung?
    VG

    • Jan Arnold-Moßell

      Hallo und guten Tag,

      das hängt ganz davon ab, was Vermieter und Mieter vereinbaren. Wenn der Mieter die laufende Unterhaltsreinigung übernimmt, kann ihm einerseits ein Entgelt gewährt werden, andererseits eine Senkung der Miete als finanziellem Ausgleich. Beides wären umlagefähige Kosten (siehe hier).

      Die Anschaffung einer Reinigungsmaschine dürfte unter keinen Umständen umlagefähige Betriebskosten darstellen (siehe hier). Ob die Vermieter sich an der Reinigungsmaschine finanziell beteiligen, ist frei vereinbar; allerdings werden sie die Kosten nicht in eine Betriebskostenabrechnung aufnehmen können.

      Beste Grüße

      Jan Arnold-Moßell

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