Gelegentlich kann es zur Vereinfachung der Verwaltung sinnvoll sein, dass mehrere Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit (Abrechnungseinheit) zusammengefasst werden. Die Betriebskosten werden dann auf die Gesamtfläche mehrerer Objekte verteilt. Unter welchen Voraussetzungen die Bildung von Wirtschaftseinheiten zulässig ist, zeigt dieser Beitrag.

Wirtschaftseinheiten im preisgebundenen Wohnraum

Vor Inkrafttreten des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung01)WoFG am 01.01.2002 war es dem Vermieter preisgebundenen Wohnraums möglich, einseitig die Bildung einer Wirtschaftseinheit (=Abrechnungseinheit) aus mehreren Gebäuden zu bestimmen. Er konnte das auch nachträglich in der Bewirtschaftungsphase noch einführen. Zudem konnte er Flächen gleicher Nutzungsarten in verschiedenen Gebäuden zusammen fassen:

Beispiel:
Wohnfläche gesamt = Wohnfläche Gebäude 1 + Wohnfläche Gebäude 2
Gewerbefläche gesamt = Gewerbefläche Gebäude 1 + Gewerbefläche Gebäude 2

Seit dem 01.01.2002 kann der Vermieter preisgebundenen Wohnraums das nicht mehr einfach bestimmen, wohl aber (auch im Formularmietvertrag) mit dem Mieter vereinbaren. Eine nachträgliche Bildung von Wirtschaftseinheiten muss mit Bestandsmietern demnach in einem Nachtrag zum Mietvertrag vereinbart werden.

Entfällt die Preisbindung für die Gebäude, bleiben für bisherige Mieter bereits gebildete Wirtschaftseinheiten bestehen.02)AG Köln ZMR 2005, 629, vgl. BGH VIII ZR 258/09 GE 2010, 1051 Bei Neumietern ist unbedingt auf eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag zu achten.

Wirtschaftseinheiten im preisfreien Wohnraum

Im preisfreien Wohnraum kommt es zunächst auf die Gestaltung des Mietvertrages an.03)BGH VIII ZR 73/10 GE 2010, 1682

Regelung im Mietvertrag enthalten

Ist mietvertraglich geregelt, dass die Nebenkosten nur für das Gebäude abgerechnet werden, in dem die Wohnung liegt, scheidet die Bildung von Wirtschaftseinheiten aus. Dabei gilt jedoch nicht allein schon die Bezeichnung

„vermietet wird im Objekt Musterstraße 12, 12345 Musterstadt, die Wohnung…“

als Vereinbarung, dass nur Betriebskosten dieses einen Objektes in die Betriebskostenabrechnung einfließen.04)BGH VIII ZR 290/09 GE 2010, 1415; anderer Auffassung: LG Itzehoe ZMR 2003, 842 und LG Köln WuM 1991, 281

Keine Regelung im Mietvertrag enthalten

nebenkosten-blog.de Wirtschaftseinheiten

Könnten als Wirtschaftseinheit gelten: Plattenbauten.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes kann der Vermieter preisfreien Wohnraumes regelmäßig unter bestimmten Voraussetzungen Wirtschaftseinheiten (= Abrechnungseinheiten) bilden und mehrere Gebäude in der Nebenkostenabrechnung zusammenfassen.05)BGH VIII ZR 73/10 GE 2010, 1682

Das gilt insbesondere für Gebäude, die aufgrund gemeinsamer Versorgungsanlagen06)BGH VIII ZR 371/04 GE 2005, 1118 nicht getrennt abgerechnet werden können. Der Vermieter muss solche faktischen und / oder technischen Hindernisse der kleinstmöglichen Abrechnung belegen.07)LG Itzehoe ZMR 2004, 198

Vier Voraussetzungen für die Bildung von Abrechnungseinheiten

1. Einheitliche Verwaltung

Die Gebäude müssen einheitlich verwaltet sein, was jedoch nicht bedeutet, dass der Eigentümer identisch sein muss.

2. Unmittelbarer örtlicher Zusammenhang

Dieser Begriff bedeutet nicht unmittelbare Nachbarschaft, sondern ein zusammenhängendes Baugebiet bzw. Wohngebiet.08)OLG Koblenz RE 27.02.1990 WuM 1990, 268 Kein unmittelbarer örtlicher Zusammenhang besteht bei großer Distanz zwischen den Gebäuden oder wenn dazwischen Gebäude stehen, die nicht der einheitlichen Verwaltung (siehe oben) unterliegen.09)LG Bautzen WuM 2002, 497 Das gilt besonders für Stadtgebiete.10)AG Siegen WuM 1996, 426

3. Gleichartige Nutzung

Die in einer Abrechnungseinheit (=Wirtschaftseinheit) zusammengefassten Gebäude müssen wenigstens im Groben gleichartig genutzt werden.11)OLG Koblenz RE 27.02.1990 WuM 1990, 268 Eine Mischnutzung dürfte unschädlich sein.12)LG Bonn WuM 1998, 353 Zulässige Unterschiede durch die Mischnutzung müssen gegebenenfalls durch die Wahl des Umlageschlüssels berücksichtigt werden.

Allerdings ist die Bildung von Wirtschaftseinheiten bei komplett verschiedener Nutzungsart unzulässig.13)LG Köln NZM 2001, 617 Insofern lassen sich reine Gewerbegebäude und reine Wohngebäude nicht in einer Wirtschaftseinheit zusammenfassen.

4. Keine wesentlichen Unterschiede (Bautechnik und Bauweise, Ausstattung und Größe)

Der Mieter darf durch die Bildung von Wirtschaftseinheiten nicht mit Kosten belastet werden, die für andere Gebäude mit besserer Ausstattung anfallen.14)BGH VIII ZR 73/10 GE 2010, 1682 Wirtschaftseinheiten dürfen also nicht dazu führen, dass alle Mieter undifferenziert und ohne Berücksichtigung der Kostenverursachung alle Kosten gleichgeschaltet zu tragen haben.

Allerdings lässt sich dieses Problem lösen, indem verschiedene Umlageschlüssel angewendet werden:

Beispiel
Sofern nur Gebäude 1 und nicht auch Gebäude 2 und 3 über einen Aufzug verfügt, werden in der einheitlichen Betriebskostenabrechnung die Aufzugkosten nur nach Fläche Gebäude 1 verteilt.

Wesentliche Unterschiede hingegen liegen immer vor bei

  • verschieden gestalteten Außenanlagen mit unterschiedlichem Pflegeaufwand,15)LG Bautzen WuM 2002, 497
  • Einfamilienhaus mit 85 m² und Mehrfamilienhaus mit 218 m² und16)LG Hamburg WuM 2004, 498
  • zwei- und siebenstöckigen Gebäuden.17)AG Köln WuM 2000, 152

Ergebnis

Ist eine der vier Voraussetzungen nicht erfüllt, dürfen keine Wirtschaftseinheiten gebildet werden. Es bleibt dann bei der – grundsätzlichen! – Verteilung der Betriebskosten nach der kleinstmöglichen Einheit.18)unter anderem AG Mühlheim/Ruhr WuM 1998, 39 und AG Köln WuM 1997, 232

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]