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Umlageschlüssel: Abrechnung der Aufzugkosten

Nach welchem Umlageschlüssel die Abrechnung der Aufzugkosten zu erfolgen hat, ist zwischen Mieter und Vermieter oft streitig. Dieser Beitrag zeigt, welche Umlageschlüssel vereinbart werden können und welcher Umlageschlüssel ohne Vereinbarung anzuwenden ist.

Abrechnung der Aufzugkosten bei preisgebundenem Wohnraum

Einerseits kann der Vermieter die Kosten des Aufzuges einfach nach dem Verhältnis der Wohnfläche abrechnen.01)§ 24 Abs. 2 NMV Hierfür ist keine gesonderte Vereinbarung nötig.

Andererseits kann aber auch durch Vereinbarung mit allen Mietern ein anderer Umlageschlüssel zulässig sein,02)§ 24 Abs. 2 NMV etwa eine nach Geschoss und Wohnfläche gestaffelte Beteiligung. Entgegen oft anzutreffender Meinung hat der Vermieter hier jedoch kein einseitiges Bestimmungsrecht, sondern benötigt die Zustimmung aller Mieter, was bereits im Mietvertrag geschehen kann.

Besonderheit Erdgeschossmieter im preisgebundenen Wohnraum

Der Erdgeschossmieter kann von der Umlage ausgenommen werden.03)§ 24 Abs. 2 Satz 2 NMV Das bedeutet im Umkehrschluss, dass der Erdgeschossmieter an den Kosten zu beteiligen ist, solange keine andere Vereinbarung mit ihm getroffen wurde.04)LG Berlin WuM 1990, 559

Eine solche anderweitige Vereinbarung wäre überdies auch nur vertretbar, wenn der Aufzug für den Erdgeschossmieter ohne jeden objektiven Nutzen ist: Das wäre beispielsweise der Fall, wenn der Aufzug nicht in den Keller fährt, obgleich der Mieter einen Keller besitzt. Auf eine subjektive Nutzung des Mieters kommt es ohnehin nicht an. Der Erdgeschossmieter hat keinen Anspruch auf Freihaltung von den Aufzugkosten.05)anderer Auffassung: LG Berlin MM 2002, 333 Allenfalls hat er einen Ausgleichsanspruch auf eine niedrigere Grundmiete.06)§ 3 Abs. 3 NMV

Abrechnung der Aufzugkosten bei preisfreiem Wohnraum

Im preisfreien Wohnraum (Regelfall) kann jeder beliebige und billige07)meint: gerechte Umlageschlüssel vereinbart werden. Dies kann zum Beispiel die Wohnfläche sein, aber auch eine Abrechnung nach Nutzung oder eine gemischte Abrechnung (Fläche und Nutzung) ist möglich. Oft anzutreffen ist eine nach Geschoss gestaffelte Abrechnung – je höher die Wohnung im Gebäude liegt, desto mehr müssen diese Mieter zahlen.08)LG Nürnberg-Fürth ZMR 2009, 638 für die Verteilung der Kosten in der WEG nach „Aufzugspunkten“ Das ist mit entsprechender Vereinbarung zulässig.

Dieser Schlüssel ist allerdings nur scheinbar gerecht. Wenn in den oberen Stockwerken alleinstehende berufstätige Mieter wohnen, werden diese den Aufzug weitaus weniger nutzen, als eine Familie mit mehreren Kindern. Auf das Geschoss kommt es bei der Nutzung also nicht an.

Eine Abrechnung der Aufzugkosten nach Personen ist nicht zulässig.

Zulässig ist hingegen die Abrechnung nach der Anzahl der Wohnungen, wenn diese eine weitestgehend gleiche Größe und Ausstattung haben. Ist das nicht der Fall, wäre dieser Umlageschlüssel hingegen unbillig,09)meint: ungerecht weil keine vergleichbare Belegung der Wohnungen angenommen werden kann.

Ist kein Umlageschlüssel vereinbart gilt der gesetzliche Umlageschlüssel: Die Verteilung der Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche.

Beteiligung Erdgeschossmieter im preisfreien Wohnraum

Den lange währenden Streit, ob der Erdgeschossmieter an den Aufzugkosten beteiligt werden darf oder nicht, hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2006 endgültig entschieden:

Indem der Mieter in der Umlagevereinbarung den Kosten des Aufzuges als umlagefähige Betriebskosten zugestimmt hat, hat er sich mit der Kostentragung einverstanden erklärt. Auch liege keine überraschende Klausel vor, da der Mieter den Aufzug vor Mietvertragsschluss nicht habe übersehen können. Er ist demnach – in unten stehenden Grenzen – an den Aufzugkosten zu beteiligen.10)BGH VIII ZR 103/06 GE 2006, 1398

Die erwähnten Grenzen liegen in der objektiven Nutzbarkeit. Befindet sich der Aufzug im Vorderhaus und die Mieter im Seitenflügel verfügen über einen separaten Eingang, sind sie nicht an den Kosten des für sie objektiv nicht nutzbaren Aufzuges zu beteiligen.11)BGH VIII ZR 128/08 GE 2009, 711 Gleiches gilt für Abrechnungseinheiten, bei denen nicht alle Gebäude einen Aufzug haben. Zuletzt sind selbstverständlich solche Mieter von der Umlage der Aufzugkosten ausgenommen, denen die Nutzung des Aufzuges untersagt ist.12)OLG Köln 22 U 131/07 NZM 2008, 806

Verfahren bei gemischt genutzten Gebäuden

Auch hier gilt der vom Bundesgerichtshof aufgestellte Grundsatz, dass eine Kostentrennung nur bei erheblicher Mehrbelastung der Wohnungsmieter erforderlich ist. Es muss also im Einzelfall entschieden werden, ob die Gewerbemieter in einem gemischt genutzten Gebäude einen höheren Anteil an den Aufzugkosten zu tragen haben.

nebenkosten-blog.de Abrechnung der AufzugkostenIst hingegen der Gewerbeanteil erheblich und mit naturgemäß regem Publikumsverkehr verbunden (bspw. Arztpraxen, Mieter mit vielen Angestellten), dürften die Wohnungsmieter einen Anspruch darauf haben, dass die Kosten des Aufzuges nach Nutzung ermittelt oder qualifiziert geschätzt werden.13)Langenberg in Schmidt-Futterer § 556a BGB Rn. 103 Das Argument, Gewerbemieter würden abends und am Wochenende keine Aufzugnutzung verursachen, schlägt nicht durch, wenn die Nutzung tagsüber nahezu pausenlos erfolgt.14)anderer Auffassung: LG Braunschweig ZMR 2003, 114

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]

6 Kommentare

  1. Golub

    Schau mal Hier: LG Nürnberg-Fürth · Urteil vom 25. März 2009 · Az. 14 S 7627 / hier Ausschnitt
    . 24c) TOP 5b: Aufzug
    Auch insoweit war die Berufung zurückzuweisen, da der Beschluss im Ergebnis nicht zu beanstanden ist. Die Kosten des laufenden Betriebs, der laufenden Pflege und Wartung des Aufzugs sind Betriebskosten (vgl. § 2 Nr. 7 BetrKV; Jennißen, § 16 Rn 43; a.A. Elzer, § 16 Rn 64).
    Der gewählte Umlageschlüssel für die Betriebskosten der Aufzüge nach „Aufzugspunkten“ beruht darauf, dass zunächst nur die Miteigentümer daran beteiligt werden, deren Sondereigentum in einem der beiden Häuser der Mehrhausanlage liegt, die über eine Aufzugsanlage verfügen. Die übrigen Miteigentümer sind hieran von vornherein nicht beteiligt. In einem zweiten Schritt wird danach differenziert, in welchem Stockwerk sich das jeweilige Sondereigentum befindet: je höher das Stockwerk, desto höher die
    Punktzahl (EG: 1,3; 1.OG: 1,4; 2.OG: 1,5 usf.).
    Damit zahlen die Miteigentümer am meisten, die am höchsten wohnen.
    Diesem Schlüssel liegt also der Gedanke der verhältnismäßigen Beteiligung am Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zugrunde: Wer bei schematisierter Betrachtung den Aufzug stärker in Anspruch nimmt, indem er größere Fahrten mit ihm durchführt, soll hier für mehr aufkommen.
    Solche Differenzierungen nach einzelnen Häusern innerhalb einer Mehrhausanlage und auch nach unterschiedlichem Nutzungsgrad sind anerkannt (vgl. Bärmann/Pick, § 16 Rn 58; Becker, § 16 Rn 92; ders., ZWE 2008, 217 [221]; Greiner, Rn 891). Eine unbillige oder übermäßige Belastung einzelner Eigentümer ist hiermit nicht verbunden.
    3. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Gründe hierfür nicht vorliegen (§ 543 II ZPO). Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.
    Beschluss
    Der Streitwert wird auf 717,00 EUR festgesetzt.
    Permalink: http://openjur.de/u/201961.html

    Aufzugkosten können nach der Geschosshöhe gestaffelt werden
    von M. Reichhardt · 13. September 2010
    Eigentümer von Wohnungen in den oberen Etagen eines Mehrfamilienhauses müssen einen Mehrheisbeschluss der Eigentümerversammlung akzeptieren, nach der sie einen höheren Anteil an den Aufzugskosten zu zahlen haben. Das Landgericht Nürnberg-Fürth entschied, dass die Kosten für den Aufzug gestaffelt nach der Geschosshöhe verteilt werden dürfen. Es liege auf der Hand, dass Eigentümer, deren Wohnungen höher lägen, den Aufzug in der Regel auch mehr nutzten. (LG Nürnberg-Fürth AZ: 14 S 7627/08)
    (In einem Haus mit mehreren Etagen müsste in die Zukunft so nach „Geschosshöhe“Abgerechnet werden:
    Aufzug / Betriebskosten (für einzelnen Wohnungseigentümer ohne Nachteile) verteilen nach Geschosshöhe:
    Um Aufzugkosten Fehlerfrei zu verteilen wir müssen zu erst das zu verteilender Betrag auf die Etage Verteilen.

    • admin

      Hallo und guten Tag,
      vielen Dank für den Hinweis. Unser Beitrag beschäftigt sich primär mit der Verteilung der Aufzugkosten im Mietrecht, also zwischen Vermieter und Mieter.
      Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann hiervon, wie Sie vollkommen zu Recht anmerken, abweichen und auch eine nach Geschosshöhe gestaffelte Verteilung vornehmen, siehe hier.
      Beste Grüße, LM

      • Freitag

        Hallo um den Streit endlich zu beenden meine Erechnung folgen,
        Hier habe ich ein Haus mit verschiedeen Kriterie OHNE benachteiligungen einzelnen Mieter errechnet:
        Anleitung:

        Aufzugskosten: Nur so geht die Kostenverteilung richtig, und ohne Benachteiligten.

        Formel:
        X = Etage ; Y = Wohnung
        Gesamtumlage € Betrag / 7,5 * Punkte(X) = Gesamtpunktzahl = €uro
        Gesamtpunktzahl €uro / MEA(X) = Eurobetrag pro MEA (Eurobetrag pro MEA(X) * MEA(Y auf X) = Endbetrag(Y auf X)
        Beispielrechnung:
        Vorgabe Gesamtumlage = 3.000,00€ ; X = 2.OG ; Y = Wohnung Nr. 12 – Wohnung Nr. 12 – 3.000,00€ / 7,5 * 1,2 = 480,00€
        480,00€ / 341 = 1,40€ (ein MEA)
        92 MEA * 1,40€ = 129,50 Endbetrag. Eine unbillige oder übermäßige Belastung einzelner Eigentümer ist hiermit nicht verbunden. X = Etage Punkte (X) Gesamtpunktzahl(X) MEA (X)
        Eurobetrag pro qm (X) (Beispielwerte bei 3000,00€)
        Wenn Sie ein Anhang wünschen? Schreiben Sie mir erst dan konnte ich Abrechnung vornehmen.
        Gruß
        Freitag

        • Jan Arnold-Moßell

          Hallo Herr Freitag,
          mir ist nicht klar, wo genau der Streit liegen soll. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung eine nach Geschoss oder Aufzugnutzung gestaffelte Kostenverteilung beschließen (wie wir im vorherigen Kommentar bereits geschrieben haben).
          Beste Grüße, JAM

  2. Tolgahan Topcu

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich habe noch eine Frage. Als ich Mieter war habe ich bis dato. noch keine Aufzugskosten zahlen müssen. Seit dem ich Eigentümer geworden bin fallen mir diese Kosten an. Der springende Punkt hierbei ist, in meinem Wohnblock befindet sich kein Aufzug. In 2 Blöcken befinden sich 6 Aufzüge und in anderen 2 Blöcken nicht. Ich wohne selbst in einem Block ohne Aufzug.

    Mein Block und der anderen (ohne Aufzug) müssen dennoch für die Kosten aufkommen. Mir wurde gesagt dass dies in der Teilungserklärung vereinbart wurde, worauf ich nicht einmal Aufmerksam gemacht wurde, da mir diese Aufzüge NICHT bekannt waren.

    Müssen wir diese Kosten bezahlen obwohl wir diese Aufzüge nie benutzt haben und auch nie benutzen werden?

    Mit freundlichen Grüßen Topcu

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