Zahlt der Wohnungseigentümer die ihm obliegenden Beiträge (aus Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlage) an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – gegebenenfalls zu Händen des Verwalters – tritt Erfüllung ein. Damit ist seine Beitragspflicht in dieser Höhe erloschen.01)§ 362 Abs. 1 BGB Zur Tilgungsreihenfolge mehrerer Forderungen siehe unten.

Hat der Erwerber die Erfüllung der offenen Verpflichtungen des Veräußerers im Kaufvertrag übernommen – was er nicht muss! – kann auch er die offenen Schulden des Veräußerers zahlen. Auch solche Zahlungen haben Erfüllungswirkung.02)§ 267 BGB

Erfüllung bei Mehrzahl von Ansprüchen – Tilgungsreihenfolge und Tilgungsbestimmung

Wenn ein Wohnungseigentümer Hausgeldrückstände und beispielsweise eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung gleichzeitig schuldet und eine aktuelle Zahlung nicht zur Deckung sämtlicher Ansprüche ausreicht, dann muss bei der Tilgung der Schuld nach § 366 BGB vorgegangen werden. Demnach ist wie folgt zu buchen:

  1. Hat der Wohnungseigentümer eine Bestimmung getroffen, worauf die Zahlung verrechnet werden soll? Dann gilt diese sogenannte Tilgungsbestimmung. Eine solche Tilgungsbestimmung kann bspw. im Verwendungszweck der Überweisung oder auch konkludent erfolgen; letzteres etwa dadurch, dass der gezahlte Betrag exakt zu einer offenen Forderung passt.03)§ 366 Abs. 1 BGBLiegt keine Tilgungsbestimmung vor, dann gilt:04)§ 366 Abs. 2 BGB
  2. Die Tilgung muss zuerst auf die fällige Forderung erfolgen.
    Bei mehreren fälligen Forderungen:
  3. Die Tilgung muss auf die Forderung erfolgen, die der WEG geringere Sicherheit bietet.
    Bei mehreren gleich sicheren Forderungen:
  4. Die Tilgung muss auf die Forderung erfolgen, die dem Wohnungseigentümer lästiger ist.
    Bei mehreren gleich lästigen Forderungen:
  5. Die Tilgung muss auf die ältere Forderung erfolgen.
    Bei gleich alten Forderungen:
  6. Die Tilgung muss anteilsmäßig (quotal) auf alle gleich alten Forderungen erfolgen.

In der Praxis ist es wegen der unnötigen Komplexität hilfreich und empfehlenswert, entweder eine Tilgungsbestimmung des Wohnungseigentümer einzuholen oder aber mindestens im Vorfeld dafür zu sorgen, dass nicht sämtliche Forderungen gleichzeitig entstehen. Die WEG hat bei sämtlichen Beschlüssen, die Beitragspflichten begründen die Möglichkeit, über das Fälligkeitsdatum zumindest die oben unter Ziffer 5. genannte ältere Forderung zu „steuern“.05)§ 21 Abs. 7 WEG 06)Merle in ZWE 2011, 237

Vereinbarung einer anderen Tilgungsreihenfolge

Unabhängig davon können die Wohnungseigentümer eine von § 366 BGB abweichende Tilgungsreihenfolge vereinbaren, denn hierbei handelt es sich um dispositives Recht.07)§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG

Hat der Wohnungseigentümer eine Tilgungsbestimmung getroffen bzw. ist eine Tilgungswirkung bereits eingetreten, lässt diese sich nicht durch Beschluss ändern. Das ist insbesondere bei Beschluss über eine Jahresabrechnung wichtig: Die Wohnungseigentümer können nicht durch Beschluss der Abrechnung etwaige Bestimmungen des Schuldners verändern.08)Becker in ZWE 2010, 231

Tilgungsreihenfolge

Das Problem der Tilgungsreihenfolge tritt aber wirklich nur dann auf, wenn mehrere unterschiedliche Forderungen bestehen.

Für das monatlich zu zahlende Hausgeld, das zwar aus mehreren Bestandteilen besteht, aber einheitlich geschuldet wird, kann der Wohnungseigentümer keine Tilgungsbestimmung treffen. Minderzahlungen sind deshalb zunächst auf das älteste offene Hausgeld (Wohngeld) zu verrechnen und anschließend auf die im Hausgeld enthaltene Zuführung zur Instandhaltungsrücklage einerseits und auf die übrigen Beiträge andererseits zu verteilen. Nach welchen Quoten die Verteilung zu erfolgen hat, ist umstritten.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]