Alle für einen! Die Wohnungseigentümer können Beitragsausfälle eines einzelnen Eigentümers aus Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder anderen Verpflichtungen zum Gegenstand einer Sonderumlage machen. Dann zahlen alle die Hausgeldrückstände eines einzelnen Wohnungseigentümers – zumindest vorläufig.

Problemstellung Hausgeldrückstände

HausgeldrückständeDie Wohnungseigentümergemeinschaft finanziert sich und die geplanten Ausgaben durch verschiedene Beiträge. Das können Hausgeldzahlungen aus einem Wirtschaftsplan, beschlossene Jahresabrechnungen oder ebenfalls beschlossene Sonderumlagen zur Finanzierung größerer – oftmals dringlicher – Baumaßnahmen sein.

In der Praxis ist die Bemessung der Finanzierung voraussichtlicher Ausgaben (Wirtschaftsplan, Sonderumlage) erfahrungsgemäß eher knapp. Das hat zur Folge, dass wenig Spielraum bei den Einnahmen besteht. Häufig ist es so, dass der Zahlungsausfall bereits eines einzelnen Wohnungseigentümers die ganze Finanzierung der WEG oder einer beschlossenen Baumaßnahme gefährlich ins Wanken bringt.

Nun könnte die Wohnungseigentümergemeinschaft den säumigen Zahler gerichtlich auf Zahlung in Anspruch nehmen, bis hin zur Zwangsversteigerung seiner Wohn- oder Teileigentumseinheit. Das dauert je nach Gericht aber ziemlich lange, zwei bis drei Jahre sind keine Seltenheit. Nun stellt sich die Frage, wie die WEG die bis dahin entstandene Liquiditätslücke schließen kann.

Die Lösung: Eine Sonderumlage!

Der Bundesgerichtshof sagt, dass die Erhebung einer Sonderumlage ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn dadurch (auch vorläufig) nicht beizutreibende Nachzahlungen aus Jahresabrechnungen finanziert werden sollen. Schließlich benötige die WEG dieses Geld, um beschlossene Ausgaben oder andere Verbindlichkeiten auszugleichen.01)BGH V ZB 22/88 NJW 1989, 3018 Hingegen ist es nicht möglich, die Forderungen (Fehlbeträge) in eine Jahresabrechnung als Kosten einzustellen, weil hierfür in einer Einnahmen-Ausgaben-Abrechnung kein Platz ist.02)BayObLG 2Z BR 70/01 NZM 2002, 531

Beitragsschuldner dieser Sonderumlage sind immer die Wohnungseigentümer, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch standen (Grundsatz in der WEG). Dabei spielt es keine Rolle, ob mit einer Sonderumlage Zahlungsausfälle aus früheren Zeiten „behoben“ werden sollen, in denen ein Eigentümer noch gar nicht Mitglied der Gemeinschaft war! So wie ein neuer Eigentümer sich an Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen beteiligen muss, die bereits vor seinem Eigentumserwerb erforderlich geworden sein können, so hat er sich auch an der vor „seiner Zeit“ entstandenen Liquiditätsausfällen zu beteiligen.03)OLG Düsseldorf 3 Wx 187/01 ZWE 2002, 90

Das Oberlandesgericht Saarbrücken hat die Möglichkeit von Sonderumlagen zur Finanzierung von Hausgeldrückständen allerdings an die Voraussetzung geknüpft, dass es sich hierbei um die einzige Möglichkeit ordnungsgemäßer Verwaltung handeln muss. Das sei nicht der Fall, wenn zum Ausgleich des Zahlungsausfalls die – in diesem Fall – sehr hohe Instandhaltungsrücklage teilweise aufgelöst werden kann.04)OLG Saarbrücken 5 W 110/98 NZM 2000, 198

Inhalt und Geltungsdauer des Beschlusses

Es ist bei einem solchen Umlagebeschluss nicht erforderlich, die Rückstände des säumigen Eigentümers im Einzelnen zu bezeichnen.05)Niedenführ in Niederfuhr/Kümmel/Vandenhouten WEG § 28 Rn. 39 Es ist allerdings empfehlenswert, den Wohnungseigentümern einen Kontoauszug des säumigen Hausgeldkontos zur Verfügung zu stellen.

Der Wohnungseigentümer, der den Rückstand verursacht hat, ist auch in die Sonderumlage mit einzubeziehen. Ist bereits absehbar, dass auch dieser Beitrag des säumigen Eigentümers nicht gezahlt wird, kann die Sonderumlage gleich entsprechend höher ausfallen und beschlossen werden.06)KG 24 W 177/02 NZM 2003, 484

Der Beitrag zur Liquiditätssonderumlage wird mindestens so lange geschuldet, wie auch die Rückstände nicht vollkommen ausgeglichen sind.07)BayObLG 2Z BR 184/98 NZM 1999, 1154

Besonderheit bei Insolvenzverwaltung und Zwangsverwaltung

Ist bereits das Insolvenzverfahren über das Vermögen des säumigen Wohnungseigentümers eröffnet, ist er dennoch mit in den Beschluss der Sonderumlage zum Ausgleich seiner Hausgeldrückstände mit einzubeziehen. Sein Anteil wird eine Masseverbindlichkeit.08)§ 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO 09)BGH V ZB 22/88 NJW 1989, 3018

Der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung hat nur ab dem Zeitpunkt der Beschlagnahme das laufende Hausgeld zu zahlen.10)§ 155 Abs. 1 ZVG Allerdings ist auch er beitragspflichtig für eine Sonderumlage, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung und Beschlagnahme beschlossen und fällig wird – selbst wenn die Sonderumlage Hausgeldrückstände vor der Beschlagnahme oder die beschlagnahmte Wohnung betrifft.11)OLG Düsseldorf 3 Wx 201/90 WuM 1990, 458

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]