Im vorherigen Beitrag haben wir gezeigt, wofür eine Sonderumlage in der WEG grundsätzlich verwendet werden kann und in welcher Höhe die Wohnungseigentümer sie beschließen können. In diesem Beitrag geht es um die Frage, wie man die Anspruchsgrundlage auf Zahlung von Sonderumlagen schafft.

Grundsätzlich ergibt sich der Anspruch auf Zahlung von Beiträgen zu Sonderumlagen aus einem entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer und dem Gesetz.01)§ 16 Abs. 2 WEG

Beschlüsse über Sonderumlagen

Allein die Tatsache, dass die Wohnungseigentümer die Durchführung einer Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum beschlossen haben, begründet noch keine Verpflichtung zur Erbringung von Beiträgen zu einer Sonderumlage. Hierzu bedarf es immer auch eines ausdrücklichen Beschlusses zur Finanzierung der Maßnahme (der grundsätzlich separat zu empfehlen ist) – hier durch die Erhebung einer Sonderumlage.02)OLG Köln 16 Wx 30/98 NZM 1998, 877

Verteilungsschlüssel im Beschluss

Eine beschlossene Sonderumlage stellt technisch einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Deshalb gilt auch hier analog zu § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG, dass der Beschluss die einzelnen Beiträge der Wohnungseigentümer beziffern muss.03)BGH V ZB 22/88 NJW 1989, 3018 04)BayObLG 2Z BR 247/03 ZMR 2004, 606 Dabei genügt allerdings ein Beschluss über die Gesamtumlage (Gesamtbetrag), wenn die individuellen Beiträge der Eigentümer anhand des allgemeinen Verteilungsschlüssels (meist MEA) zu errechnen sind.05)OLG Braunschweig 3 W 9/06 ZMR 2006, 787 Gibt jedoch der Sonderumlagenbeschluss weder den Verteilungsschlüssel an und steht dieser nicht fest, dann ist der Beschluss mangelhaft und damit anfechtbar.06)OLG Braunschweig 3 W 9/06 ZMR 2006, 787

SonderumlagenBeschließen die Wohnungseigentümer, dass Instandsetzungsmaßnahmen teilweise aus der Instandhaltungsrücklage, teilweise durch Sonderumlagen finanziert werden, so gilt für die Sonderumlagen im Zweifel der gleiche Verteilungsschlüssel wie für die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage.07)AG Hamburg 102G C 44/08 Wird beschlossen, dass die Beiträge zur Sonderumlage nach dem Anteil der Wohnflächen errechnet werden soll und herrscht innerhalb der WEG Streit über diesen Umlageschlüssel, dann ist die Sonderumlage nicht fällig, weil sie nicht eindeutig zu errechnen ist.08)KG 24 W 366/01 NZM 2002, 873

Beschlüsse über Sonderumlagen, die einen von der Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssel zum Inhalt haben, sind nur anfechtbar, nicht nichtig.09)BayObLG 2Z BR 125/03 NZM 2004, 659

Erscheinen bei Beschluss über die Sonderumlage mehrere Verteilungsschlüssel grundsätzlich denkbar, kann die Mehrheit der Wohnungseigentümer sich zunächst für einen Verteilungsschlüssel entscheiden. Das entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die endgültige Verteilung (und damit die endgültige Wahl des Verteilungsschlüssels) ist eine Frage der Jahresabrechnung.10)LG München I 1 T 13364/09 ZMR 2011, 239

Zurückbehaltungsrecht an Sonderumlagen

Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht hinsichtlich seines Beitrages zu Sonderumlagen kein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn die beauftragte Firma mangelhaft gearbeitet hat und die Handwerkerrechnung deshalb aus seiner Sicht nicht fällig ist.11)BayObLG 2Z BR 103/96 WuM 1997, 61 12)LG München I 1 T 13364/09 ZMR 2011, 239 Auch ändern spätere triviale Änderungsbeschlüsse an der Ausführungsart einzelner Baumaßnahmen nichts an der grundsätzlichen Beitragsverpflichtung des Eigentümers an der Sonderumlage. Auch das ist eine Frage der Jahresabrechnung.13)KG 24 W 2613/98 NZM 2000, 553

Fälligkeit der Beitragsverpflichtung

Im Zweifel ist davon auszugehen, dass ein Beschluss über eine Sonderumlage zur Finanzierung einer dringenden Sanierungsmaßnahme auch sofort fällig ist. Daneben ist es grundsätzlich notwendig, auch die Fälligkeit des Beitrages zu beschließen; bei mehreren Beiträgen sollten sämtliche Fälligkeiten beschlossen werden.

Schuldner der Sonderumlage

Schuldner der beschlossenen Sonderumlage sind diejenigen Eigentümer, die zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch stehen. Das kann gelegentlich dazu führen, dass ein Erwerber hiervon betroffen ist, obgleich er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung überhaupt noch nicht Eigentümer war.14)BGH V ZR 257/16

Beispiel: Beschluss über die Sonderumlage gefasst am 13.05.2017, Fälligkeit wegen erst späterem Beginn der Baumaßnahme am 01.02.2018, Eigentümerwechsel zum 12.01.2018 (Grundbuchumschreibung).
Ergebnis: Der neue Eigentümer muss die (anteilige) Sonderumlage zahlen, da er vor der Fälligkeit seine Eigentümerstellung erhalten hat.

Rückerstattung der Beiträge

War der Beschluss über eine Sonderumlage ungültig und wurde über die Sonderumlage bereits im Rahmen der Jahresabrechnung abgerechnet, dann müssen die Wohnungseigentümer einen neuen Beschluss zur Korrektur fassen. Das ist erforderlichenfalls auch gerichtlich erzwingbar.15)KG 24 W 7648/96 WuM 1998, 432

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]