Wenn die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan nicht ausreichen, weil sich etwa unvorhergesehene Ausgaben ergeben haben oder ein Wohnungseigentümer in Rückstand mit seinen Hausgeldzahlungen gerät, können die Wohnungseigentümer zusätzliche Vorschüsse – die sogenannte Sonderumlage – beschließen.

Verhältnis Sonderumlage und Wirtschaftsplan

Bei einer Sonderumlage handelt es sich um einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan, der dadurch geändert bzw. ergänzt wird.01)BGH V ZB 22/88 NJW 1989, 3018 02)BGH V ZR 129/11 NJW-RR 2012, 343 In der Jahresabrechnung sind die Zahlungen auf beschlossene Sonderumlagen als Einnahme(n) darzustellen.03)KG 24 W 233/03 ZMR 2005, 309

Wofür können Sonderumlagen beschlossen werden?

Sonderumlagen können für sämtliche Kosten, die gemeinschaftlich zu tragen sind, beschlossen werden. Das gilt auch für die Kosten eines beschlossenen Entziehungsverfahrens nach § 18 WEG.04)KG 24 W 1146/93 WuM 1993, 426 Hierbei ist übrigens auch der betroffene Eigentümer zahlungspflichtig.

Die Wohnungseigentümer sind frei in der Entscheidung, ob für große Baumaßnahmen eine Sonderumlage erhoben werden soll. Sie sind im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens nicht verpflichtet, zunächst die Instandhaltungsrücklage aufzubrauchen.05)BayObLG 2Z BR 92/04 NZM 2004, 745

Allein durch eine Aufstellung von Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft macht aus dem Beschluss zur Finanzierung dieser Verbindlichkeiten noch keine Zweckbestimmung. Auch diese Sonderumlage kann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung für andere – zwischenzeitlich dringendere – Verbindlichkeiten genutzt werden.06)KG 24 W 233/03 ZMR 2005, 309

Sonderumlage

Häufig sind Urteile nur unter der Maßgabe sofort vollstreckbar, wenn vorher eine Sicherheitsleistung bei Gericht hinterlegt ist. Wenn die WEG einen solchen gegen Sicherheitsleistung vollstreckbaren Titel gegen den „eigenen“ Bauträger besitzt und für die Sicherheitsleistung eine Sonderumlage beschließt, dann muss sich der Bauträger, wenn er noch Wohnungseigentümer ist, hieran ebenfalls beteiligen.07)BayObLG 2Z BR 27/01 NZM 2001, 766

Den Fall von Sonderumlagen wegen Hausgeldrückständen beleuchten wir in einem gesonderten Beitrag.

Sonderfall Prozesskosten

Obgleich Kosten für eine Beschlussanfechtung eigentlich keine Verwaltungskosten sind (weil sie nicht den Verband oder alle Wohnungseigentümer betreffen), ist es zulässig, wenn zeitgleich mit dem Wirtschaftsplan auch eine Sonderumlage zur Finanzierung solcher Prozesse beschlossen wird, wenn die Gemeinschaft häufig von Beschlussanfechtungen betroffen ist.08)BayObLG 2Z BR 97/93 WuM 1994, 295 Das gilt gleichermaßen für die Finanzierung des Vorschusses eines Rechtsanwaltes, der nur die Beklagten eines Beschlussanfechtungsverfahrens vertritt, wenn an der entsprechenden Sonderumlage auch der Kläger beteiligt wird. Allerdings ist ein solcher Beschluss anfechtbar.09)BayObLG 2Z BR 4/04 NZM 2005, 68

Hingegen entspricht die Erhebung einer allgemein für Rechtsanwaltskosten dienenden Sonderumlage nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Kostenschuldner der Verband der Wohnungseigentümer ist.10)OLG München 32 Wx 125/06 ZMR 2007, 140

Betrag der Sonderumlage

Die Sonderumlage hat sich am geschätzten (prognostizierten) Finanzbedarf auszurichten, wobei eine großzügige Handhabung zulässig ist.11)BGH V ZR 129/11 NJW-RR 2012, 343 12)OLG Düsseldorf 3 Wx 187/01 ZWE 2002, 90 13)LG München I 1 T 13364/09 ZMR 2011, 239 Ist allerdings vollkommen klar, wie hoch der exakte Finanzbedarf ist, haben die Wohnungseigentümer keinen Ermessensspielraum mehr und der Betrag der Sonderumlage darf den Finanzbedarf nicht wesentlich übersteigen.14)LG München I 1 S 24966/10 ZWE 2012, 50

Sind bereits beim Beschluss der Sonderumlage Zahlungsausfälle der Eigentümer zu erwarten, können (und sollten!) die Wohnungseigentümer den Gesamtbetrag entsprechend erhöhen.15)BGH V ZR 129/11 NJW-RR 2012, 343

Im folgenden Beitrag gehen wir auf die Formalitäten eines entsprechenden Beschlusses ein, mit dem eine Anspruchsgrundlage auf Zahlung von Sonderumlagen geschaffen wird.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]