Im Gegenzug zum Erhöhungsrecht des Vermieters ist der Mieter zur Senkung der Nebenkostenvorauszahlungen berechtigt.01)§ 560 Abs. 4 BGB Seit dem 01.09.2001 hat also auch der Mieter die Möglichkeit, die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anzupassen.

Grundsätze zur Senkung der Nebenkostenvorauszahlungen

Senkung der NebenkostenvorauszahlungenDas Senkungsrecht hat der Mieter von preisfreiem Wohnraum dabei aus dem Gesetz. Es bedarf keiner vertraglichen Vereinbarung.

Er kann das Senkungsrecht allerdings nur nach einer Nebenkostenabrechnung durch einseitige Erklärung in Textform geltend machen. Eine mündliche Erklärung ist unzulässig.02)AG Lichtenberg MM 2003, 245

Der Mieter von Gewerberaum hat ein Recht zur Senkung der Nebenkostenvorauszahlungen nur, wenn es vertraglich vereinbart ist, da § 560 Abs. 4 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse nicht anzuwenden ist. Etwas anderes kann nur bei unzumutbar hohen Vorauszahlungen gelten; hier hat der Mieter einen Anspruch aus Treu und Glauben auf Senkung der Vorauszahlungen gegen den Vermieter.03)§ 242 BGB

Berechnung der Höhe

Der Mieter darf die Vorauszahlungen nicht so weit senken, dass sich eine bisherige Überzahlung für vergangene oder aktuelle Abrechnungsperioden allein durch die Vorauszahlungen ausgleicht. Vielmehr hat er – wie der Vermieter auch – die angemessene Höhe anhand der tatsächlichen Kosten der jüngsten Nebenkostenabrechnung zu ermitteln.

Kein Kürzungsrecht ohne Abrechnung

Auch das Recht des Mieters zur Senkung ist – wie auch das des Vermieters auf Erhöhung – an eine aktuelle Nebenkostenabrechnung gekoppelt. Der Mieter hat demnach – ebenso wie der Vermieter – zwischen zwei Abrechnungen nicht das Recht zu einer weiteren Senkung.

Das gilt selbst dann, wenn während eines Abrechnungszeitraumes Leistungen des Vermieters entfallen. Wenn die Mieter also beispielsweise Arbeiten am Objekt übernehmen (Hausreinigung) und so die Beauftragung eines Unternehmens überflüssig machen, bedarf es einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung des Wegfalls dieses Vorauszahlungsanteiles. Auf diese vertragliche Vereinbarung sollten die Mieter unbedingt bestehen.

Ein Zurückbehaltungs- oder Kürzungsrecht des Mieters an den laufenden Nebenkostenvorauszahlungen ist auch bei Schlechtleistung nicht gegeben. Das würde dem Vermieter die Möglichkeit zur Besserung abschneiden, etwa indem er das beauftragte (schlecht leistende) Unternehmen abmahnt oder den Auftrag anderweitig vergibt. Letzteres kann sogar zu höheren Kosten führen, sodass eine Senkung der Nebenkostenvorauszahlungen kontraproduktiv wäre.

Ohnehin ist bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des Objektes durch den Vermieter die Phase der Schlechtleistung nur sehr kurz. Wenn überhaupt ist ein Kürzungsrecht dann eine Frage der materiellen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung über den fraglichen Zeitraum.04)AG Frankfurt am Main 33 C 1355/95-76 WuM 1996, 778

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]