Die Überschrift dieses Beitrages ist vielleicht etwas irreführend, weil man gegen die jährliche Höhe der Grundsteuer als Vermieter selten wenig und oft überhaupt nichts machen kann. Allerdings gibt es im Grundsteuergesetz eine Vorschrift, die Eigentümern unter bestimmten Voraussetzungen das Recht auf einen Grundsteuererlass für das zurückliegende Jahr einräumt. Davon handelt dieser Beitrag.

Gesetzliche Voraussetzung

Ohne Anschauung der Person oder der wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters hat er einen Anspruch auf Grundsteuererlass, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.01)§§ 33, 34 GrStG Die Behörde, also in den Stadtstaaten die Finanzämter und „auf dem Land“ die Gemeinden, hat hier keinen Ermessensspielraum.02)wie bspw. bei §§ 163, 227 AO wegen persönlicher Unbilligkeit

Voraussetzungen für den Grundsteuererlass

Der vermietende Eigentümer hat also einen Rechtsanspruch auf den Erlass der Grundsteuer, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:03)§ 33 Abs. 1 Satz GrStG

  • es handelt sich um ein bebautes Grundstück,
  • keine Eigennutzung, das bedeutet, dass die Immobilie bzw. das Grundstück entweder vermietet ist oder aber vermietet werden kann und soll,
  • es liegt eine Minderung des normalen Rohertrages in Höhe von mindestens 50 Prozent vor und
  • der Vermieter hat die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten.

Die Möglichkeit des Grundsteuererlasses besteht immer nur für das zurückliegende Kalenderjahr, zur Ausschlussfrist siehe unten! Sie wird nicht automatisch, sondern nur auf Antrag gewährt. Pro betroffenem Grundstück ist jeweils ein Antrag erforderlich.

Minderung des Rohertrages

Der Grundsteuererlass wird in zwei Stufen gewährt:

  • Minderung des Rohertrages um mehr als 50 Prozent: Erlass der Grundsteuer i. H. v. 25 Prozent
  • Minderung des Rohertrages um 100 Prozent: Erlass der Grundsteuer i. H. v. 50 Prozent

Das können also je nach Höhe der Grundsteuer schnell einige tausend Euro werden, wie der Autor aus eigener Verwaltungserfahrung weiß.

GrundsteuererlassFraglich ist, von welchem üblichen Rohertrag man ausgehen soll, um die Minderung zu berechnen. Der Autor hat das seinerzeit bei einem Objekt mit mehr als 50 Prozent Leerstand mit der im Objekt durchschnittlich erzielbaren Miete begründet, was auch durch das Finanzamt anerkannt wurde.

Allerdings ist es weiter verbreitet und auch wohl vom Gesetzgeber so gewollt, dass es gar nicht auf die normalerweise konkret in dem betroffenen Objekt erzielbare Miete ankommt, sondern auf die üblicherweise erzielbare Miete. Das bedeutet, dass auch vergleichbare Objekte aus der Gegend herangezogen werden können. Als Stichtag für die Ermittlung der Rohmiete gilt der 1. Januar des Betrachtungsjahres.

Beispiele für den normalen Jahresrohertrag

Beispiel 1: Das Gebäude mit 600 m2 vermietbarer Nutzfläche ist am 01.01. voll vermietet zu durchschnittlich 8,00 Euro/m2 (Monat). Das entspricht auch dem Mietspiegel der Gemeinde. Normaler Jahresrohertrag: 57.600,00 Euro

Beispiel 2: Das Gebäude mit 600 m2 vermietbarer Nutzfläche ist am 01.01. voll vermietet zu durchschnittlich 8,00 Euro/m2 (Monat). Eigentlich sind nach Mietspiegel oder anderer sachverständiger Einschätzungen aber nur 5,00 Euro/m2 (Monat) üblich. Dann beträgt der normale Jahresrohertrag auch nur 36.000,00 Euro (niedrigerer Wert, weil normal).

Berechnung der Minderung

Die Quote der Minderung errechnet sich aus der Gegenüberstellung zwischen normalem und erzieltem Jahresrohertrag. Dabei werden Umlagen für kalte Betriebskosten ohne Aufzug mit berücksichtigt. Nicht berücksichtigt werden Untermietzuschläge, Umlagen für Warmwasser und Heizung sowie für Aufzüge.

Beispiel 3: Das Gebäude mit 600 m2 vermietbarer Nutzfläche (siehe Beispiel 1) hat wegen Leerstand nur 48.000 Euro Jahresrohertrag erzielt. Die Minderung beträgt also 16,67 Prozent. Damit ist die Grenze von 50 Prozent nicht erreicht, der Antrag auf Grundsteuererlass ist abzulehnen.

Beispiel 4: Das Gebäude mit 600 m2 vermietbarer Nutzfläche (siehe Beispiel 1) hat wegen Leerstand nur 20.000 Euro Jahresrohertrag erzielt. Die Minderung beträgt also 65,28 Prozent. Damit ist die Grenze von 50 Prozent erreicht, die Grundsteuer ist auf Antrag i. H. v. 25 Prozent zu erlassen.

Beispiel 5: Das Gebäude mit 600 m2 vermietbarer Nutzfläche (siehe Beispiel 1) hat wegen vollständiger Zerstörung (Vollbrand) keinerlei Jahresrohertrag erzielt. Die Minderung beträgt also 100 Prozent, die Grundsteuer ist auf Antrag i. H. v. 50 Prozent zu erlassen.

Vermieter hat die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten

In erster Linie bedeutet das, dass der Steuerpflichtige die Minderung nicht selbst verursacht haben darf.

Nicht vertreten muss der Eigentümer beispielsweise also:

  • Mietausfall eines Mieters oder mehrere Zahlungsausfälle, bei denen eine Pfändung nicht möglich ist.
  • Das Objekt ist wegen Brand, Hochwasser oder anderer Katastrophen sanierungsbedingt nicht nutzbar.
  • Struktureller Leerstand in der Region wegen eines Überangebotes der betroffenen Immobilienkategorie.

Allgemein lässt sich sagen, dass die Ursache für die Ertragsminderung von Außen und ohne Möglichkeit der zumutbaren Gegenwehr auf den Steuerpflichtigen eingedrungen sein muss. Andererseits muss er solche Folgen Vertreten, die er selbst herbeigeführt oder – obgleich eine Abwendung zumutbar gewesen wäre – die Ursachenbeseitigung unterlassen hat.

Besonderheit Leerstand

Zunächst einmal kann der Vermieter nichts für Leerstand, wenn er ihn nicht selbst verursacht hat. Das bedeutet aber auch, dass er alles Zumutbare unternehmen muss, um den Leerstand zu vermeiden:

  • Beauftragung eines Maklers – allein wohl schon ausreichend04)VG Gelsenkirchen 5 K 1799/10
  • Zeitungsanzeigen
  • Anzeigen im Internet – die allein aber wohl nicht reichen05)VG Ansbach 11 K 12.01558
  • ggf. Schilder am Objekt – allein nicht ausreichend
  • ggf. gezieltes Anbieten an mögliche Interessenten

Was konkret der Steuerpflichtige zur Abwendung des Leerstandes unternehmen muss, hängt vom Einzelfall und dem betroffenen Objekt ab und lässt sich nicht pauschal beschreiben. Für den Antrag der Behörde gegenüber sollte es einfach schlüssig und vollständig dargelegt werden.

Verfahren

Der Grundsteuererlass wird nur auf formlosen Antrag gewährt.06)§ 34 Abs. 2 GrStG In diesem Antrag muss der Steuerpflichtige (Vermieter bzw. Eigentümer bzw. Erbbauberechtigte) einerseits darlegen,

  • dass er eine Minderung des Rohertrages von mehr als 50 Prozent bzw. vollen 100 Prozent erleiden musste und
  • welche Anstrengungen er unternommen hat, um die Minderung des Rohertrages zu vermeiden.

Dafür muss er einerseits die notwendigen Berechnungen darlegen, andererseits auch etwaige Vermietungsbemühungen nachweisen. Wie weit die Bemühungen gehen müssen, hängt von der Art des Objektes und der Umgebung ab.

Verlangt der Eigentümer unrealistisch hohe Mieten und lässt sich allein dadurch der Leerstand nicht vermeiden, hat er das natürlich zu vertreten. Andererseits ist der Eigentümer nicht gehalten, unter dem Marktpreis07)BVerwG 9 C 8.07 NVwZ-RR 2008, 814 oder am unteren Rand der Mietpreisspanne08)BFH II R 8/12 NZM 2013, 42 zu vermieten.

Ausschlussfrist

Der Antrag auf Grundsteuererlass ist bis zum 31. März des Folgejahres zu stellen.09)§ 34 Ans. 2 Satz 2 GrStG Es handelt sich dabei um eine Ausschlussfrist, verspätete Anträge sind allein wegen der Verspätung abzulehnen. Fällt der 31. März auf einen Sonnabend, Sonntag oder Feiertag, verlängert sich die Frist bis zum nächsten Werktag.

Zur Fristwahrung genügt der formlose Antrag. Die ferner notwendigen Nachweise und Anlagen kann er nachreichen.

Wenn die Behörde den Grundsteuerbescheid für das zurückliegende Jahr allerdings erst nach dem 31. März des Folgejahres erlässt, verlängert sich auch die Frist zur Abgabe des Erlassantrages: Dann hat der Vermieter einen Monat ab Bekanntgabe des Grundsteuerbescheides Zeit, den Antrag auf Grundsteuererlass zu stellen.

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