Gelegentlich lässt sich ein gerichtlicher Streit über Betriebskosten und Betriebskostenabrechnungen zwischen Vermieter und Mieter nicht vermeiden. In diesem Beitrag beschäftigen wir uns mit der Frage, welches Gericht zuständig ist.

Örtliche Zuständigkeit im Betriebskostenprozess

Zuständiges Gericht bei Gewerberaum

Für Betriebskostenstreitigkeiten aus Mietverhältnissen über Gewerberaum ist ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Mieträume befinden.01)§ 29a Abs. 1 ZPO Das führt dazu, dass Vereinbarungen über den Gerichtsstand im Mietvertrag unwirksam sind.02)§ 40 Abs. 2 Satz 1 ZPO Gleiches gilt auch für Gerichtsstandsvereinbarungen im Konfliktfall. Ebenfalls scheidet eine Begründung der Zuständigkeit eines bestimmten Gerichts durch rügelose Einlassung aus.03)§ 40 Abs. 2 Satz 1 ZPO

Zuständiges Gericht bei Wohnraum

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum gilt grundsätzlich ebenfalls die ausschließliche Zuständigkeit des Gerichts, in dessen Bezirk die Mieträume liegen. Lediglich mancher Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB ist hiervon ausgenommen:04)§ 29a Abs. 2 ZPO

  1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist;
  2. oder Wohnraum, der teilweise vom Vermieter selbst bewohnt wird und von ihm ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet wurde und sofern der Wohnraum nicht zum dauerhaften Gebrauch durch eine Familie überlassen ist;
  3. oder Wohnraum, der von einer Person des öffentlichen Rechts oder einer Einrichtung der Wohlfahrtspflege angemietet wurde (mit weiteren Einzelheiten).

In diesen drei Ausnahmefällen ist das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich der Sitz des Schuldners befindet.

Sachliche Zuständigkeit im Betriebskostenprozess

nebenkosten-blog.de GerichtFür Streitigkeiten aus einem Gewerbemietvertrag ist bis zu einem Streitwert von 5.000 Euro das Amtsgericht zuständig. Streitwerte über 5.000 Euro gehören vor das Landgericht.05)§ 23 Nr. 1 GVG

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ist unabhängig vom Streitwert immer in erster Instanz das Amtsgericht zuständig.06)§ 23 Nr. 2a GVG

Streitfrage: Wohnungs- oder Gewerbemietvertrag?

Häufig streiten die Parteien aus nachvollziehbaren Gründen über die Frage, ob das streitgegenständliche Mietverhältnis ein Gewerberaum- oder ein Wohnraummietverhältnis ist. Diese Frage wird in erster Linie anhand des Vertragszwecks entschieden.07)BGH VIII ZR 282/07 NZM 2008, 804 08)BGH VIII ZR 60/85 NJW-RR 1986, 877 09)OLG Karlsruhe 9 U 18/12 WuM 2012, 666 10)OLG Stuttgart 5 U 199/07 NZM 2008, 726 Nicht relevant ist hingegen die tatsächliche Nutzung.11)OLG Frankfurt ZMR 2009, 198 12)OLG Düsseldorf I-10 W 58/07 DWW 2007, 378

Das gleiche gilt für einheitliche Mischmietverhältnisse über Wohn- und Gewerberaum. Diese  müssen insgesamt der einen oder der anderen Kategorie zugeordnet werden.13)BGH VIII ZR 376/13 GE 2014, 1129 Dabei ist maßgeblich, welcher Vertragszweck im Mischmietverhältnis überwiegt. Eine vertraglich vereinbarte gewerbliche Nutzung in der Wohnung führt nicht zu einem Gewerbemietverhältnis.14)BGH VIII ZR 376/13 GE 2014, 1129 Allein der Vertragszweck im Einzelfall ist entscheidend.

Wenn der Wille der Parteien aus dem Vertrag heraus nicht erkennbar ist (Vertragszweck), kann auf das Verhältnis von Wohnfläche zu gewerblicher Fläche oder das der anteiligen Miethöhe abgestellt werden. Auch das verwendete Vertragsformular oder das Verhalten der Parteien nach Vertragsschluss kann relevant sein. Im Zweifel ist jedoch von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen.15)BGH VIII ZR 376/13 GE 2014, 1129

Hierbei ist der Tatsachenvortrag des Klägers maßgeblich.16)BGH V ZB 6/96 NJW 1996, 3012 Der Kläger trägt die Beweislast, wenn die Art des Mischmietverhältnisses streitig und damit die sachliche Zuständigkeit des Gerichts streitig ist. Allerdings unterstellt das Gericht seine eigene Zuständigkeit, wenn der Tatsachenvortrag hinsichtlich seiner Zuständigkeit auch den eigentlichen Anspruch begründet (doppeltrelevante Tatsache).17)BGH VIII ZB 45/08 NJW 2010, 873

Zwischenvermietung als Besonderheit

Vermietet der Hauptvermieter an seinen Mieter Räume zum Zwecke der Untervermietung an einen Dritten, handelt es sich bei diesem Hauptmietvertrag immer um ein Gewerbemietverhältnis.18)BGH VIII ZR 323/79 NJW 1981, 1377 19)BGH VIII ZR 282/07 NZM 2008, 804

Auf die Räume kommt es für diese erste Stufe (Hauptmietvertrag) nicht an, selbst wenn es sich um Wohnraum handelt. Ebenfalls nicht relevant ist das Nichtvorhandensein von wirtschaftlichen Interessen des Hauptmieters20)OLG Stuttgart RE 25.10.1984 WuM 1985, 80 oder nur solchen Interessen eines Untervermieters (fehlende Gewinnerzielungsabsicht).21)OLG Braunschweig RE 27.06.1984 WuM 1984, 237

Wenn der Mietgegenstand Wohnraum ist, dann handelt es sich bei dem Mietvertrag zwischen Hauptmieter (= Untervermieter) und Endmieter um einen Wohnraummietvertrag. Das führt gelegentlich zu Schwierigkeiten bei der Belastung mit Betriebskosten, die im Hauptmietvertrag noch umlagefähig sind, im Endmietvertrag jedoch nicht mehr. Entsprechende umfassende Vereinbarungen vorausgesetzt, bleibt der Hauptmieter auf diesen Kosten sitzen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]