Dem Mieter steht immer eine angemessene Frist zur Prüfung der Abrechnung zu. Er hat damit ein Zurückbehaltungsrecht an der Betriebskostenabrechnung, welches ab Zugang der Abrechnung beginnt. Ebenso hat beispielsweise der gewerbliche Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Betriebskostenabrechnung, wenn der Vermieter die Anforderungen einer ordnungsgemäßen Rechnung01)§ 14 Abs. 4 UStG nicht erfüllt.

Bedeutung im Betriebskostenprozess

Wenn es zum Prozess zwischen Mieter und Vermieter kommt, ist in aller Regel die angemessene Zeit zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung bereits abgelaufen. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters ist dann meistens bereits entfallen.

Zurückbehaltungsrecht an der Betriebskostenabrechnung kann dennoch im Prozess weiter bestehen

Anders sieht es aus, wenn der Vermieter weiterhin keine ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt hat. Zu den zahlreichen Fehlermöglichkeiten siehe hier. Dann bleibt das mieterseitige Zurückbehaltungsrecht an der Betriebskostenabrechnung bestehen, bis der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegt.

Gleiches gilt, wenn der Vermieter dem Verlangen des Mieters auf Belegeinsicht nicht nachkommt. Hierbei reicht es allerdings nicht aus, dass der Mieter ohne triftigen Grund die Übersendung von Belegkopien verlangt.02)LG Berlin GE 2014, 937

Verurteilung Zug-um-Zug zulasten des Mieters

Zurückbehaltungsrecht an der BetriebskostenabrechnungBei den letzten beiden Varianten kommt im Prozess die Verurteilung Zug-um-Zug in Betracht.03)§ 274 BGB Der Mieter würde zur Zahlung verurteilt bei gleichzeitiger Vorlage einer korrekten Abrechnung durch den Vermieter bzw. Gewährung der Belegeinsicht. Dann hätte er jedoch auch gleich unter Vorbehalt zahlen können, was die Literatur und die Rechtsprechung als nicht sachgerecht ansieht. Letzteres deshalb, weil dann ein eventueller Prozess auf Rückzahlung durch ihn als Mieter anzustrengen wäre, was eigentlich Sache des Vermieters wäre.

Lösung des Dilemmas: Nachforderung „zurzeit noch nicht fällig“

Zunächst wäre der Vermieter verpflichtet, dem Mieter Einsicht in die Abrechnungsbelege zu gewähren.04)BGH VIII ZR 78/05 GE 2006, 502 Verweigert der Vermieter sich der Belegeinsicht, verletzt er eine vertragliche Nebenpflicht.

Das ermöglicht es dem Gericht, die eigentlich vorgesehene Folge05)§ 274 Abs. 1 BGB der Verurteilung Zug-um-Zug zu korrigieren.06)KG 12 U 72/11 GE 2012, 689 Die Klage des Vermieters auf Zahlung der Nachforderung ist dann als zurzeit noch nicht fällig abzuweisen.07)KG 12 U 72/11 GE 2012, 689 08)OLG Frankfurt BB 1978, 323 Das Gericht kann – sofern es um eine Korrektur der Abrechnung geht – dem Mieter sodann einen Zahlungstermin setzen. Der Mieter hat dann also erneut ausreichend Zeit, auch die Abrechnungskorrektur zu überprüfen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]