Der Mieter kann den Vermieter im Wege der Zahlungsklage in Anspruch nehmen. Dabei sind verschiedene Konstellationen denkbar, die wir hier veranschaulichen wollen.

Grundsätzliches zur Zahlungsklage des Mieters

Verlangt der Mieter im Wege der Zahlungsklage die Auszahlung eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung, handelt es sich dabei im Grunde um eine normale Leistungsklage. Besteht die Mieterseite aus mehreren Personen, kann die Auszahlung auch nur an alle Mieter verlangt werden. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Abrechnung nur an einen Mieter übersandt hat.

Im Falle einer Mieterinsolvenz kann nur der Insolvenzverwalter den Anspruch geltend machen. Nach dessen Enthaftungserklärung fällt die Aktivlegitimation wieder an den Mieter zurück.01)BGH IX ZR 136/13 GE 2014, 932

Mieter kann Betriebskostenabrechnung auch selbst korrigieren

Häufig korrigiert der Mieter die Nebenkostenabrechnung auch selbst und verlangt Auszahlung des von ihm errechneten Guthabens. Denkbar ist auch, dass er dieses Guthaben im Rahmen der Widerklage einfordert oder aber mit anderen mietverträglichen Ansprüchen des Vermieters aufrechnet.

All das ist grundsätzlich zulässig. Der Mieter ist durchaus berechtigt, durch substantiierte Einwendungen einen für ihn günstigeren Saldo der Abrechnung zu errechnen. Entgegen der Meinung vieler Vermieter muss der Mieter nicht zunächst den Vermieter auf Erteilung einer Korrektur der Nebenkostenabrechnung in Anspruch nehmen. Der Mieter kann auf Basis des von ihm errechneten Ergebnisses sogar die Vorauszahlungen anpassen.02)§ 560 Abs. 4 BGB

Betriebskostenabrechnung bereits bezahlt

Schwieriger wird es, wenn der Mieter eine Nachforderung aus der Abrechnung bereits beglichen hat und dieses Geld später zurück fordert. Hier ist zu differenzieren.

Verspätete Betriebskostenabrechnung

Zahlte der Mieter die Nachforderung aus einer verspäteten Betriebskostenabrechnung, muss er seinen Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung03)§§ 812, 818 BGB geltend machen. Er trägt also eine umfassende Darlegungs- und Beweislast. Das geht sogar so weit, dass er darlegen und beweisen muss, dass ihn die Abrechnung tatsächlich erst nach der Ausschlussfrist erreichte.

Formell oder materiell fehlerhafte Betriebskostenabrechnung

Gleiches gilt, wenn der Mieter aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung gezahlt hat. Er kann dann ebenfalls aus ungerechtfertigter Bereicherung die Rückzahlung der Nachforderung oder etwaige überzahlte Betriebskostenvorauszahlungen verlangen.04)LG Berlin GE 2012, 548 05)LG Frankfurt am Main WuM 2011, 100 Bei der vorbehaltlosen Zahlung des Mieters handelt es sich nicht um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis.06)BGH XII ZR 62/12 GE 2012, 1130 für Gewerberaum 07)BGH VIII ZR 296/09 GE 2011, 331 für Wohnraum

Macht der Mieter materielle – also inhaltliche – Mängel der Betriebskostenabrechnung geltend, muss er beweisen, dass seine Einwände innerhalb der Ausschlussfrist für Einwendungen erfolgten, sofern der Vermieter das einwendet.

Klage auf Vorauszahlungen

Wenn der Vermieter überhaupt nicht abrechnet, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen bis zur Höhe der nicht abgerechneten Vorauszahlungen zu.

nebenkosten-blog.de ZahlungsklageDer Mieter, dessen Mietvertrag bereits beendet ist, hat diese Möglichkeit naturgemäß nicht. Schließlich muss er keine laufenden Vorauszahlungen mehr leisten. In diesem Fall kann der Mieter Rückzahlung der nicht abgerechneten Vorauszahlungen vom Vermieter verlangen (soweit er kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen konnte).

Der Vermieter kann diesen Anspruch bis zur Höhe der Vorauszahlungen bzw. bis zur Höhe der tatsächlichen Kosten, falls diese niedriger waren als die Vorauszahlungen (= Guthaben des Mieters), allerdings abwehren. Eine vormals eventuell erklärte Aufrechnung des Mieters wird in diesem Fall rückwirkend hinfällig, der Mieter schuldet dann seinerseits Zahlung.

Wurde der Vermieter rechtskräftig zur Rückzahlung von Vorauszahlungen verurteilt, kann er noch immer über die ausgeurteilten Vorauszahlungen abrechnen. Eine Abwehrklage gegen die Vollstreckung des Mieters ist nicht nach § 767 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen.08)BGH VIII ZR 319/09 GE 2010, 1414

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]