Grundsätzlich muss der Mieter zur Zahlung von Nebenkostenvorauszahlungen im Mietvertrag verpflichtet sei. Dabei folgt nicht notwendigerweise allein aus einer Umlagevereinbarung, dass der Mieter auch Vorauszahlungen leisten muss. Wir verwenden – wie generell immer – die Begriffe Vorauszahlungen, Nebenkostenvorauszahlungen und Betriebskostenvorauszahlungen synonym.

Betriebskosten ohne Vorauszahlungen?

Das geht. Einerseits kann der Mieter zur Zahlung einer Betriebskostenpauschale verpflichtet sein. Über Pauschalen wird nicht abgerechnet, sie sind wie die Nettokaltmiete im Klagewege geltend zu machen.

Andererseits kann sogar im Mietvertrag vereinbart sein, dass der Mieter zwar die Betriebskosten trägt, aber hierauf keine Vorauszahlungen schuldet. In der Praxis bedeutet das dann, dass der Mieter alle Nebenkosten als Nachzahlung aus der Abrechnung zahlen muss.

Regelfall: Mieter schuldet Vorauszahlungen

Regelmäßig ist im Mietvertrag jedoch vereinbart, dass der Mieter auf die zu erwartenden Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten hat. Über diese Vorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen.

Geltendmachung von Betriebskostenvorauszahlungen

Damit der Vermieter vom Mieter Betriebskostenvorauszahlungen verlangen kann, müssen diese also vertraglich vereinbart sein. Im Gerichtsprozess muss der Vermieter schlüssig darlegen und beweisen, dass und in welcher Höhe der Mieter diese Betriebskostenvorauszahlungen schuldet. Dazu gehört auch, dass er eventuelle Vorauszahlungserhöhungen01)§ 556 Abs. 4 BGB dem Gericht darlegen muss.

Letzter Umstand führt im Ergebnis aber dazu, dass das Gericht von Amts wegen auch die letzte Nebenkostenabrechnung prüft! Das liegt daran, dass eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen nur möglich ist nach einer formell und materiell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung.02)BGH VIII 246/11 GE 2012, 826 03)BGH VIII ZR 360/11 GE 2012, 1554

Nach Abrechnungsreife: Umstellung der Klage!

Wenn der Vermieter offene Gesamtmieten inklusive Nebenkostenvorauszahlungen einklagt, muss er zum Zeitpunkt der Abrechnungsreife die Klage umstellen. Der Vorauszahlungsanteil wandelt sich dann in einen Anspruch auf Ausgleich des Abrechnungsergebnisses (Saldo).04)OLG Düsseldorf ZMR 2001, 88205)OLG Hamburg DWW 1988, 379 Die Umstellung der Klage ist zulässig.06)§ 264 Nr. 3 ZPO Es handelt sich hierbei nicht um eine Klageänderung.

Wohnraum: Ausschlussfrist beachten!

nebenkosten-blog.de Vorauszahlungen

Wenn der Vermieter zwischenzeitlich die rechtzeitige Nebenkostenabrechnung pflichtwidrig versäumt hat, kann er den Teil der Klage auf Nebenkostenvorauszahlungen in der Hauptsache für erledigt erklären. Andernfalls wird das Gericht diesen Teilanspruch abweisen.07)KG 8 U 29/14 GE 2014, 1137 Der Vermieter von Gewerberaum wird in Ermangelung einer Ausschlussfrist das komplette Saldo der Nebenkostenabrechnung geltend machen können. Der Vermieter von Wohnraum kann wegen der Ausschlussfrist08)§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur den Saldo der Nebenkostenabrechnung begrenzt auf die Höhe der ehemals geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen verlangen.

Der Anspruch auf Verzugszinsen aus den ehemals geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen bleibt jedoch bestehen.09)BGH VII ZR 112/10 GE 2012, 1696

Geltendmachung von Soll-Vorauszahlungen?

Die Abrechnung über Soll-Nebenkostenvorauszahlungen (geschuldete, nicht geleistete Zahlungen) des Mieters ist nicht formell falsch, sondern eine Frage der materiellen Richtigkeit. Hat der Vermieter während des Prozesses nach Soll-Vorauszahlungen abgerechnet und begehrt weitergehend Ausgleich des Abrechnungssaldos, sind ausnahmsweise auch die zuvor verlangten Soll-Vorauszahlungen dem Abrechnungsergebnis noch zuzuschlagen.10)BGH VIII ZR 108/02 GE 2003, 250 11)KG 8 U 29/14 GE 2014, 1137

Allerdings müssen Mieter und Gericht noch erkennen können, welche Zahlungen eventuell bereits geleistet wurden. Das wird insbesondere dann problematisch, wenn der Mieter teilweise Betriebskostenvorauszahlungen geleistet hat, der Vermieter aber über Soll-Vorauszahlungen abrechnet.12)OLG Rostock 3 U 67/06 OLGR 2007, 726

Wenn der Mieter sagt, dass er bezahlt habe?

Der Mieter muss seinen Einwand, dass er die Nebenkostenvorauszahlungen geleistet habe, darlegen und beweisen.13)Umkehrschluss aus § 363 BGB

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]