In diesem Beitrag haben wir bereits etwas zu Vorwegabzügen bei gemischten Kosten geschrieben. Hier beschäftigen wir uns mit der Frage, wer die Richtigkeit der Vorwegabzüge im Streitfall zu beweisen hat.

Grundsätze: Pauschale Vorwegabzüge

Hat der Vermieter einen pauschalen Vorwegabzug vorgenommen, kann der Mieter dessen Höhe mit schlichtem Nichtwissen bestreiten. Denn die Darlegungs- und Beweislast zur Höhe eines pauschalen Vorwegabzuges liegt beim Vermieter.01)BGH VIII ZR 27/07 GE 2008, 662 Der Mieter muss also nicht seinerseits zur Höhe von Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten vortragen.

Ausnahme: „Unechte“ pauschale Vorwegabzüge

Etwas anderes gilt nur, wenn für die abgerechneten Leistungen tatsächlich zwei Verträge vorliegen:

Beispiel:
Der angestellte oder beauftragte Hausmeister hat zwei Verträge: Einen Vertrag für umlagefähige Arbeiten und einen weiteren Vertrag für Instandhaltungs- und Verwaltungsaufgaben (nicht umlagefähige Arbeiten).

Setzt der Vermieter in einem solchen Fall nur die Kosten aus dem umlagefähigen Vertrag in der Nebenkostenabrechnung an, genügt einfaches Bestreiten des Mieters nicht mehr. Er muss dann substantiiert02)begründet vortragen und darlegen, dass auch in diesem einen Teilvertrag nicht umlagefähige Kosten enthalten sind.03)LG Itzehoe NZM 2011, 406

Vorerfassung bei gemischt genutzten Objekten

Sofern der Gewerbeanteil mancher Kostenarten bei gemischt genutzten Gebäuden sehr evident ist, ist eine Vorerfassung dieser Kosten durch den Vermieter per se geboten. Die Kosten des Gewerbes trägt dann nur der Gewerbemieter. Der Wohnraummieter trägt nur die bereinigten Kosten. Für die Richtigkeit der Vorerfassung trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Aus diesem Grunde sollte eine Differenzabrechnung dringend vermieden werden.

Unterlässt der Vermieter die Vorerfassung, fehlt es bereits an der Schlüssigkeit des Kostenansatzes.

Ausnahme: Anteil der Gewerbekosten nicht evident

VorwegabzügeSolange jedoch nicht ohne Weiteres offensichtlich ist, dass die Wohnraummieter durch das Vorhandensein der Gewerberäume unangemessen benachteiligt werden (Evidenz), muss der Mieter diese Behauptung beweisen.04)BGH VIII ZR 251/05 NZM 2007, 83

Dabei genügt der alleinige Hinweis des Mieters auf eine Gewerbeeinheit nicht, so der Bundesgerichtshof.05)BGH V ZR 131/10 GE 2011, 553 Es gebe keinen Erfahrungsgrundsatz, wonach eine Gewerbeeinheit per se höhere Kosten verursache, als eine Wohneinheit.06)BGH V ZR 131/10 GE 2011, 553 Das gelte insbesondere bei der Aufteilung der Grundsteuer nach Einheitswertbescheid (neue BGH-Entscheidung aus 2016).07)BGH VIII ZR 79/16 Der Mieter hat also konkrete Anhaltspunkte für die seiner Meinung nach notwendigen Kostenabgrenzungen vorzutragen.

Konkrete Anhaltspunkte nur mit Belegeinsicht

Dafür muss er allerdings Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen. Beispielsweise ist die ohne Einsicht in den Einheitswertbescheid ergangene Behauptung einer erhöhten Grundsteuer immer unsubstantiiert. Gleiches gilt für alle anderen Kostenarten.

Ergeben sich aus der Belegeinsicht keine Anhaltspunkte für die Behauptung des Mieters, so soll ihm ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zustehen.08)aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB – so BGH VIII ZR 45/10 GE 2010, 1261

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]