Der Vermieter muss bei der Betriebskostenabrechnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (Wirtschaftlichkeitsgebot) beachten.01)§ 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbsatz BGB Der Mieter hat also das Recht, einen Schadenersatzanspruch geltend zu machen, indem er behauptet, dass in die Abrechnung unwirtschaftliche Kosten eingeflossen sind.

Für diese behauptete Kostenüberhöhung trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.02)BGH VIII ZR 340/10 GE 2011, 1225 Dabei muss er so konkret vortragen, wie es ihm möglich ist. Sein Vortrag muss also substantiiert sein.03)BGH VIII ZR 78/06 GE 2007, 1051 Ein pauschaler Einwand des Mieters reicht nicht aus.04)LG Karlsruhe Urteil vom 30.03.2012 AZ: 9 S 506/11

Erfahrungsgemäß betreffen mögliche Einwände des Mieters zum Wirtschaftlichkeitsgebot entweder die mangelhafte Leistung eines Dienstleisters, oder aber die Höhe der Kosten selbst.

Mangelhafte Leistungsausführung als Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Häufig behauptet der Mieter Schlechtleistung der Dienstleister: Der Hausmeister sei nur unzureichend (oder überhaupt nicht) tätig gewesen, die Gartenpflege sei nicht erfolgt oder die Schneebeseitigung – wenn überhaupt – zu spät durchgeführt worden.

Verwaltungspflicht des Vermieters

Die Umlagefähigkeit von Betriebskosten hängt nicht von einer Leistungserbringung ab, sondern lediglich vom Anfall der Kosten. Demnach handelt es sich um einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn er Kosten abrechnet, die keiner oder schlechter Leistung entsprechen. Der Vermieter ist verpflichtet, etwaige Schlechtleistung anzumahnen oder Gewährleistungsrechte geltend zu machen.05)AG Pinneberg 83 C 207/12 WuM 2013, 731 Unterlässt er das und es kommt dadurch (gemessen an der Leistung) zu überhöhten Kosten, begeht er einen sogenannten Verwaltungsfehler und verstößt gegen das  Wirtschaftlichkeitsgebot.

Das setzt allerdings voraus, dass der Vermieter überhaupt Kenntnis von der Schlechtleistung eines Dienstleisters hat. Er ist hierbei also auf Hinweise der Mieter im laufenden Jahr angewiesen. Treten die Mieter erst nach erfolgter Abrechnung an den Vermieter mit solchen Hinweisen heran, kann der Vermieter insofern den Leistungspreis nicht mehr mindern oder Nachbesserung verlangen.

Ebenfalls eine Voraussetzung ist, dass der Vermieter überhaupt ein Gewährleistungsrecht gegenüber dem Dienstleister hat und hieraus das Entgelt mindern kann. Das ist bei Dienstverträgen (bspw. angestellter Hausmeister) generell nicht der Fall. Hier bleibt dem Vermieter lediglich die Abmahnung bzw. Kündigung des Vertrages oder eventuell ein Schadenersatzanspruch.

Darlegungs- und Beweislast des Mieters

Der Mieter muss die Schlechtleistung umfassend darlegen und beweisen. Es ist ein Irrglaube, dass der Vermieter nach einfachem Bestreiten der Kostenhöhe durch den Mieter sämtliche Tätigkeiten und Aufgaben beispielsweise des Hausmeisters vortragen muss. Der Mieter muss zunächst Einsicht in die Verträge nehmen. Anschließend muss er vortragen, welcher konkrete Erfolg durch den Dienstleister geschuldet war und nicht eingetreten ist (Werkvertrag) oder welche Dienste wann nicht erbracht wurden (Dienstvertrag). Hierbei ist die Vorlage eines Protokolls keine Voraussetzung, dürfte aber sehr hilfreich sein.

Praxis-Hinweis:
Winterdienstverträge sind Werkverträge. Der Dienstleister schuldet also einen Erfolg und nicht nur schlichtes Bemühen.06)BGH VII ZR 355/12 GE 2013, 1061 Vorbehaltlich anderweitiger konkreter Einzelfälle dürfte das grundsätzlich auch für Reinigungs- oder Gartenpflegeverträge mit Unternehmern gelten.

Angemessenheit der Kosten

Der zweite Fall eines möglichen Einwandes des Mieters betrifft die Angemessenheit der Betriebskosten. Hierbei meint der Mieter also, dass die Kosten für eine Leistung zu hoch bzw. auch Preiserhöhungen nicht gerechtfertigt seien. Das betreffe auch Preiserhöhungen von Energieversorgern.07)AG Pinneberg 83 C 207/12 WuM 2013, 731

Wenn er also meint, dass gleichwertige oder günstigere Angebote vorgelegen hätten, ist der Mieter auch hier umfassend darlegungs- und beweispflichtig.08)AG Köln WuM 2014, 369 Er muss also vortragen, dass und warum überhöhte Kosten vorliegen und wie diese hätten vermieden werden können. Hierzu muss er konkrete Angaben zu den in der Region üblichen Preisen machen und den Bezug zum Mietobjekt darlegen.09)BGH VIII ZR 340/10 GE 2011, 1225 Pauschale Einwände sind nicht ausreichend. Auch die Behauptung, eine andere Organisation der Bewirtschaftung hätte zu Kosteneinsparungen geführt.

Beispiel:
Der pauschale Einwand, dass etwa Mülltrennung zu einer Kosteneinsparung von 30 Prozent führe, genügt nicht.10)AG Köln GE 2011, 1163

Für die Argumentation des Mieters sprechen konkrete Anhaltspunkte zu früheren Abrechnungen, vergleichbaren Objekten11)OLG Rostock 3 U 65/11 DWW 2013, 223 – hierbei sind jedoch regionale Unterschiede zu beachten! oder Preislisten von Versorgern und Dienstleistern.12)AG Leipzig WuM 2006, 568

Jedoch schlägt nicht jedes günstigere Alternativangebot des Mieters durch. Der Vermieter kann sich dadurch „retten“, dass wiederum er ebenfalls vergleichbare Alternativangebote eingeholt hat, aus denen er das mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis ausgewählt hat.

Der Mieter muss bei seinem Einwand die Höhe der Einsparung nicht beziffern.13)Langenberg in Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Auflage, J. Rn. 65 Es genügt, wenn er beispielsweise für die Kosten der Müllabfuhr glaubhaft vorträgt, dass die Müllgefäße immer nur halb befüllt sind. Er muss nicht ausrechnen, wie hoch die Gebühren des Entsorgers wären, wenn ein anderer Leerungsturnus oder kleinere Müllgefäße vorhanden wären.

Verweis auf Betriebskostenspiegel

In der Literatur ist streitig, ob ein Hinweis des Mieters auf einen Betriebskostenspiegel ausreicht. Ein Hinweis auf  einen überregionalen Betriebskostenspiegel (Deutschland bzw. Bundesland) jedenfalls genügt nicht.14)BGH VIII ZR 340/10 GE 2011, 1225

Hingegen sollen regionale Betriebskostenspiegel oder Durchschnittswerte in Mietspiegeln durchaus eine gewisse Beweiskraft zugunsten des Mieters besitzen.15)AG Hannover WuM 2011, 30 und AG Leipzig WuM 2003, 452 und AG Frankfurt am Main WuM 2002, 376 Das gelte jedenfalls dann, wenn die in den Spiegeln angegebenen Werte um ein Vielfaches überstiegen werden.

Umgekehrt kann jedoch auch der Vermieter unter Hinweis auf Betriebskostenspiegel glaubhaft machen, dass die abgerechneten Betriebskosten nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.16)LG Duisburg 13 T 9/06 WuM 2006, 199

BGH: Keine sekundäre Darlegungslast des Vermieters

Damit der Mieter Verstöße gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz substantiiert einwenden kann, muss er zunächst Einsicht in die Abrechnungsbelege nehmen. Ist er hiernach nicht in der Lage, die maßgeblichen Tatsachen für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzutragen, war der Vermieter verpflichtet, ihm etwaige notwendige Auskünfte zu erteilen.17)BGH VIII ZR 45/10 GE 2010, 1261

nebenkosten-blog.de WirtschaftlichkeitsgebotAnschließend urteilte der Bundesgerichtshof zehn Monate später in einem anderen Fall, dass den Vermieter doch keine sogenannte sekundäre Darlegungslast trifft.18)BGH VIII ZR 340/10 GE 2011, 1225

Diese Rechtsprechung ist heftig kritisiert worden und wird in der Literatur für falsch gehalten. Die Argumentation hierzu ersparen wir dem Leser jedoch, das würde zu weit führen. Fakt ist schlussendlich, dass der Vermieter dem Mieter nicht dabei helfen muss, seine Argumentation für die Einwände aufzubauen.

Nichtsdestoweniger hat der Mieter jedoch einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter.19)§§ 241 Abs. 2, 242 BGB Dieser Anspruch greift jedoch nur, wenn naheliegende Recherchen des Mieters zu einem eventuellen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot keine Erkenntnisse brachten.

Gutachten oder Schätzung

Bleibt zwischen Vermieter und Mieter die Angemessenheit der Kosten weiterhin streitig, ist primär ein Sachverständigengutachten einzuholen. Hierfür ist der Mieter vorschusspflichtig. Das Gutachten muss ausreichend Bezug zum fraglichen Objekt haben. Ein Vergleich eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen mit Objekten eines Großvermieters ist methodisch fehlerhaft.20)LG Halle NZM 2007, 40

Nur dann, wenn das Gericht über die ausreichende Sachkunde verfügt, kommt eine Schätzung der Kostenminderung in Betracht.21)§ 287 Abs. 1, 2 ZPO

Hinweispflichten des Gerichts

Das Gericht hat bei Verstößen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot umfangreiche Hinweispflichten.22)§ 139 ZPO Das beginnt bereits damit, dass das Gericht den Mieter darauf hinzuweisen habe, dass er überhaupt einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz rügen kann. Ferner soll das Gericht darauf hinweisen, dass der Mieter seine diesbezügliche Argumentation auf eine Belegeinsicht zu stützen habe.

Wirtschaftlichkeitsgebot und Ausschlussfrist

Die Literatur ist der Meinung, dass die Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters zur Betriebskostenabrechnung23)§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht greife. Diese Frist gelte ausschließlich für Einwendungen, die die Abrechnung selbst, also das Rechenwerk, betreffen. Zudem mache der Mieter bei einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot Schadenersatz geltend und eine Änderung der eigentlichen Betriebskostenabrechnung erfolge nicht.24)bspw. Dercks NZM 2014, 372; Palandt/Weidenkaff § 556 Rdn. 13 und andere

Die Rechtsprechung sieht das anders: Das Landgericht Karlsruhe und das Amtsgericht Pinneberg meinen, dass die Ausschlussfrist selbstverständlich auch für solche Einwendungen gelte, die den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz betreffen.25)LG Karlsruhe 9 S 506/11 und AG Pinneberg 83 C 207/12 WuM 2013, 731

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]