Häufig verklagt der Vermieter den Mieter auf Zahlung eines Betrages, der sich aus mehreren einzelnen Ansprüchen ergibt (Mietsaldoklage). Dabei kommt es nicht selten vor, dass der Mieter über einen längeren Zeitraum überhaupt nicht oder zu wenig gezahlt hat.

Mietsaldoklage: eventuell objektive Klagehäufung

Man kann dann von einer sogenannten objektiven Klagehäufung sprechen. [1]§ 260 ZPO Dabei ist es grundsätzlich zulässig, dass in der Klage nur

  • der Gesamtzeitraum,
  • die in diesem Zeitraum fällig gewordenen Ansprüche und
  • der Gesamtbetrag, den der Mieter schuldet,

angegeben werden. [2]BGH VIII ZR 94/12 GE 2013, 349 Dafür ist allerdings zwingende Voraussetzung, dass es sich um gleichartige Forderungen handelt. Solche gleichartigen Forderungen liegen jedoch nicht vor, wenn sich der Saldo aus

  • Mietforderungen,
  • Mahngebühren,
  • Rücklastschriftgebühren oder
  • Betriebskostennachforderungen

zusammensetzt. Solche „gemischten Forderungen“ können selbstverständlich auch geltend gemacht werden, das ist allerdings etwas aufwendiger.

Korrekte Zuordnung erforderlich

Will der Vermieter also ein Saldo aus verschiedenen (nicht gleichartigen) Einzelansprüchen geltend machen, sind die jeweiligen Ansprüche einzeln zu begründen. Andernfalls wäre der Streitgegenstand nicht ausreichend bestimmt und die Klage wäre unzulässig. [3]LG Kempten Urteil vom 25.11.2015 AZ 53 S 551/15 [4]LG Dortmund Urteil vom 18.05.2015 AZ 1 S 47/15

nebenkosten-blog.de MietsaldoklageRichtig kompliziert wird es, wenn der Mieter ohne Tilgungsbestimmungen Beträge zahlt. Dann ist bei der Verbuchung der Zahlung sehr genau darauf zu achten, dass die unbestimmten Zahlungen nach § 366 Abs. 2 BGB zunächst auf die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen zu verrechnen sind. [5]OLG Brandenburg 3 U 108/08 ZMR 2010, 753 [6]OLG Köln 1 U 66/09 ZMR 2010, 850

Macht der Vermieter Vorauszahlungen für mehrere Abrechnungszeiträume geltend, muss er zudem darlegen, ob und inwieweit er die Vorauszahlungen bereits in einer Abrechnung behandelt hat. Das Gericht prüft zudem, ob etwaige Abrechnungszeiträume bereits der Abrechnungsfrist anheim gefallen sind.

Zur Erläuterung: Das Gericht muss genau erkennen können, auf welchen Anspruchsgrund der Vermieter sein Begehren stützt. Macht er Vorauszahlungen geltend, verliert er diesen Anspruch mit Ablauf der Abrechnungsfrist. Macht er hingegen eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung geltend, so setzt das eine ordnungsgemäße Abrechnung voraus. Im Ergebnis scheidet eine Mietsaldoklage für solche „gemischten“ Forderungen also aus.