Die Zahlungsklage des Vermieters kann nicht nur im ordentlichen Prozessverfahren, sondern auch im Urkundenprozess erfolgen.⁰¹⁾§§ 592 ff. ZPO ⁰²⁾BGH VIII ZR 41/14 GE 2014, 1649 ⁰³⁾BGH XII ZR 50/12 GE 2013, 1137 ⁰⁴⁾KG 8 U 167/09 ZMR 2011, 116 ⁰⁵⁾BGH VIII ZR 200/08 GE 2009, 1183

Voraussetzungen für den Urkundenprozess

Voraussetzung für den Urkundenprozess ist, dass alle

„zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können“.⁰⁶⁾§ 592 ZPO

Der Klageschrift werden Kopien und Abschriften der Urkunden beigefügt.⁰⁷⁾§ 593 ZPO Der eigentliche Urkundenbeweis kann allerdings nur durch Vorlage der Originalurkunde erbracht werden.⁰⁸⁾§ 595 Abs. 3 ZPO Die Vorlage von Kopien genügt allerdings dann, wenn die Übereinstimmung von Kopie und Original unstreitig ist.⁰⁹⁾OLG Koblenz WuM 2006, 216

Betriebskostenvorauszahlungen im Urkundenprozess

Will der Vermieter ausstehende Nebenkostenvorauszahlungen einklagen, genügt die Vorlage des Mietvertrages, wenn sich seit Abschluss die Höhe der Vorauszahlungen nicht geändert hat. Vom Mietvertrag abweichende Vorauszahlungen müssen dargelegt werden:

• durch ein Erhöhungsschreiben bzw. die Betriebskostenabrechnung¹⁰⁾§ 560 Abs. 4 BGB
• und den Nachweis des Zugangs beim Mieter.

Das Gericht prüft dann, ob die Vorauszahlungsabrede im Mietvertrag wirksam ist, ob die Umlagevereinbarung die abgerechneten Kosten umfasst und, ob die Betriebskostenabrechnung formell korrekt erfolgte. Letzteres ist deshalb wichtig, weil nur aufgrund formell korrekter Nebenkostenabrechnungen die Anpassung der Vorauszahlungen zulässig ist.

Wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung auf materieller (inhaltlicher) Ebene bestreitet, muss der Vermieter sämtliche Belege dem Gericht vorlegen. Grundsätzlich muss der Mieter substantiiert bestreiten, ausnahmsweise genügt jedoch auch einfaches Bestreiten des Mieters.

Daneben kann der Mieter behaupten, dass die in den Abrechnungsbelegen angegebenen Leistungen nicht oder nur unzureichend erbracht wurden. Dem kann der Vermieter mit Parteivernehmung begegnen.¹¹⁾§ 595 Abs. 2 ZPO Bei gemischt genutzten Gebäuden kann der Mieter zudem noch die korrekte Aufteilung der Gesamtkosten angreifen.

Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen im Urkundenprozess

Bei Nachforderungen aus einer Abrechnung gilt das Vorstehende gleichermaßen. Dabei genügt die alleinige Vorlage der Betriebskostenabrechnung nicht! Zur Schlüssigkeit der Klage gehören neben der Betriebskostenabrechnung:

• Vorlage des Mietvertrages (ggf. inkl. Nachtrag),
• Vorlage der Betriebskostenabrechnung mit der Nachforderung,
• Beweis des Zugangs der Abrechnung als Fälligkeitsvoraussetzung,
• Darlegung der Rechtzeitigkeit der Abrechnung sowie
• formelle Richtigkeit der Abrechnung.

Vor- und Nachteile des Urkundenprozesses

Abhängig von der Qualität der Urkunden kann der Urkundenprozess eine Klage des Vermieters beschleunigen. Andererseits ergeben sich erhebliche Kostenrisiken für den Fall, dass die Klage im Urkundenprozess abgewiesen wird, weil die entsprechenden Urkunden nicht vorgelegt werden können. Der Vermieter müsste anschließend auf dem ordentlichen Prozessverfahren seinen Anspruch erneut verfolgen, was erneute Kosten auslöst. Diese erhöhten Kosten sind unter Umständen nicht vom Mieter zu tragen.