Nicht nur der Vermieter kann unter gewissen Voraussetzungen eine etwaige Bruttomiete bzw. Bruttokaltmiete anpassen, sondern auch der Mieter kann eine Senkung der Miete verlangen.

Anspruch des Mieters auf Senkung der Miete

Wenn sich bei Altmietverträgen mit einer

der Betriebskostenanteil verringert, kann der Mieter eine Senkung der Miete verlangen.01)Art 229 § 3 Abs. 4 EGBGB i. V. m. § 560 Abs. 3 BGB Gleiches gilt, wenn eine Betriebskostenpauschale02)§ 560 Abs. 3 BGB vereinbart ist oder der Vermieter den Abrechnungsmaßstab einseitig geändert hat.03)§ 556a Abs. 2 BGB

Schlüssigkeit der Klage auf Senkung der Miete

Damit die Klage des Mieters schlüssig ist, muss er die Gründe angeben, auf die er sein Verlangen stützt. Das bedeutet, dass er die Tatsachen beschreiben muss, die seiner Meinung nach zu einer Senkung der im Mietzins enthaltenen Betriebskosten führen. Ebenso muss er darlegen, dass eine Senkung der Miete aufgrund dieser Tatsachen bisher nicht erfolgte oder zu gering ausgefallen ist.

Erwidert der Vermieter hierauf substantiiert, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für seine Behauptung. Der Verweis des Mieters auf einen Betriebskostenspiegel reicht für die Begründung seines Begehrens nicht aus.04)BGH VIII ZR 106/11 GE 2011, 1677

Auskunftsanspruch des Mieters

nebenkosten-blog.de Senkung der MieteDamit der Mieter sein Verlangen substantiiert begründen kann, hat er einen Anspruch auf Auskunft gegen den Vermieter. Dieser Anspruch ist einklagbar. Auch hier gilt: Die Klage kann nur dann erfolgreich sein, wenn der Mieter sein Verlangen anhand konkreter Anhaltspunkte begründen kann. Auch hier genügt die Bezugnahme auf einen Betriebskostenspiegel nicht.05)BGH VIII ZR 106/11 GE 2011, 1677

Der Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter verjährt im preisfreien Wohnraum nach drei Jahren.06)§ 199 Abs. 1 BGB Allerdings kann sich die Frist verlängern, wenn der Mieter erst später Kenntnis von seinem Anspruch erlangte. Das dürfte in der Praxis jedoch selten zu belegen sein, weil der Mieter regelmäßig grob fahrlässig handelt, wenn er eine etwaige Abrechnung bzw. Kostenaufstellung des Vermieters nicht kritisch hinterfragt und seine umfassenden Kontrollrechte nicht nutzt.

Der Vermieter kann also sowohl für den Auskunftsanspruch, als auch für den rückwirkenden Zahlungsanspruch des Mieters die Einrede der Verjährung geltend machen.

Im preisgebundenen Wohnraum verjährt der Auskunftsanspruch des Mieters nach vier Jahren.07)§ 8 Abs. 2 WoBindG

Gebührenstreitwert

Der Gebührenstreitwert wird nach dem Jahresbetrag der geschätzten Differenz zwischen altem und neuem Mietzins berechnet.08)§ 3 ZPO

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]