Damit eine Klage des Mieters auf Abrechnung gegen den Vermieter aussichtsreich ist, muss zunächst Abrechnungsreife eingetreten sein. Erst dann ist der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Abrechnung fällig. Gleichzeitig sorgt bei Wohnraummietverhältnissen dann die Ausschlussfrist01)§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB dafür, dass der Vermieter Nachforderungen nicht mehr geltend machen kann.

Wenn der Vermieter nicht abrechnet: Klage des Mieters auf Abrechnung

Der Mieter kann  den Vermieter mit Eintritt der Abrechnungsreife auf Erteilung einer Abrechnung in Anspruch nehmen. Alternativ kann er im Wege der Stufenklage zunächst die Erteilung der Abrechnung und sodann die Auszahlung eines Saldos zu seinen Gunsten (Guthaben) verlangen. Dabei muss der Klageantrag nicht die Einzelheiten der verlangten vertragsgemäßen Abrechnung vorschreiben.02)LG Kassel WuM 1991, 358

Der Vermieter hat bereits abgerechnet

Hat der Vermieter bereits eine Nebenkostenabrechnung erteilt, muss man differenzieren. Genügt die Betriebskostenabrechnung nicht den Mindestanforderungen, ist der Vermieter zur Erteilung einer neuen Abrechnung verpflichtet. Die Klage des Mieters auf Abrechnung hätte also Erfolg.

Wenn die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung jedoch den Mindestanforderungen genügt, hat der Vermieter auch gleichzeitig die Auswirkungen der Ausschlussfrist umgangen. Damit ist dann auch die Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung einer Abrechnung erfüllt. Der Mieter hat also keinen Anspruch auf eine neue Nebenkostenabrechnung.

Gelegentlich kann es vorkommen, dass der Mieter auch in einem solchen Fall weiterhin einen Anspruch auf eine neue Abrechnung hat. Nämlich dann, wenn er etwaige materielle (inhaltliche) Fehler nicht allein heraus rechnen und somit das Saldo der Abrechnung selbst korrigieren kann.

Zwangsvollstreckung des Abrechnungsanspruchs

Was passiert, wenn der Vermieter trotz entsprechender Verurteilung noch immer keine Betriebskostenabrechnung vorlegt?

nebenkosten-blog.de Klage des Mieters auf Abrechnung

Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass der Anspruch des Mieters nur im Wege der Vollstreckung unvertretbarer Handlungen03)§ 888 ZPO erfolgen kann.04)BGH I ZB 94/05 NZM 2006, 639 Begründet wird das damit, dass es zur Abrechnungserstellung auf die besonderen Kenntnisse des Vermieters ankomme.

Unserer Erfahrung nach ist das jedoch nicht der Fall. So kann jede beliebige Betriebskostenabrechnung mit mehr oder weniger großem Aufwand auch ohne die Hilfe des Vermieters erstellt werden. Das sehen auch einige Gerichte so.05)OLG Hamm RE 26.06.1998 DWW 1998, 279 06)LG Wuppertal ZMR 2001, 200 Gleiches gilt übrigens nach herrschender Meinung auch für die Abrechnungspflicht eines WEG-Verwalters.07)BayObLG 2Z BR 9/02 NZM 2002, 489 08)OLG Düsseldorf ZMR 1999, 425 09)anderer Ansicht: OLG Köln ZMR 1998, 517

Jedenfalls führt dieses Verfahren wesentlich schneller zum Ziel einer brauchbaren Abrechnung, als wenn der Vermieter sie selbst vornimmt. Unserer Erfahrung nach liegt es bei den meisten Vermietern nicht am Wollen, sondern am Können. Daran ändert auch keine Zwangsvollstreckung etwas.

Ein entsprechender alternativer gerichtlicher Beschluss über die ersatzweise Beauftragung eines Sachverständigen sollte praktischerweise den Sachverständigen benennen. Mit diesem Beschluss kann dieser selbst alle notwendigen Unterlagen und Abrechnungsbelege beschaffen, wenn der Vermieter oder der Hausverwalter nicht mehr im Besitz der Belege ist. Hat der Vermieter bzw. Hausverwalter noch alle Abrechnungsbelege, kann das Gericht die Herausgabe an den Sachverständigen einfach anordnen.

Der Mieter kann vom Vermieter einen Vorschuss auf die Kosten des Sachverständigen verlangen.10)§ 887 Abs. 2 ZPO

Gebührenstreitwert und Rechtsmittelbeschwer (Berufung)

Der Gebührenstreitwert richtet sich nach dem vom Mieter erwarteten Guthaben aus der streitgegenständlichen Abrechnung und nicht nach der Summe aller Nebenkostenvorauszahlungen.11)LG Landau/Pfalz WuM 1990, 86 Von dem erwarteten Rückzahlungsanspruch sind in der Regel 25 Prozent anzusetzen.12)LG Bückeburg WuM 1989, 434 13)LG Stuttgart WuM 1989, 425

Notfalls wird der Streitwert geschätzt.14)§ 3 ZPO Die Schätzung bemisst sich anhand eines Prozentsatzes der im Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen.15)33,3 %: LG Frankfurt am Main 1989, 434; LG Hamburg Beschluss vom 01.11.1995 AZ 311 S 139/95; LG Landau/Pfalz WuM 1990, 86 16)25 %: LG Freiburg WuM 1991, 504

Die für die Zulässigkeit der Berufung des Vermieters notwendige Rechtsmittelbeschwer richtet sich nach seinem Aufwand an Zeit und Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung.17)BGH GSZ 1/94 NJW 1995, 664 18)BGH VIII ZB 87/06 WuM 2008, 615

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]