Nachdem wir bereits die Frage der Zuständigkeit des Gerichts, die Zahlungsklage auf ausgebliebene Vorauszahlungen und die wichtigen Fragen vor jedem Betriebskostenprozess beantwortet haben, beschäftigen wir uns hier mit der eigentlichen Klage des Vermieters auf Nachzahlung.

Betrachtungen zur Schlüssigkeit der Klage

Die reine Mitteilung des Vermieters an das Gericht, dass ein Saldo aus einer Nebenkostenabrechnung bestehe, reicht zur Schlüssigkeit der Klage selbstverständlich nicht aus. Vielmehr muss der Vermieter zunächst darlegen, dass dem Mieter die Abrechnung vor Ablauf der Abrechnungsfrist (also rechtzeitig) zugegangen ist.

Grundsätzliche Erwägungen

Früher musste der Vermieter zudem in der Klage darlegen, welche Mietstruktur vereinbart wurde und demzufolge, dass er überhaupt zu einer Abrechnung über die Betriebskosten berechtigt ist.01)KG NZM 1998, 620 Der Bundesgerichtshof sieht das glücklicherweise anders.02)BGH VIII ZR 83/13 GE 2014, 661 Demnach ist es vielmehr Sache des Mieters, innerhalb seiner Einwendungsfrist geltend zu machen, dass er überhaupt keine Betriebskosten schuldet. Diese Herangehensweise ist auch sachgerecht, denn schließlich ist der Mieter Vertragspartei und kann sehr wohl selbst seine Ansichten vertreten.

Mindestangaben in der Klage = Übersendung der Abrechnung

Ferner müssen in der Klage der Abrechnungszeitraum, das Datum und der Inhalt der Betriebskostenabrechnung benannt werden. Hierfür jedoch vollkommen ausreichend, dass der Klage die Nebenkostenabrechnung beigefügt wird.

Kein Versäumnisurteil ohne beigefügte Abrechnung

Da es sich bei der Abrechnung um ein ziemlich umfangreiches Rechenwerk handelt, kann das Gericht ohne Beifügung der Abrechnung keine Aussage über die sachliche Begründetheit der Klage treffen. Demnach scheidet ein Versäumnisurteil gegen den im Termin ausgebliebenen Mieter aus.03)§ 331 Abs. 2 ZPO

Erste Prüfung der Abrechnung durch das Gericht

Formell ordnungsgemäß ist die Abrechnung nur, wenn auch das Gericht sie versteht. Hierfür muss die Betriebskostenabrechnung aus sich selbst heraus verständlich sein.

Auch der Mieter muss Belege beibringen

Damit das Gericht die Einwände des Mieters prüfen kann, muss auch er Belege beibringen.04)LG Itzehoe 9 S 21/10 ZMR 2011, 473 Das folgt daraus, dass erst aus etwaigen Belegen heraus erkennbar ist, ob die Einwände des Mieters substantiiert sind.

Prüfung der Schlüssigkeit durch das Gericht

Der Vermieter schuldet eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur dann, wenn sie die notwendigen inhaltlichen Angaben enthält. Ob das der Fall ist, prüft das Gericht von Amts wegen.05)LG Bonn 6 S 107/09 WuM 2012, 155 06)LG Frankfurt 2-11 S 109/07 Das liegt daran, dass ein Nachzahlungsanspruch erst mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung beim Mieter entsteht. Demnach ist das die zentrale Voraussetzung für die Schlüssigkeit der Klage.07)BGH VIII ZR 1/06 DWW 2007, 114

Wenn das Gericht zu dem Ergebnis kommt, dass die Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß ist, kommt es auf folgende Fragen an:

Abrechnungsfrist läuft noch

Wenn die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist, sollte der Vermieter die Hinweise des Gerichts schnell aufnehmen und die Abrechnung korrigieren. Anschließend muss er den Zugang der Korrektur beim Mieter bewirken. Wenn die Korrektur den Mieter zufrieden stellt, kann er sie sofort anerkennen08)BGH VIII ZR 298/80 GE 1982, 135 mit der Folge, dass der Vermieter sämtliche Prozesskosten zu tragen hat.09)§ 93 ZPO

Übrigens ist die Abrechnungsfrist starr und ergibt sich allein aus dem Gesetz10)§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB i. V. m. §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2, 3 BGB oder aus dem Mietvertrag (Gewerberaum). Das Gericht kann hier keine Fristverlängerung gewähren.

Abrechnungsfrist ist bereits abgelaufen

Der Vermieter von Gewerberaum kann – sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist – auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch nachbessern.11)OLG Dresden 5/23 U 2557/01 GE 2002, 994

Der Vermieter von Wohnraum kann das hingegen nicht, hier erfolgt sofort die Abweisung des Nachzahlungsanspruches. Nachbesserungen sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist ausschließlich bei materiellen Fehlern der Abrechnung möglich.

Abrechnungsfrist egal: Abrechnung nur teilweise formell falsch

Leidet die Abrechnung nur teilweise an formellen Mängeln, ist aber ansonsten korrekt, korrigiert das Gericht selbständig das Ergebnis. Es spricht dem Vermieter also die korrekten Anteile zu, soweit es das aus der Abrechnung selbst heraus möglich ist.12)BGH VIII ZR 1/06 DWW 2007, 114

Formell ordnungsgemäße Abrechnung = schlüssige Klage

Wenn die Abrechnung formell in Ordnung ist, ist die Klage schlüssig. Nichtsdestoweniger kann die Nachforderung aber weiterhin streitig sein (materielle Ebene der Abrechnung). Für diesen Fall trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die materielle Richtigkeit der Abrechnung.13)BGH VIII ZR 27/07 GE 2008, 662 Das bedeutet, er muss in den folgenden Schritten darlegen, dass die Abrechnung inhaltlich korrekt ist.

Das geht sogar so weit, dass er im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung die Richtigkeit sämtlicher Verbrauchswerte darlegen und beweisen muss. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, hier Schätzungen vorzunehmen.14)BGH VIII ZR 310/12 GE 2013, 680

Zugang der Abrechnung beim Mieter

Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für den Zugang der Abrechnung beim Mieter. Das gilt sowohl für den Zugang überhaupt, als auch für den rechtzeitigen Zeitpunkt des Zugangs. Da die Betriebskostenabrechnung eine Wissenserklärung ist, 15)BGH VII ZR 62/12 GE 2013, 1130 gelten die Regelungen des § 130 BGB entsprechend.16)AG Köln 210 C 31/05 NZM 2005, 740

Hat der Mieter vor Klageerhebung des Vermieters den Zugang der Abrechnung erfolgreich bestritten, kann der Vermieter vor Ablauf der Abrechnungsfrist die Abrechnung auch noch im Prozess zustellen. Der Mieter kann dann die Abrechnung sofort anerkennen. Der Vermieter hat dann die Prozesskosten zu tragen.17)§ 93 ZPO Gleiches gilt, wenn der Vermieter dem Mieter erst im Prozess Einsicht in die Abrechnungsbelege ermöglicht und der Mieter hiernach die Abrechnung anerkennt.

Stellt der Vermieter die Abrechnung im Prozess nach Ablauf der Abrechnungsfrist zu, ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen.18)§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB Die Klage wird dann endgültig abgewiesen.

Richtiger Abrechnungszeitraum

Grundsätzlich ist der korrekte Abrechnungszeitraum eine Frage der materiellen Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung. Zu den Ausnahmen siehe hier. Ein falscher Abrechnungszeitraum betrifft nicht die formelle Richtigkeit der Abrechnung. Der Mieter muss diesen materiellen Fehler also innerhalb seiner Einwendungsfrist rügen. Das setzt allerdings voraus, dass der Abrechnungszeitraum in der Abrechnung überhaupt erkennbar ist.

Auch eine häufige Streitfrage ist die Wahl des Abrechnungsmodus: Leistungsprinzip oder Abflussprinzip? Falsch ist die Betriebskostenabrechnung nach Ansicht in der Literatur dann, wenn innerhalb der gleichen Abrechnung zwischen diesen beiden Prinzipien gewechselt wird.

Korrekter Ansatz der vereinbarten Betriebskosten

nebenkosten-blog.de KlageGrundsätzlich dürfen nur solche Betriebskosten in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden, die auch von der Umlagevereinbarung des Mietvertrages gedeckt sind. Das gilt für Wohnraum wie für Gewerberaum gleichermaßen. Als weitere Bedingung kommt allerdings bei Wohnraummietverträgen hinzu, dass es sich überhaupt um umlagefähige Betriebskosten handelt.

Sind im Mietvertrag also alle Betriebskostenarten des Betriebskostenkataloges vereinbart19)wortwörtlich oder als Verweisung, sind sie auch in die Abrechnung aufzunehmen.20)BGH VIII ZR 202/06 GE 2007, 1310 Lediglich für Nr. 17 Sonstige Betriebskosten muss detailliert ausgeführt werden, welche exakten Positionen damit gemeint sind.

Ist eine Teilinklusivmiete bzw. eine Teilbetriebskostenpauschale vereinbart, dürfen nur die hiervon nicht umfassten Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden.

Inhalt der Betriebskostenabrechnung

Angabe der Gesamtkosten und Kostenarten

Durch die jüngste Rechtsprechung des BGH hat sich die Angabe der Kostenanteile in den Gesamtkosten, die gar nicht auf den Mieter umgelegt werden, erledigt.21)BGH VIII ZR 93/15 Fehlt diese Angabe, handelt es sich nicht mehr um einen formellen Mangel der Abrechnung. Allerdings bleibt es zur Vermeidung vieler unnötiger Nachfragen ratsam, dem Mieter entweder in der Abrechnung selbst oder im Rahmen textlicher Erläuterungen etwaige Vorwegabzüge zu erläutern.

Nichtsdestoweniger sind jedoch alle Kostenarten einzeln zu bezeichnen. Die Bezeichnung hat sich am Mietvertrag zu orientieren. Werden Kostenarten unzulässig zusammengefasst, liegt in diesem Punkt keine Abrechnung im eigentlichen Sinne vor. Das hat zur Folge, dass grundsätzlich neu abgerechnet werden muss. Ist die Abrechnungsfrist dabei bereits abgelaufen, hat der Vermieter das Nachsehen.

Richtige Umlageschlüssel

Wenn der oder die Umlageschlüssel nicht nachvollziehbar ist bzw. sind, ist die Betriebskostenabrechnung bereits formell falsch. Der Mieter muss nicht nur erkennen können, welcher Umlageschlüssel angesetzt wurde, sondern auch, wie er sich zusammensetzt.22)BGH VIII ZR 27/10 GE 2011, 404

Vereinbarte Umlageschlüssel

Gelegentlich ist der Umlageschlüssel bereits im Mietvertrag vereinbart. Wird entgegen dieser Vereinbarung ein anderer Umlageschlüssel in der Abrechnung verwendet, ist die Abrechnung deswegen nicht formell falsch. Allerdings ist die Abrechnung materiell fehlerhaft, wenn der Mieter durch den falschen Umlageschlüssel benachteiligt wird.23)BGH VIII ZR 286/10 GE 2012, 402 Zu Änderung des Umlageschlüssels siehe hier oder hier.

Flächenschlüssel gilt als gerecht

Jeder Umlageschlüssel muss billig24)meint: gerecht sein. Dabei dürfte jeder gebräuchliche Umlageschlüssel billig sein. Wenn der Mieter der Auffassung ist, dass die Abrechnung nach Fläche unbillig ist, muss er das darlegen und beweisen.25)BGH VIII ZR 251/05 NZM 2007, 83 Das liegt daran, dass der Flächenschlüssel als einziger gesetzlich normierter Umlageschlüssel eine gewisse Gerechtigkeitsvermutung genießt. In allen anderen Fällen ist es Sache des Vermieters darzulegen und zu beweisen, dass ein von ihm verwendeter ungewöhnlicher Umlageschlüssel billig ist.

Rechnerisch richtige Anwendung des Umlageschlüssels

Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Umlageschlüssel rechnerisch richtig ist. Er muss also die Zusammensetzung der Flächen, die Belegung bei Abrechnung nach Personen oder alle anderen Umlageschlüssel inhaltlich darlegen.

Einfaches Bestreiten des Mieter reicht nicht aus, den Ansatz seiner einzelne Mietfläche oder der Gesamtfläche zu Fall zu bringen. Er muss hierfür nachmessen (seine Fläche) bzw. dezidiert vortragen (Gesamtfläche), notfalls auch unter Zuhilfenahme Dritter.26)BGH VIII ZR 41/14 GE 2014, 1649

Pikantes Detail: Hat der Mieter die Gesamtfläche des Hauses bestritten, kann der Vermieter Beweis durch Sachverständigengutachten anbieten. Er ist hierfür vorschusspflichtig. Kommt der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass die Berechnungen des Vermieters korrekt sind, trägt der Mieter die Kosten des Sachverständigen auch dann, wenn der Vermieter mit der übrigen Klage scheitert.27)§ 96 ZPO

Bei verbrauchsabhängiger Abrechnung unterschreiben die Mieter meistens ein Ableseprotokoll. Der Mieter ist anschließend beweispflichtig, wenn er behauptet, die Angaben im Protokoll seien falsch.28)OLG Köln DWW 1985, 180 Das Kammergericht hat jedoch entschieden, dass das nicht gegen den Zwischenmieter gelten soll, wenn dieser vom Ablesetermin keine Kenntnis hatte und der Endmieter der deutschen Sprache nicht mächtig ist.29)KG 12 U 16/07 GE 2008, 122

Es versteht sich von selbst, dass bei einem Mieterwechsel die jeweils anteiligen Kosten sachgerecht zu trennen sind.

Bildet der Vermieter Abrechnungseinheiten, müssen die Gründe hierfür nicht in der Abrechnung selbst erläutert werden – sie sind keine formellen Voraussetzungen der Abrechnung.30)BGH VIII ZR 73/10 GE 2010, 1682 31)LG Berlin 63 S 202/14 GE 2015, 452 Allerdings hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass die Voraussetzungen für die Bildung von Abrechnungseinheiten erfüllt sind.32)LG Köln WuM 2000, 36

Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

In der Abrechnung sind alle Vorauszahlungen des Mieters anzusetzen. Das meint Ist-Vorauszahlungen.33)BGH VIII ZR 197/11 GE 2012, 607 34)KG 8 U 29/14 GE 2014, 1137

Hat der Mieter keine gezahlt, sind sie erkennbar mit „0,00 Euro“ anzusetzen.35)BGH VIII ZR 197/11 GE 2012, 607 Die Abrechnung muss mit einem konkreten Ergebnis schließen. Der Mieter hat seine Behauptung zu beweisen, dass er Vorauszahlungen geleistet habe.

Rechnet der Vermieter über Soll-Vorauszahlungen ab, ist die Nebenkostenabrechnung deshalb nicht formell, sondern nur inhaltlich falsch.36)BGH VIII ZR 240/10 GE 2011, 949 37)LG Bonn 6 S 43/13 NZM 2014, 387

Der Vermieter kann nach Erteilung der Abrechnung, spätestens jedoch aber nach Ablauf der Abrechnungsfrist nur noch das Saldo der Abrechnung als Nachforderungsanspruch und keine Vorauszahlungen mehr geltend machen.38)LG Bonn 6 S 43/13 NZM 2014, 387 Er kann nur noch Beträge verlangen, die sich aus der Abrechnung selbst ergeben.39)KG 8 U 29/14 GE 2014, 1137

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter gleichwohl eine Nachforderung aus der Abrechnung in Höhe der nicht gezahlten Vorauszahlungen des Mieters geltend machen.40)BGH VIII ZR 261/06 GE 2007, 1686

Beispiel:
Mieter schuldet 100 Euro Vorauszahlungen pro Monat, hat aber nur 900 Euro gezahlt. Der Vermieter rechnet verspätet ab und setzt 1.200 Euro als Sollvorauszahlungen an. Tatsächliche Kosten der Wohnung waren 1.250 Euro. Der Vermieter kann hier aus der Abrechnung noch weitere 300 Euro vom Mieter verlangen (die nicht gezahlten Vorauszahlungen), nicht jedoch die 50 Euro Abrechnungsspitze.

Eine Ausnahme gilt, wenn über die Vorauszahlungen bereits ein Verfahren anhängig41)BGH VIII ZR 108/02 GE 2003, 250 ist oder sie bereits tituliert sind.42)KG 8 U 29/14 GE 2014, 1137 Dann kann der Vermieter auch über Soll-Vorauszahlungen abrechnen.

Erläuterungen der Nebenkostenabrechnung

Erläuterungen sind (außer abgeschwächt beim Umlageschlüssel) nicht unbedingter Bestandteil der formellen oder materiellen Richtigkeit der Abrechnung. Lediglich dann, wenn Kostenansätze oder Abrechnungsmodalitäten nicht aus sich selbst heraus plausibel sind, bedarf es einer Erläuterung. Das betrifft übrigens aber auch nur die materielle Durchsetzbarkeit mit der Folge, dass die Erläuterungen auch noch im Prozess und nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilt werden können.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]