Prozesskosten in der WEG können einerseits Kosten der Verwaltung sein, andererseits aber auch nicht. Das hat ganz unterschiedliche Folgen:

  • Darf der Verwalter diese Kosten aus dem Verwaltungsvermögen begleichen?
  • Wenn er die Kosten zu unrecht aus dem Verwaltungsvermögen entnommen hat, muss er sie in der Jahresabrechnung auch ausweisen? Der BGH sagt: ja.01)BGH V ZB 1/06 NJW 2007, 1869
  • Nach welchem Verteilungsschlüssel werden die Kosten auf die Wohnungseigentümer verteilt? Hierbei hat die eigentliche Gerichtsentscheidung Vorrang.02)BGH V ZB 1/06 NJW 2007, 1869

Prozesskosten in der WEG als Verwaltungskosten

Handelt es sich bei den Prozesskosten in der WEG um Verwaltungskosten, darf der Verwalter diese selbstverständlich aus dem Verwaltungsvermögen begleichen.

Das ist insbesondere der Fall in einem Rechtsstreit mit Dritten, bei dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder alle Eigentümer gemeinsam beteiligt sind.03)BGH V ZB 1/06 NJW 2007, 1869 Denkbar sind hier Streitigkeiten nach § 43 Nr. 5 WEG (Streitigkeiten mit Dritten), aber auch Klagen der WEG bzw. aller Eigentümer zur Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen oder zur Abwehr von ungerechtfertigten Handwerkerrechnungen im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum.04)BayObLG 2Z BR 122/92 WuM 1993, 482

Ebenfalls Verwaltungskosten lösen Prozesse aus,

  • die sich gegen einzelne Eigentümer wegen Beitrags- und Schadenersatzansprüchen richten,05)BGH V ZB 1/06 NJW 2007, 1869
  • die die Befugnisse und Leistungen des Verwalters zum Gegenstand haben,06)§ 43 Nr. 3 WEG
  • die die Beschlussanfechtung des Verwalters gegen alle Wohnungseigentümer zum Inhalt haben07)§§ 43 Nr. 4, 46 Abs. 1 WEG und
  • die eine Entziehungsklage gegen einen Miteigentümer verfolgen.08)§ 18 WEG

Kosten der Entziehungsklage

Prozesskosten in der WEG

Ein Rechtsstreit nach § 18 WEG (Entziehung) löst Prozesskosten in der WEG aus, die ebenfalls Verwaltungskosten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG sind.09)§ 16 Abs. 7 WEG Sie sind von allen Wohnungseigentümern zu inklusive des Beklagten zu tragen. Das gilt auch dann, wenn der Beklagte obsiegt hat und auch für dessen Kosten, die die WEG ihm erstatten muss.10)OLG Düsseldorf 3 Wx 356/93 ZMR 1996, 571 11)OLG Düsseldorf 3 Wx 127/06 NZM 2007, 569 Er erstattet sich also anteilig seine eigenen Kosten. Davon kann nach § 242 BGB abgesehen werden, wenn er keinerlei Anlass zu diesem Verfahren gegeben hat.12)OLG Düsseldorf 3 Wx 356/93 ZMR 1996, 571 Gewinnt die WEG den Prozess, hat der Beklagte sämtliche Prozesskosten zu tragen.13)§ 91 ZPO

Gleicht der Beklagte die Wohngeldrückstände vor Zustellung der Klage aus, hat die WEG einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Kosten als Verzugsschaden. Ebenfalls Kosten der Verwaltung in diesem Zusammenhang sind die anwaltlichen Beratungskosten vor Klageerhebung auch dann, wenn die Beratung zu dem Entschluss geführt hat, den Prozess nicht zu führen.14)BayObLG 2Z BR 186/03 NZM 2004, 235

Beschlussanfechtung: keine Verwaltungskosten

Sind an einem Verfahren nach § 43 WEG nur einzelne bzw. nicht alle Wohnungseigentümer auf der Kläger- oder der Beklagtenseite vertreten, handelt es sich nicht um Verwaltungskosten. Dies gilt insbesondere für Beschlussanfechtungsverfahren der Wohnungseigentümer untereinander.15)§§ 43 Nr. 4, 46 Abs. 1 Im Ergebnis bedeutet das, dass diese Kosten nicht endgültig aus dem Verwaltungsvermögen entnommen werden dürfen. Gleichfalls widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Gemeinschaft den bzw. die Prozessgegner an einer Sonderumlage zur Finanzierung der Prozesskosten beteiligt.16)OLG München 32 Wx 125/06 NZM 2007, 251

Es ist dagegen aber zulässig, wenn der Verwalter die Rechtsanwaltskosten für die beklagten Eigentümer vorläufig aus dem Verwaltungsvermögen entnimmt.17)Becker in Bärmann § 16 Rn. 154 Schließlich dienen solche Verfahren dem Interesse aller Wohnungseigentümer, soweit sie die Gültigkeit von Beschlüssen überprüfen.18)BGH V ZB 11/03 NJW 2003, 3124 Konkret zu erwartende Kosten für solche bevorstehenden Prozesse können in den Wirtschaftsplan aufgenommen werden.19)LG Berlin 55 S 92/09 Info-M 2010, 135

Solange eine endgültige gerichtliche Entscheidung über die Kostentragung aussteht, sind diese Ausgaben ausschließlich auf die beklagten Wohnungseigentümer und nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel zu verteilen.20)Deckert ZWE 2009, 63 Hat die klagende Partei den Prozess verloren, hat sie den übrigen Eigentümern die Prozesskosten zu erstatten. Hat sie hingegen gewonnen, haften die Beklagten als Streitgenossen nach Kopfteilen für die Kosten.21)§ 100 Abs. 1 ZPO Der Verwalter darf in diesem Fall nach einhelliger Ansicht der Literatur die zu erstattenden Kosten aus dem Verwaltungsvermögen begleichen und in der Jahresabrechnung auf die unterlegenen Beklagten verteilen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]