OLG Zweibrücken 3 W 64/04 ZMR 2005, 909

OLG Zweibrücken 3 W 64/04 wurde in folgenden Beiträgen verwendet

Beschluss des OLG Zweibrücken vom 23.06.2004

Über die Jahresabrechnung und über die Entlastung von Verwaltung und Verwaltungsbeirat haben auch in einer Mehrhaus- Wohnanlage grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen.

Ein Eigentümerbeschluss über die wiederholte Bestellung des Verwalters für eine weitere Amtsperiode von 5 Jahren ist wegen Verstoßes gegen § 26 Abs. 2 Halbs. 2 WEG nichtig, wenn der Beschluss länger als ein Jahr vor Ablauf der bisherigen Amtszeit gefasst wird und die neue Amtszeit nicht mit der Neubestellung zu laufen beginnt.

Tenor

I. Der angefochtene Beschluss wird mit Ausnahme der Geschäftswertfestsetzung aufgehoben. Es wird festgestellt, dass der in der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2001 zu TOP 8 gefasste Beschluss nichtig ist. Im Übrigen wird die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht Koblenz zurückverwiesen.

II. Der Wert des Gegenstandes der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 4 270,19 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer der im Beschlusseingang bezeichneten Wohnanlage (bestehend aus 16 Reihenhäusern, 53 Eigentumswohnungen und 15 Garagen), die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

OLG Zweibrücken 3 W 64/04In der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2001 beschlossen die Wohnungseigentümer jeweils mit Mehrheit zu Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2000 sowie die Entlastung von Verwaltungsbeirat und Verwaltung und zu TOP 8 die Neubestellung der Beteiligten zu 3) als Verwalterin auf die Dauer von 5 Jahren ab dem 31. August 2001.

Am 9. Juli 2001 hat der Antragsteller beim Amtsgericht beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Zur Begründung seines Begehrens nimmt er zum einen den Standpunkt ein, dass wegen der in § 16 der Teilungserklärung vom 12. Juni 1997 und dem Nachtrag dazu vom 7. August 1997 angeordneten Bildung von getrennten wirtschaftlichen Innengemeinschaften die Beschlussfassung nicht durch alle Wohnungseigentümer habe erfolgen dürfen; zum anderen macht er hinsichtlich TOP 2 inhaltliche Beanstandungen der Abrechnung geltend und rügt er die behauptete Vereinbarungswidrigkeit des angewendeten Verteilungsschlüssels. Die Beschlussfassung zu TOP 8 über die Neubestellung der Verwalterin hält der Antragsteller wegen Verstoßes gegen § 26 Abs. 2 WEG für nichtig. Unabhängig davon widerspreche der Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil sich die Verwalterin durch die wiederholte Weigerung, die Abrechnungen entsprechend der Teilungserklärung zu fertigen, als ungeeignet erwiesen habe.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 14. Juli 2003 die beanstandeten Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt, weil sie von einem nach der Teilungserklärung nicht beschlusskompetenten Gremium gefasst worden und deshalb nichtig seien.

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und die Anträge auf Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse abgewiesen.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde will der Antragsteller weiterhin die Nichtigkeit der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 und 8 festgestellt wissen, hilfsweise verfolgt er das Anliegen, deren Ungültigerklärung zu erreichen.

II. Das Rechtsmittel ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, §§ 27, 29 FGG) und hat auch in der Sache (hinsichtlich TOP 2 zumindest vorläufig) Erfolg.

Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Verletzung des Rechts (§ 27 Abs. 1 FGG, § 546 ZPO). Der in der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2001 zu TOP 8 gefasste Beschluss ist nichtig (dazu 1.). Hinsichtlich der Beschlussfassungen zu TOP 2 hat die Zivilkammer den Streitstoff zwischen den Beteiligten nicht ausgeschöpft und zu entscheidungserheblichen Punkten keine Ermittlungen durchgeführt (dazu 2. und 3.).

1. Der nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG gefasste Beschluss über die Neubestellung der Beteiligten zu 3) als Verwalterin ist wegen Verstoßes gegen § 26 Abs. 2 Halbs. 2 WEG nichtig.

Wie die Antragsgegner selbst vortragen (Schriftsatz vom 14. Dezember 2001, dort S. 11 = Bl 64 d.A)., war der zu TOP 8 gefasste Beschluss seinem Inhalt nach gerichtet auf die Neubestellung der Beteiligten zu 3) als Verwalterin für weitere fünf Jahre ab dem 31. August 2001.

Zwar ist nach § 26 Abs. 2 Halbs. 1 WEG eine wiederholte Bestellung des Verwalters zulässig. Mit dieser Regelung soll vermieden werden, dass sich die Wohnungseigentümer lediglich im Hinblick auf die Befristung der Bestellung von einem bewährten Verwalter trennen müssen. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die erneute Verwalterbestellung kann indes frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden (§ 26 Abs. 2 Halbs. 2 WEG). Damit soll verhindert werden, dass eine erneute Bestellung lange vor Ablauf der Amtsperiode zu einer Verlängerung der (laufenden) fünfjährigen Bestellungszeit und damit zu einer Umgehung des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG führt. Es ist also z. B. gesetzwidrig, wenn ein Verwalter im zweiten Jahr seiner fünfjährigen Bestellungszeit mit Wirkung zum Zeitpunkt des Ablaufs dieser Bestellungszeit erneut auf die Dauer von fünf Jahren bestellt wird.

Allerdings kann die Verlängerung der Bestellung des Verwalters auch schon mehr als ein Jahr vor Ablauf seiner Amtszeit erfolgen, sofern die neue Amtszeit mit sofortiger Wirkung beschlossen wird, also nicht mehr als fünf Jahre ab Beschlussfassung dauert, weil die Wohnungseigentümer auf diese Weise keinesfalls länger als fünf Jahre nach Beschlussfassung an den Verwalter gebunden werden (BGH NJW-RR 1995, 780, 781; OLG Hamm OLGZ 1990, 191, 192 f = MDR 1990, 553).

Andernfalls ist der Beschluss nichtig (KG FGPrax 1997, 218, 219 m.w.N.; MünchKomm./Engelhardt, BGB, 4. Aufl., § 26 WEG Rdnr. 6). So liegen die Dinge hier:

Gemäß § 12 Nr. 1 der Teilungserklärung vom 12. Juni 1997 (in Fotokopie Bl. 79 ff d.A. des Parallelverfahrens 133 UR II 4/01.WEG AG Koblenz = Verfahren des Senats 3 W 66/04) war die Beteiligte zu 3) auf die Dauer von fünf Jahren zur (ersten) Verwalterin der Wohnanlage bestellt worden. Ihre Bestellungszeit lief damit nicht vor dem 12. Juni 2002 ab. Die wiederholte Bestellung der Verwalterin ist am 7. Juni 2001, also länger als ein Jahr vor Ablauf ihrer Amtszeit erfolgt, auch wenn die Frist von einem Jahr nur wenige Tage überschritten wurde. Da die neue Amtszeit auch nicht etwa mit sofortiger Wirkung beschlossen, sondern ihr Beginn auf den 31. August 2001 hinausgeschoben wurde, liegt danach ein Verstoß gegen § 26 Abs. 2 Halbs. 2 WEG vor, der zur Nichtigkeit des am 7. Juni 2001 zu TOP 8 gefassten Eigentümerbeschlusses führt. Die – deklaratorische – Feststellung der Nichtigkeit kann in dem Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ausgesprochen werden (Bärmann/Pick/Merle aaO § 43 Rdnr. 66 m.w.N.).

2. Hinsichtlich der Beanstandungen des Antragstellers zu TOP 2 stimmt der Senat zunächst in rechtlicher Hinsicht mit dem Landgericht darin überein, dass -entgegen der Meinung des Amtsgerichts – die Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnung 2000 und über die Entlastung des Verwaltungsbeirats und der Verwalterin von dem dafür zuständigen Beschlussgremium gefasst wurden und deshalb nicht nichtig sind. Insoweit sind nämlich sämtliche anwesenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümer zu Recht an der Beschlussfassung beteiligt worden.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht grundsätzlich allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu (§ 20 Abs. 1, § 21 Abs. 1 WEG). Soweit sie über die ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG), sind danach grundsätzlich alle Wohnungseigentümer der betreffenden Eigentümergemeinschaft gemäß § 25 Abs. 1 und Abs. 2 WEG stimmberechtigt. Eine Ausnahme hiervon ist allerdings für die Fälle zu machen, in denen nur eine abgrenzbare Gruppe von Wohnungseigentümern betroffen ist. Wird von einzelnen Maßnahmen nur ein bestimmter Teil von Wohnungseigentümern berührt, werden also die Interessen der übrigen Miteigentümer hiervon in keiner Weise betroffen, so ist das Stimmrecht auf diejenigen Beteiligten beschränkt, die von der Angelegenheit betroffen sind. Eine solche Beschränkung des Stimmrechts kommt insbesondere bei sog. Mehrhaus-Wohnanlagen in Betracht, sofern in der Teilungserklärung (gemäß § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 WEG) oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 WEG eine von der gesetzlichen Regelung (§§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3, 22, 25 WEG) abweichende Bestimmung dahin getroffen ist, dass die jeweiligen Wohnungseigentümer der einzelnen Haus- oder Innengemeinschaft gesondert abstimmen.

Die Voraussetzungen für eine gesonderte Abstimmung liegen hier hinsichtlich der Abstimmungen über die Jahresabrechnung und über die Entlastung von Verwaltung und Verwaltungsbeirat nicht vor. Denn die Abrechnung enthält notwendigerweise Kosten (etwa für Versicherungen und Verwaltung), die das Gemeinschaftseigentum insgesamt betreffen. Hierüber können deshalb nur alle Wohnungseigentümer beschließen. Gleiches gilt für die Frage der Entlastung der für die Wohnanlage insgesamt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 26 Rdnrn. 2 und 6) bestellten Verwalterin und des Verwaltungsbeirats. Etwas anderes lässt sich vorliegend auch nicht aus § 16 der Teilungserklärung und dem Nachtrag dazu herleiten. Dort ist zwar geregelt, dass insgesamt sechs getrennte wirtschaftliche Innengemeinschaften gebildet werden. Eine getrennte Abstimmung und damit eine Beschlusszuständigkeit von Teileigentümerversammlungen ordnet aber auch die Teilungserklärung nur an, „soweit (dies) gesetzlich möglich“ ist. An dieser rechtlichen Zulässigkeit fehlt es aber aus den dargelegten Erwägungen für die Abstimmung über die Jahresabrechnung und über die Frage der Entlastung. Für diese Tagesordnungspunkte verbleibt es daher bei dem Grundsatz, dass alle Wohnungseigentümer zu beschließen haben (vgl. hierzu die bereits vom Landgericht angeführten Entscheidungen BayObLG ZMR 2000, 319, 320 = BayObLGR 2000, 42 = ZWE 2000, 268 und BayObLG ZMR 1994, 338, 339 = NJW-RR 1994, 1236 sowie weiter auch BayObLG ZMR 2001, 209 und Bärmann/Pick/Merle aaO § 28 Rdnr. 100).

3. Auf die inhaltlichen Beanstandungen des Antragstellers gegen die Beschlussfassungen zu TOP 2 ist das Amtsgericht – von seinem Rechtsstandpunkt aus konsequent – nicht eingegangen. Demgegenüber hätte die Zivilkammer, nachdem sie einen formalen Beschlussmangel zu Recht verneint hat, sich damit im Einzelnen auseinandersetzen müssen. Da dies nicht geschehen ist, ist zur Nachholung der Prüfung die Aufhebung und Zurückverweisung in die Beschwerdeinstanz geboten.

a) Die Wohnungseigentümer haben am 7. Juni 2001 sowohl die Gesamt- als auch die Einzelabrechnungen für das Jahr 2000 durch Beschluss gebilligt. Einwendungen des Antragstellers hiergegen können – wie geschehen – durch Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses vorgebracht werden.

Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erfasst die Ausgaben eines Wirtschaftsjahres und ihre Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Soweit die Jahresgesamtabrechnung in Rede steht, billigt der Eigentümerbeschluss vom 7. Juni 2001 nur die formelle und zahlenmäßige Richtigkeit der Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Die Genehmigung enthält keine Billigung der vom Verwalter getätigten Ausgaben. Ob einzelne Beträge (etwa für die Pos. „Müll“, „Hausmeister/Hausreinigung“, Pflege der Außenanlagen oder „Instandhaltung“) zu Unrecht ausgegeben worden sind, weil, wie der Antragsteller behauptet, entsprechende Leistungen nicht bzw. nicht für das gemeinschaftliche Eigentum aller Wohnungseigentümer erbracht worden seien, spielt für die Gültigkeit des Eigentümerbeschlusses keine Rolle. Diese Frage hat lediglich Einfluss auf die Entlastung des Verwalters (dazu unten b)), die im Übrigen auch dann nicht erteilt werden kann, wenn er zu Lasten des Gemeinschaftskontos Ausgaben getätigt hat, die nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums insgesamt betreffen und die deshalb in den Einzelabrechnungen nur auf die betroffenen Wohnungseigentümer umzulegen sind (vgl. zum Ganzen BGH NJW 1997, 2106, 2108; BayObLGZ 1992, 210, 212 f; BayObLG, Beschlüsse vom 5. Mai 1993 – 2 Z BR 29/93 – und vom 10. März 2004 – 2 Z BR 274/03 – sowie OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 26. November 1996 – 20 W 286/95 -, jeweils zitiert nach Juris; BayObLG ZMR 2000, 319, 320; OLG Hamburg ZMR 2003, 128, 129).

Soweit der Antragsteller die Berechnung und Berechtigung der für ihn erstellten Einzelabrechnung für 2000 beanstandet, kann ohne weitere Sachaufklärung nach § 12 FGG nicht entschieden werden. Insoweit wird das Landgericht dem Vortrag nachzugehen haben, dass die Verteilung der Kosten auf den Antragsteller nicht entsprechend den Vorgaben über die Bildung von insgesamt sechs getrennten wirtschaftlichen Innengemeinschaften gemäß § 16 der für die Wohnanlage maßgeblichen Teilungserklärung in Verbindung mit dem Nachtrag dazu erfolgt sei. Aus der Abrechnung (in Fotokopie Bl. 70 d.A.) selbst ist das ohne nähere Erläuterung nicht zu erkennen. In diesem Zusammenhang ist weiter darauf hinzuweisen, dass eine generelle Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hier gemäß § 16 Nr. 3 i.V.m. § 10 Nr. 1 der Teilungserklärung nur durch eine Beschlussfassung dazu mit 2/3 Mehrheit der Stimmen aller Wohnungseigentümer möglich sein soll.

Sollten sich bei der Nachprüfung der Abrechnung die Anwendung eines falschen Kostenverteilungsschlüssels oder sonstige Mängel ergeben, wird das Landgericht gegebenenfalls auch Gelegenheit haben zu erwägen, ob etwaige Abrechnungsfehler in ihren Auswirkungen auf den Antragsteller möglicherweise derart „gering“ sind, dass ihretwegen eine Ungültigerklärung der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht verlangt werden kann (vgl. Bärmann/Pick/Merle aaO, § 28 Rdnr. 115).

b) Hinsichtlich des Eigentümerbeschlusses über die Entlastung der Verwalterin und des Verwaltungsbeirats verhält sich die Entscheidung des Landgerichts ausschließlich dazu, dass darüber – was zutrifft (siehe oben 2.) – das zuständige Beschlussgremium befunden hat. Mit dieser Feststellung kann es jedoch aus Rechtsgründen nicht sein Bewenden haben.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof entgegen abweichender Auffassungen in Rechtsprechung und Schrifttum den Standpunkt eingenommen, dass ein Entlastungsbeschluss – auch wenn der Verwalter keinen Rechtsanspruch auf die Entlastung hat – nicht grundsätzlich in Widerspruch zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) steht.

Die Beschlussanfechtung des Antragstellers kann jedoch erfolgreich sein, wenn die Entlastung dazu führt, dass den Eigentümern mögliche (Schadensersatz-)Ansprüche gegen die zu entlastenden Personen (Verwalter oder Beirat), etwa wegen nicht ordnungsgemäßer Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) oder wegen sonstiger zurückliegender Verletzungen ihrer Pflichten durch Nichtbeachtung der Teilungserklärung (siehe auch oben 3 a)) verloren gehen und für einen solchen „Verzicht“ auch nicht aus besonderen Gründen ein Anlass besteht (vgl. BGH FG Prax 2003, 254, 256 ff = NJW 2003, 3124 und BGH NJW 2003, 3554, 3555; für den Verwaltungsbeirat vgl. weiter auch BayObLG, Beschluss vom 5. Mai 1993 – 2 Z BR 29/93, zitiert nach Juris). Die Ungültigerklärung der Jahresabrechnung lässt in der Regel die Voraussetzung der Entlastung entfallen, weil der Verwalter seine Abrechnungspflicht noch nicht ordnungsgemäß erfüllt hat, so dass den Eigentümern noch Ansprüche gegen ihn zustehen könnten (Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 28 Rdnr. 120 mwN).

Auch diesen Fragen wird die Zivilkammer deshalb nachzugehen haben.

4. Eine Kostenentscheidung des Senats ist nicht veranlasst. Sie obliegt dem Landgericht in dessen abschließender Entscheidung. Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG und entspricht der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung durch die Vorinstanzen.

Der Senat hat die Beteiligte zu 3) am Verfahren der weiteren Beschwerde nicht förmlich beteiligt, weil nach den Akten davon auszugehen ist, dass sie durch den über sie mandatierten Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner umfassend über den Sachstand informiert ist.