OLG Köln 22 U 131/07 NZM 2008, 806

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Urteil des OLG Köln vom 24.06.2008

Tenor

OLG Köln 22 U 131/07Die Berufung der Klägerin gegen das am 22. August 2007 verkündete Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 14 O 276/06 – wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird zugelassen in dem sich aus den Gründen ergebenden Umfang (II. B.).

Gründe

I. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung abgerechneter Nebenkosten für die Jahre 2003 und 2004 in Anspruch. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis aufgrund eines Vertrages vom 12./16.07.2000 (Bl. 4 ff. d.A. mit Anlage über die „Aufstellung der Betriebskosten“, Bl. 12 ff. d.A.), auf den Bezug genommen wird.

Die Parteien streiten insbesondere über das Recht der Klägerin, Kosten für die Treppenhausreinigung sowie Verwaltungskosten auf die Beklagte umzulegen. Die Klägerin hat geltend gemacht, die Beklagte nutze das Treppenhaus neben den anderen Mietern mit. Die angesetzten Verwalterkosten seien nach dem Vertrag umlagefähig und lägen der Höhe nach im Rahmen des Üblichen.

Sie hat – zuletzt – beantragt,

die Beklagte zur Zahlung von 7.563,71 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten abzüglich gezahlter 2.527,99 € zu verurteilen.

Die Beklagte hat

Klageabweisung

beantragt.

Sie hat geltend gemacht, nach § 16 des Mietvertrages (Bl. 9 d.A.) sei ihr die Nutzung des Treppenhauses vertraglich untersagt, woran sie sich auch gehalten habe. Die Verwalterkosten seien nicht umlagefähig, da die entsprechende Klausel in der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien in erster Instanz wird auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil des Landgerichts vom 22.08.2007 – 14 O 276/06 – Bezug genommen.

Durch dieses Urteil, auf das auch im übrigen Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihre Rechte weiter. Sie macht geltend:

Die Hausreinigungskosten seien umlagefähig. Dabei sei unerheblich, ob und inwieweit die Beklagte das Treppenhaus tatsächlich nutze. Im übrigen verfüge die von der Beklagten in den Mieträumen betriebene Gaststätte über einen zum Treppenhaus führenden Notausgang sowie im Kellergeschoss über einen Zugang zum allgemeinen Kellerbereich (Berufungsbegründung S. 3, Bl. 148 d.A.). Der Zugang zu diesem Keller sei der Beklagten nicht untersagt.

Umlagefähig seien auch die Hausverwaltungskosten. Zu Unrecht sei das Landgericht – wie schon in früheren Prozessen der Senat – davon ausgegangen, die betreffende Klausel (in Nr. 17 der Anlage 1 zum Mietvertrag, Bl. 14 d.A.) sei überraschend im Sinne von § 305 c BGB. Selbst die Beklagte behaupte nicht, daß die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen auf Nebenkosten zu niedrig angesetzt seien; darauf komme es im übrigen auch gar nicht an (S. 4 f, Bl. 149 f d.A.). Darüber hinaus seien die Vorauszahlungen bis einschließlich 2002 auskömmlich gewesen (S. 8 f, Bl. 153 f d.A.).

Unzutreffend sei auch die Auffassung, die Hausverwaltungskosten machten Beträge aus, mit denen ein Mieter vernünftigerweise nicht zu rechnen brauche. Die Regelung der Verwaltungskosten in der Position „sonstige Nebenkosten“ erlaube nicht die Schlußfolgerung, es handele sich hier um nur geringe Beträge (S. 5 f, Bl. 150 f d.A., S. 7 f, Bl. 152 f d.A.; Schriftsatz vom 31.01.2008, S. 3 ff, Bl. 199 ff. d.A.). Im übrigen seien entgegen der Auffassung des Landgerichts Vereinbarungen des Inhaltes, daß Verwaltungskosten auf Mieter umzulegen sind, bei Vermietung von Gewerberäumen üblich.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des LG Köln vom 22.08.2007 (Geschäftsnummer: 14 O 276/06) die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 7.563,71 € nebst 11 % Zinsen, mindestens aber 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz aus 3.445,95 € seit 23.01.2005 und weiteren 4.117,76 € seit dem 27.10.2005 sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 186,82 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 31.08.2006 abzgl. am 21.06.2006 gezahlter 2.527,99 € zu zahlen.

Im Termin vor dem Senat hat die Klägerin erklärt, daß die Umlage der Kosten der Mietausfallversicherung nicht mehr weiterverfolgt werde.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und wiederholt und vertieft im wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen (Einzelheiten: Bl. 168 ff. d.A.).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II. Das zulässige Rechtsmittel der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg. Der Senat nimmt zunächst Bezug auf die Ausführungen in seinem Beschluss vom 28.12.2007 (Bl. 178 ff d. A.). Ergänzend gilt das folgende:

A. Treppenhausreinigung

Das Landgericht hat diese Position mit der Begründung abgewiesen, aus § 16 des Mietvertrages (Bl. 9 f d.A.) i.V.m. Nr. 9 der Anlage 1 zum Mietvertrag (Bl. 13 d.A.) ergebe sich keine vertragliche Grundlage, diese Kosten auf die Beklagte umzulegen (Bl. 110 f d.A.).

Dem hält die Klägerin entgegen, die Beklagte habe jedenfalls das Recht, das Treppenhaus als Notausgang zu benutzen; auch sei ihr die Mitbenutzung des allgemeinen Kellers nicht untersagt (Bl. 149, 186 d.A.).

Die Auffassung des Landgerichts ist überzeugend.

Die Umlagefähigkeit von Nebenkosten hängt allerdings nicht davon ab, ob der den jeweiligen Nebenkosten zugrundeliegende Aufwand für den einzelnen Mieter von Nutzen ist. So hat sich auch der Mieter von im Erdgeschoß eines Objektes liegenden Räumen an Kosten einer Aufzugsanlage zu beteiligen (BGH NZM 06, 895 f). Dies wird vor allem damit begründet, daß die Abrechnung von Nebenkosten nach einem einheitlichen generalisierenden Maßstab erfolgen darf, daß eine Differenzierung nach tatsächlicher Verursachung oder Nutzung nicht praktikabel sei und daß sich etwaige Vor- und Nachteile bei den verschiedenen Betriebskostenarten ausgleichen könnten (BGH a.a.O. 896).

Der Streitfall enthält aber eine Besonderheit, die dazu führt, daß gleichwohl die für die Reinigung des Treppenhauses anfallenden Kosten nicht auf die Beklagte umzulegen sind.

In § 16 Nr. 1 des Mietvertrages (Bl. 9 d.A.) ist der Beklagten die Nutzung des Treppenhauses zur Lagerung von Gegenständen, für Anlieferungen und als Zugang zu den Mieträumen „ausdrücklich untersagt“ worden. Dieses Verbot ist mit einer Vertragsstrafe bewehrt. Also ist davon auszugehen, daß die Beklagte – von den bereits angesprochenen Notfällen abgesehen – das Treppenhaus aus Rechtsgründen nicht nutzen kann. Das unterscheidet den Streitfall von der vorerwähnten Situation, die der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes zugrunde gelegen hat: Dort stand einer Nutzung nur ein tatsächlicher Umstand und nicht ein rechtliches Verbot entgegen.

In § 16 Nr. 4 des Mietvertrages heißt es dann, die Reinigung der „dem Mietbereich zuzuordnenden Verkehrsflächen, z.B. Treppenhaus, Kellergänge etc.“ obliege dem Mieter; bei Übernahme dieser Arbeiten durch den Vermieter seien die Kosten umzulegen (Bl. 10 d.A.).

Das Landgericht hat zutreffend angenommen, daß danach eine Umlage dieser Kosten hier zu Lasten der Beklagten nicht in Betracht kommt.

Das Treppenhaus ist zwar in Nr. 4 des § 16 ausdrücklich erwähnt. Es ist aber nach der Regelung in Nr. 1 der Bestimmung des Vertrages nicht der Beklagten „zuzuordnen“, da diese es – abgesehen von den Notfällen – nicht benutzen darf (vgl. dazu auch BGH WuM 04,399, 400). Auf dieser Grundlage könnte die Klägerin nicht von der Beklagten verlangen, daß diese einen Teil des Treppenhauses durch Einsatz eigener Kräfte sauber hält; ebenso kann sie dann auch nicht die Übernahme anteiliger Reinigungskosten verlangen.

Zumindest sind die Regelungen in den Bestimmungen der Nr. 1 und der Nr. 4 des § 16 des Mietvertrages widersprüchlich und damit unklar im Sinne von § 305 c Abs. 2 BGB, was zu Lasten der Beklagten geht.

Soweit die Klägerin sich darauf beruft, der Zugang zum Kellerbereich sei der Beklagten nicht untersagt, rechtfertigt auch dies eine Umlage hinsichtlich der Kosten der Treppenhausreinigung nicht. Welche Kosten für die Reinigung des Kellerzugangs angefallen sind und wie diese auf die Beklagte umzulegen wären, hat die Klägerin nicht dargelegt. Abgesehen davon ist aber auch nicht hinreichend ersichtlich, daß der allgemeine Kellerbereich von dem Verbot des § 16 Nr. 1 des Mietvertrages ausgenommen ist. Daß der Zugang der Beklagten zu den von ihr gemieteten Kellerräumen über den allgemeinen Kellerbereich erfolgt und daß dieser nicht dem Treppenhaus zuzuordnen ist, lässt sich dem Vorbringen der Klägerin mangels Darstellung der räumlichen Verhältnisse nicht hinreichend entnehmen.

B. Verwaltungskosten

Das Landgericht hat – unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Senats (NZM 06, 701) – auch diesen Posten für nicht umlagefähig gehalten, da die zugrundeliegende Regelung in Nr. 17 der Anlage 1 zum Mietvertrag (Bl. 14 d.A.) überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB sei (Bl. 111 f d.A.). Dem schließt sich der Senat an.

1. Der Senat hat sich mit der hier streitigen Formularklausel bereits in früheren Verfahren zu befassen gehabt (vgl. Senat NZM 06, 701; Urteil vom 13.11.2007 – 22 U 67/07 – bislang nicht veröffentlicht).

In diesen Entscheidungen hat er ausgeführt:

Die Klausel in Nr. 17 der Anlage 1 zum Mietvertrag sei überraschend im Sinne von § 305 c BGB und verstoße gegen das Transparenzgebot. Dies ergebe sich aus einer Würdigung aller Umstände des – jeweiligen – Einzelfalls. In ihrer konkreten Auswirkung weiche die Klausel von den Erwartungen eines Mieters ab. Durch die Platzierung der Verwaltungskosten in Nr. 17 der Anlage zum Vertrag, durch fehlende Angabe der Größenordnung der Verwaltungskosten und durch deutlich zu niedrig angesetzte Nebenkostenvorauszahlungen verschleiere die formularvertragliche Regelung die wahre Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten. Die Klausel über die Umlegung von Verwaltungskosten finde sich in Nr. 17 der Vertragsanlage unter der Überschrift „sonstige Betriebskosten“. Damit werde – in Verbindung mit der fehlenden Bezifferung dieser Kostenposition – beim Mieter irreführend der Eindruck erweckt, hier handele es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position, während in Wahrheit die Verwaltungskosten die Hälfte der gesamten Betriebskosten (Urteil vom 13.11.07, S. 7) bzw. mehr als die Hälfte dieser Gesamtkosten (NZM 06, 701 r.Sp.) ausgemacht hätten. Hinzu komme ein deutlich zu niedriger Ansatz der Vorauszahlungen auf Nebenkosten im Mietvertrag. Zwar schaffe die Vereinbarung über die Höhe dieser Vorauszahlungen keinen Vertrauenstatbestand dahin, daß diese Vorauszahlungen dem nach Abrechnung geschuldeten Betrag an Nebenkosten entsprächen. Jedoch dürfe die tatsächliche Höhe der auf den Mieter zukommenden Nebenkosten nicht durch eine unklare Nebenkostenregelung einerseits und eine bei weitem zu niedrig angesetzte Vorauszahlung andererseits so verschleiert werden, daß die Größenordnung der vom Mieter insgesamt zu tragenden Nebenkosten nicht einmal entfernt erkennbar werde; dies aber sei der Fall, wenn die Kosten der Hausverwaltung das Doppelte der Vorauszahlungen für die gesamten Betriebskosten ausmachten.

2. An dieser Rechtsprechung hält der Senat – auch unter Berücksichtigung der Einwände der Klägerin und der abweichenden Auffassung des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln (Urteil vom 18.01.2008 – 1 U 40/07 -, bislang nicht veröffentlicht) fest.

a) Der erste Zivilsenat hat ausgeführt:

Ein Verstoß gegen das Transparenzgebot ergebe sich nicht daraus, daß Verwaltungskosten im Vertrag nicht beziffert seien. Da der Begriff der Verwaltungskosten auslegungsfähig und damit hinreichend bestimmt sei (S. 8/9 des Urteils) sei auch deren Größenordnung zumindest abschätzbar. Eine solche Klausel sei bei Anlegung des erforderlichen objektiven Maßstabes nicht ungewöhnlich und deshalb nicht überraschend. Dem Grunde nach sei die Umlegung der Verwalterkosten verkehrsüblich. Auf die konkrete Höhe dieser Kosten im Einzelfall könne es nicht ankommen (S. 10). Auch die Verortung der Verwalterkosten unter die „sonstigen Betriebskosten“ sei nicht überraschend; denn daraus lasse sich nicht entnehmen, daß es hier nur um geringe Kosten gehe (S. 11). Unerheblich seien auch die relativ niedrig vereinbarten Vorauszahlungen. Zur Wahrung des Grundsatzes, daß der Mieter in der Lage sein müsse, sich einen groben Überblick über anfallende Nebenkosten zu verschaffen, sei nicht erforderlich, daß die Vorauszahlungen den tatsächlichen Nebenkosten entsprächen. Für den Vermieter bestehe keine Pflicht, die Höhe der tatsächlichen Kosten anzugeben; es sei vielmehr Sache des Mieters, sich insoweit umfassend zu informieren und zu klärungsbedürftigen Punkten in den Vertragsverhandlungen Fragen zu stellen. Ohne solche Nachfragen dürfe er nicht darauf vertrauen, daß die Vorauszahlungen kostendeckend seien (S. 11/12).

Diesen Ausführungen hat sich die Klägerin angeschlossen (Schriftsatz vom 31.01.2008, Bl. 197 ff. d.A.).

b) In Übereinstimmung mit der Entscheidung des ersten Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln ist – weiterhin – davon auszugehen, daß die streitige Klausel nicht schon deshalb nach § 307 BGB unwirksam ist, weil sie die Kosten der Hausverwaltung auf den Mieter abwälzt (Senat NZM 06, 701; vgl. auch OLG Hamburg NZM 02, 388 und WuM 03 268, 269 r.Sp. sowie KG in KGR 04, 21 f zum Begriff der Verwaltungskosten).

c) Im übrigen überzeugen die Auffassung der Klägerin und des ersten Zivilsenats nicht.

Sie berücksichtigen nämlich nicht, daß – wie der Senat in den früheren Urteilen ausgeführt hat – zur Beurteilung einer Vertragsklausel als überraschend nach § 305 BGB eine Gesamtschau der Regelungen des jeweiligen Vertrages erforderlich ist („generell – konkreter Maßstab“, vgl. Ulmer in Ulmer, Brandner, Hensen, AGB Recht, § 305 c BGB, Rn. 13 a, 22).

So ist es zwar für sich gesehen richtig, daß eine – auch unbezifferte – Regelung über die Umlegung von Kosten der Verwaltung nicht unüblich ist und daß Nebenkostenvorauszahlungen nicht notwendig kostendeckend sein müssen (vgl. zuletzt BGH NJW 04, 1102 und 2674 f; OLG Hamm NZM 03, 717).

Auch kann die „Verortung“ der Verwaltungskosten im Abschnitt über die „sonstigen Nebenkosten“ rechtlich unschädlich sein, weil der Mieter nach dem Vorstehenden damit rechnen muß, an irgendeiner Stelle des Mietvertrages (oder seiner Anlage) eine derartige Regelung vorzufinden. Allerdings wird man entgegen der Auffassung des ersten Zivilsenats nicht sagen können, aus diesem Umstand ergebe sich zugleich, daß auch die Höhe dieser Kosten abschätzbar sei; denn diese kann der Mieter ohne eine entsprechende Information des Vermieters nicht kennen oder auch nur abschätzen. Auch die Klägerin behauptet im Streitfall nicht, daß die betreffenden Kosten der Beklagten bekannt gewesen oder für sie abschätzbar gewesen seien. Ebenso wenig läßt sich sagen, ein Mieter müsse deshalb mit hohen Verwaltungskosten rechnen, weil zu „sonstigen Nebenkosten“ auch künftig entstehende Kosten zählten, bei denen es um erhebliche Beträge gehen könne. Die Verwaltungskosten sind keine solchen erst „künftigen“ Nebenkosten. Diese Kostenposition gab es vielmehr schon bei und vor Vertragsschluß. Wenn diese Position erst in der letzten Ziffer einer aus 17 Abschnitten bestehenden Aufstellung aufgeführt wird, dann ist dies jedenfalls geeignet, deren Bedeutung „herunter zu spielen“ bzw. unauffällig zu machen.

Denkbar mag es auch sein, daß Kosten der Verwaltung in Höhe von (früher 4,5 % – Bl. 52 d.A.- und jetzt) 5,5 % der Gesamtmieten nicht unüblich sind und die Umlegungsregelung nicht allein aus diesem Grunde als überraschend angesehen werden muß (so der Senat im Urteil vom 21.06.2005 – 22 U 8/05 -, dort S. 6).

Aber eine Gesamtschau der formularvertraglichen Regelungen ergibt im Streitfall, daß der Mieterseite die Höhe der von dieser zu tragenden Nebenkosten in einer Weise verschleiert worden ist, daß die Mieterin bei Vertragsabschluß außerstande war, die auf sie zukommende Kostenlast auch nur grob abzuschätzen (vgl. dazu BGH NZM 05, 863, 865; NZM 06, 765, 766 r.Sp.).

Hier hat nämlich zum einen die Vermieterin die Verwaltungskosten – wie schon ausgeführt – an unauffälliger Stelle am Ende einer Anlage zum Mietvertrag platziert, dies noch dazu ohne Bezifferung oder auch nur die Angabe einer Größenordnung dieser Kosten, obwohl ihr durch Abschluß des Verwaltungsvertrages vom 18.02.2000 (Bl. 52 ff. d.A.) genau bekannt war, daß sich das Honorar des Verwalters auf – damals – 4,5 % und ab Mitte 2001 und damit bei Vertragsschluß auf 5,5 % der gesamten Brutto-Soll-Mieten belief (§ 2 Nr. 1 dieses Vertrages, Bl. 52 d.A.), so daß sich im Fall der Beklagten aufgrund der im Mietvertrag vereinbarten Bruttomiete und ihrem Verhältnis zu den im Verhältnis der Klägerin zu den übrigen Mietern des Objektes C-Straße X vereinbarten Mieten – schon damals – voraussichtlich jährlich ein Abrechnungsbetrag in mehrfacher vierstelliger Größenordnung ergeben würde. Zum anderen ist in § 4 Nr. 1 des Mietvertrages (Bl. 5 d.A.) eine monatliche Vorauszahlung von Nebenkosten (ohne Heizkosten) von nur 1.000,00 DM vereinbart worden, was in Anbetracht der übrigen Nebenkosten dazu geführt hat, daß diese Vorauszahlungen bei weitem nicht auskömmlich waren. Soweit in den Jahre bis 2002 die Nebenkostenabrechnungen gleichwohl zu einem Überschuß zugunsten der Beklagten geführt haben (vgl. Bl. 153 ff. d.A.), beruht das – wie der Senat bereits im Hinweisbeschluß vom 28.12.2007 ausgeführt hat – darauf, daß sich die gesondert anfallenden Vorauszahlungen auf Heizkosten als überhöht herausgestellt haben (Bl. 179 R d.A.).

Aufgrund der anzustellenden Gesamtbetrachtung dieser Umstände ist die zu beurteilende Regelung in einem Formularvertrag überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB und verstößt darüber hinaus gegen das Transparenzgebot. Denn aufgrund der vorstehenden Umstände hat – wie der Klägerin nicht hat verborgen bleiben können – die Beklagte nicht damit rechnen können oder gar müssen, daß Verwaltergebühren auf sie zu kamen, die für das Jahr 2003 (vgl. Bl. 17 d.A.) etwa 1/3 der Gesamtnebenkosten ausmachten und für das Jahr 2004 (vgl. Bl. 21 d.A.) mehr als die Hälfte dieser Kosten. Für das Jahr 2002 machten die Verwaltungskosten mit 5.448,91 € neben die Hälfte der Betriebskosten aus (Bl. 156 d. A.) und betrugen ca. 77 % der hierauf entfallenden Vorauszahlungen in Höhe von 7.117,18 €. Zwar ist es richtig, daß es grundsätzlich Sache des Mieters ist, sich über die sich aus dem Vertrag ergebenden Verpflichtungen umfassend zu informieren und zu klärungsbedürftigen Punkten in den Verhandlungen Fragen zu stellen. Die Nennung der Verwaltungskosten erst ganz am Ende in Nr. 17 der Aufstellung der Betriebskosten und die beiläufige Aufführung dort neben einer Vielzahl anderer – unbedeutender – Positionen läßt in Verbindung mit den relativ geringen Nebenkostenvorauszahlungen derartige Ungewißheiten und Fragen beim Mieter jedoch gar nicht erst aufkommen, sie verschleiert vielmehr die Bedeutung dieser Position. Dem Mieter insoweit das Risiko hinsichtlich ihm – aufgrund der vom Vermieter gestellten unklaren Bedingungen – weder erkennbaren noch abschätzbaren Kostenpositionen aufzuerlegen, ist erst recht nicht gerechtfertigt, wenn diese Positionen dem Vermieter in ihrer genauen Höhe positiv bekannt sind. Dem läßt sich entgegen der Auffassung des ersten Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln auch nicht entgegen halten, daß sich danach unterschiedliche Bewertungen je nach der Höhe der Nebenkosten und der jeweils vereinbarten Vorauszahlungen ergeben können. Denn naturgemäß kann eine Regelung über die Umlegung von Verwaltungskosten dann nicht mehr überraschend sein, wenn tatsächlich nur geringe Kosten abzurechnen sind, die durch die Vorauszahlungen – ganz, oder wenigstens in etwa – gedeckt sind.

C. Mietausfallversicherung

Diese Position hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat fallen gelassen.

D. Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten

Für die schließlich von der Klägerin noch geltend gemachte Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten fehlt es an einer Grundlage. Eine solche ergibt sich insbesondere nicht aus § 286 BGB, da die Klägerin – wie schon das Landgericht zutreffend angenommen hat – auf der vorstehenden Grundlage in Anbetracht der die tatsächlich anzusetzenden Nebenkosten übersteigenden Vorauszahlungen der Beklagten gegen diese keinen Zahlungsanspruch hat, mit dem die Beklagte hätte in Verzug geraten können.

Die Berufung der Klägerin hat deshalb keinen Erfolg haben können.

E. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Soweit es um die Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten geht, hat im Hinblick auf die abweichende Entscheidung des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln die Revision zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen werden müssen (§ 543 ZPO). Hinsichtlich der Position Treppenhausreinigung besteht ein solcher Zulassungsgrund dagegen nicht.

Streitwert des Berufungsverfahrens: bis 6.000,00 €