OLG Köln 16 Wx 200/06 ZMR 2007, 986

OLG Köln 16 Wx 200/06 wurde in folgenden Beiträgen verwendet

Beschluss des OLG Köln vom 11.12.2006

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 09.08.2006 – 8 T 159/05 – teilweise abgeändert:

Der Beschluss des Amtsgerichts Bonn vom 14.07.2005 – 28 II 259/02 – wird aufgehoben. Das Verfahren ist hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 12) erledigt. Der Beschluss der Gemeinschaft vom 21.11.2002 zu TOP 5) wird insgesamt für ungültig erklärt. Die Anschlussbeschwerde wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten der ersten und zweiten Instanz tragen der Antragsteller zu 37 %, die Antragsgegner zu 63 %. Die Gerichtskosten der Rechtsbeschwerde fallen den Antragsgegnern zur Last. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten erfolgt nicht. Der Geschäftswert der Rechtsbeschwerde beträgt 16.250,- € zuzüglich der Gerichtskosten, die auf die Teilerledigung entfallen.

Gründe

Die formell nicht zu beanstandende sofortige Beschwerde hat Erfolg hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 5 der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.11.2002.

1. Beschluss zu TOP 5 (Jahresabrechnung 2001)

OLG Köln 16 Wx 200/06Die Entscheidung des Landgerichts, die formelle Mängel bei der Beschlussfassung vom 21.11.2002 nicht festgestellt hat, ist u. a. davon ausgegangen, dass die Saldenlisten nicht jeder Wohnungseigentümerabrechnung beigefügt werden mussten, da für jeden Sondereigentümer die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Einzelabrechnungen bei der Verwalterin bestanden habe. Die Einzelabrechnungen als solche hat das Beschwerdegericht beanstandet und für ungültig erklärt, soweit damit Heizkosten sowie weitere Kosten nach einem unzutreffenden Wohnflächenschlüssel umgelegt worden sind.

Diese Erwägungen des Erstbeschwerdegerichts halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand. Die Abstimmung zur Jahresabrechnung 2001 ist insgesamt für ungültig zu erklären, da der Beschluss unter Verstoß gegen § 28 Abs. 1 und 3 WEG zustande gekommen ist.

a. Die Beschlussfassung vom 21.11.2002 ist allerdings nicht bereits aus formellen Gründen zu beanstanden. Mit dem Landgericht ist davon auszugehen, dass die Versammlungsleitung durch eine Angestellte der Verwalterin nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Ohne Einfluss auf die Wirksamkeit der Abstimmung bleibt auch die Art und Weise der Abstimmung bzw. der Stimmauszählung aus den vom Landgericht dargelegten Gründen, wonach darin kein Ermessensmissbrauch durch die Verwalterin liegt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird i. e. auf die Gründe des angefochtenen Beschlusses Bezug genommen.

b. Die Abstimmung zur Jahresabrechnung ist jedoch insgesamt fehlerhaft, weil den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung keine ausreichende Möglichkeit zur Einsichtnahme in sämtliche Einzelabrechnungen gewährt wurde, § 28 Abs. 1, Abs. 3 WEG. Das Landgericht hat die Voraussetzungen einer wirksamen Beschlussfassung zu Unrecht bejaht. Die von ihm zugrunde gelegten Tatsachen rechtfertigen diese Rechtsansicht nicht.

Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Senats, dass den Eigentümern vor der Beschlussfassung hinreichend Gelegenheit gegeben werden muss, sämtliche Abrechnungsunterlagen sowie die Einzelabrechnungen einzusehen (zuletzt Senatsbeschluß vom 24.08.2005 –16 Wx 80/05 -, NJW-RR 2006,19; Beschluss vom 05.04.2001 -16 Wx 101/00-, NZM 2001,1142; Beschluss vom 04.06.1997, WuM 1998, 50 = OLGR 1997, 249; Beschluss vom 24.09. 1996, WuM 1997, 62 = WE 1997, 232; Beschluss vom 29. 03.1995 – 16 Wx 36/95, WuM1995, 450 je m.w.N.). Eine Beschlussfassung ohne die Möglichkeit der sachgerechten Vorprüfung aller Gegenstände des Beschlusses nach § 28 Abs. 5 WEG ist keinem Eigentümer zumutbar. Jedem stimmberechtigten Eigentümer muss vor der Abstimmung ermöglicht werden, auch die Einzelabrechnungen der anderen Eigentümer zu überprüfen, da derartige Fehler nach Eintritt der Bestandskraft der Beschlüsse nicht mehr zu beheben sind. Zwar ist es nicht erforderlich, dass mit Übersendung der Jahresabrechnung an die Wohnungseigentümer auch sämtliche Saldenlisten der übrigen Wohnungseigentümer beigefügt werden. Eine ordnungsgemäße Information der Eigentümer setzt aber voraus, dass vor (und auch während) der Eigentümerversammlung für die Eigentümer uneingeschränkt und in zumutbarer Weise Gelegenheit besteht, die Einzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer einzusehen. Hierauf sind die Eigentümer hinzuweisen. (vgl. Senat vom 24.09.1996 – 16 Wx 86/96 -, a.a.O.). Die Offenlegung der Unterlagen hat dabei zeitlich so zu erfolgen, dass vor der Versammlung für den einzelnen Eigentümer ausreichend Zeit bleibt, alle Saldenlisten zu prüfen. Der Ver-walter kann seiner dementsprechenden Auskunftspflicht nicht durch Bereithalten der Unterlagen in seinem Büro nachkommen. Vielmehr sind die Auskünfte dort zu geben, wo sie benötigt werden, also am Ort der Eigentümerversammlung (vgl. Senat vom 04.06.1997, a.a.O.). Es genügt nicht, dass die Verwalterin die entsprechenden Unterlagen bei der Eigentümerversammlung lediglich mitführt, ohne auf deren Vorhandensein und die Einsichtsmöglichkeit schon vorab hinzuweisen. Für die Eigentümer besteht dann nämlich keine für sie deutlich erkennbare Möglichkeit, vor der Beschlussfassung die zugrundeliegenden Abrechnungen zu überprüfen.

Die hier zu beurteilende Beschlussfassung genügt diesen Anforderungen nicht. Zwar hat das Landgericht die – vom Antragsteller in Abrede gestellte – Möglichkeit der Kontrolle vor der Abstimmung bejaht, dies indes nicht mit den nötigen Tatsachen belegt. Aufgrund des hinreichend ermittelten Sachverhalt, der insoweit keiner weiteren Aufklärung mehr bedarf, kann der Senat selbst eine Entscheidung treffen. Diese führt zu dem Ergebnis, dass die Wohnungseigentümer weder mit der Einladung zur Versammlung vom 24.10.2002 noch sonst zu Beginn der Versammlung sowie zeitlich ausreichend vor der Abstimmung vom 21.11. 2002 ausdrücklich auf die Möglichkeit der Einsicht in die Einzelabrechnungen hingewiesen worden sind.

Der Hinweis im Einladungsschreiben vom 24.10.2002 unter Ziff. 3, für eine „Belegeinsicht“ sei eine vorherige Terminvereinbarung erforderlich, genügt dem nicht. Unter „Belege“ fallen die Unterlagen und Dokumente zu den Einnahmen und Ausgaben des Verwalters, nicht jedoch die Einzelabrechnungen sämtlicher Eigentümer. Ein ausdrücklicher Hinweis auf die Saldenlisten fehlt in der Einladung. Auch später hat die Verwalterin, wie aus ihrem Vorbringen und dem der Antragsgegner deutlich wird, nicht in anderer Weise vor der Abstimmung – mit entsprechendem zeitlichen Abstand – auf eine mögliche Einsichtnahme in die Saldenliste hingewiesen. Nicht ausreichend war, dass – wie die Antragsgegner vorgetragen haben – die Verwalterin bei der Versammlung die Einzelabrechnungen mit sich geführt hat und bereit gewesen wäre, Einsicht auf Verlangen zu gewähren, ohne dies ausdrücklich bekannt zu geben und eine zumutbare Einsichtsmöglichkeit einzuräumen (dazu i. e. Beschluss des Senats vom 04.06.1997, a.a.O.). Ebenfalls wird diesem Recht auf Einsicht in die Saldenlisten nicht hinreichend Rechnung getragen, wenn die Verwaltung lediglich bereit ist, in ihren Büroräumen die Unterlagen bereit zu stellen. Für die – spätere – Anfechtung der Abstimmung und deren Erfolg kommt es nicht darauf an, ob einer der Eigentümer vor der Abstimmung nach den Saldenlisten gefragt hat, was hier offensichtlich nicht der Fall war, oder ob geltend wird, nach Einsicht wäre anders abgestimmt worden.

Die Beschlussfassung vom 21.11.2002 über die Gesamtabrechnung sowie über die Einzelabrechungen war somit fehlerhaft.

Darüber hinaus hat das Landgericht zu Recht die Einzelabrechungen in Teilen wegen eines unzutreffenden Kostenverteilungsschlüssels für ungültig erklärt, was sich bei der Gesamtungültigkeit nicht mehr auswirkt, bei einer erneuten Abstimmung allerdings zu beachten ist.

2. Kostenentscheidung nach Teilerledigung – TOP 12 –

Die Entscheidung des Beschwerdegerichts, hinsichtlich der Teilerledigung dem Antragsteller die Kosten aufzuerlegen, ist nicht zu beanstanden. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Antragsteller mit dieser Anfechtung ohne Erfolg geblieben wäre. Das gilt auch unter Berücksichtigung des oben dargestellten Ergebnisses zu TOP 5, wonach die Verwalterin es versäumt hat, den Wohnungseigentümern auf die Einsichtsmöglichkeit in die Einzelabrechnungen hinzuweisen. Dieser Verstoß gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung ist noch nicht so erheblich, als dass er einer erneuten Bestellung des Verwalters entgegen stehen könnte.

Die Kostenentscheidung der Vorinstanzen war entsprechend dem Anteil des Obsiegens und Unterliegens in der Sache abzuändern. Sie beruht ebenso wie die Verteilung der Kosten der Rechtsbeschwerde auf § 47 S. 1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenen Antragsgegnern die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Im Übrigen besteht keine Veranlassung, von dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.

Der Geschäftswert der Rechtsbeschwerde folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und steht in Einklang mit der nicht angegriffenen Festsetzung der Vorinstanzen.