OLG Köln 16 Wx 141/07 ZWE 2008, 242

OLG Köln 16 Wx 141/07 wurde in folgenden Beiträgen verwendet

Beschluss des OLG Köln vom 15.01.2008

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin werden die Beschlüsse des Amtsgerichts Köln vom 10.04.2006 – 204 II 357/04 – und des Landgerichts Köln vom 07.05.2007 – 29 T 140/06 – abgeändert.

Der Antragsgegner wird verpflichtet, an die Antragstellerin – für die Wohnungseigentümergemeinschaft O-Straße 17 a-c, 19 und T-Straße 16-20, xxxxx L – 11.331,39 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.12.2002 zu zahlen. Der Antragsgegner hat die in allen Instanzen entstandenen Gerichtskosten zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 11.331,39 € festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragstellerin ist Verwalterin der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Nach deren Teilungserklärung verliert der jeweils für ein Jahr aufzustellende Wirtschaftsplan seine Gültigkeit mit der Beschlussfassung über den neuen Plan. Teilende Eigentümerin der Anlage war die Fa. T & Partner. Am 14.12.1998 hielt sie – seinerzeit noch als alleinige Eigentümerin – eine Eigentümerversammlung ab und beschloss den Wirtschaftsplan für 1999. Am 28.12.1999 wurde sodann eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten eines Erwerbers eingetragen. Ca. 1 Jahr später, nämlich am 02.12.1999 erfolgte sodann die erste Eintragung eines Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch.

OLG Köln 16 Wx 141/07Mit notariellem Kaufvertrag vom 06.12.2001 erwarb der Antragsgegner von der teilenden Eigentümerin das aus mehreren Teileigentumseinheiten bestehende „Bürohaus“ und 4 Tiefgaragenstellplätze. Der Besitzübergang auf den Erwerber war für den 15.12.2001 vorgesehen. Für diese Einheiten hatte die teilende Eigentümerin im Jahre 2000 selbst keinerlei Kostenbeiträge erbracht, also auch die von ihr am 14.12.1998 beschlossenen Wohngeldvorschüsse nicht geleistet. In der Eigentümerversammlung vom 15.03.2002 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Jahresabrechnung 2000 Folgendes:

Die Gesamtkosten von 606.305,27 € werden genehmigt. Die Verteilung dieser Kosten auf die einzelnen Einheiten gemäß der Teilungserklärung wird genehmigt. Die daraus resultierenden Einzelrechnungen werden vorbehaltlich der inhaltlich richtigen und arithmetisch korrekten Verteilung genehmigt. Die entsprechende Abrechnung wird innerhalb von 3 Wochen vorgelegt.

Am 02.04.2002 wurde der Antragsgegner als Eigentümer des „Bürohauses“ und der Einstellplätze im Grundbuch eingetragen. Danach, nämlich in der Eigentümerversammlung vom 28.11.2002 entschied die Gemeinschaft erneut über die Jahresabrechnung 2000, und zwar genehmigte sie mit bestandskräftigem Beschluss zu TOP 6b die Gesamt- und Einzelabrechnungen.

Die Antragstellerin macht in Prozessstandschaft für die Wohnungseigentümergemeinschaft den sich aus dem Beschluss zu TOP 6b vom 28.11.2002 für den Antragsgegner ergebenden Nachzahlungsbetrag von 11.331,49 € geltend. Sie hat gemeint, erst durch den Beschluss vom 28.11.2002 sei eine wirksame Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2000 erfolgt. Der Antragsgegner habe für den gesamten Betrag einzustehen, da die Voreigentümerin keine Vorauszahlungen geleistet habe und im Hinblick darauf, dass sie als Alleineigentümerin nicht wirksam einen Wirtschaftsplan habe beschließen können, auch nicht hierzu verpflichtet gewesen sei.

Demgegenüber hat der Antragsgegner gemeint, dass er nicht für Wohngeldforderungen aus dem Jahr 2000 hafte, da er in diesem Jahr weder Eigentümer, noch Nutzungsberechtigter des Objekts gewesen sei. Selbst wenn auf die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung abzustellen sei, sei diejenige vom 15.03.2002 und nicht lediglich die bestätigende vom 28.11.2002 maßgeblich.

Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Nach Zurückweisung der hiergegen eingelegten sofortigen Beschwerde verfolgt die Antragstellerin mit ihrer weiteren Beschwerde ihr Begehren weiter.

II. Die in formeller Hinsicht unbedenkliche sofortige weitere Beschwerde ist begründet.

Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht das zulässigerweise von der Antragstellerin in Prozessstandschaft geltend gemachte und als solches unstreitige Wohngeld von 11.331,49 € gegen den Antragsgegner zu, weil die Beitragsforderung der Gemeinschaft erst mit der Genehmigung der Jahresabrechnung 2000 am 28.11.2002 entstanden und fällig geworden ist.

Das Landgericht ist in der Begründung seiner gegenteiligen Auffassung vom Ansatz her der Meinung der Antragstellerin gefolgt, dass erstmals am 28.11.2002 eine wirksame Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2000 erfolgt sei, was an sich die Folge habe, dass die Abrechnungsspitze, auf die der Erwerber hafte, wegen Fehlens eines Wirtschaftsplans die gesamten auf die Einheit entfallenden Kosten erfasse. Es hat indes gemeint, in der hier gegebenen Situation sei die Belastung des Erwerbers mit den Kosten eines früheren Wirtschaftsjahrs nicht interessengerecht. Der Antragsgegner habe im Jahr 2000 keinerlei Nutzungen aus dem Objekt gezogen. Darüber hinaus hätte die Gemeinschaft bei ordnungsgemäßer Verwaltung dafür Sorge tragen können, dass durch die Aufstellung eines Wirtschaftsplans eine Verpflichtung zur Zahlung von Wohngeld begründet wurde. Bei anderer Betrachtungsweise könne die Wohnungseigentümergemeinschaft sich ihren Schuldner quasi aussuchen, ohne dass der Erwerber eine Möglichkeit hätte, sich gegen seine Belastung zu wehren.

Mit diesen Ausführungen weicht das Landgericht im Anschluss an Stimmen in der Rechtsprechung und Literatur (AG Kerpen ZMR 2004, 867; Rau MDR 2005, 124 [126]; Jennißen ZMR 2005, 267) für den Fall der Beschlussfassung über Kostenbeiträge aus Wirtschaftsjahren vor dem Erwerb von Wohnungseigentum bewusst von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Erwerberhaftung ab. Sie halten im Ergebnis rechtlicher Überprüfung nicht stand und geben deshalb dem Senat keine Veranlassung zu einer Vorlage gem. § 28 Abs. 2 FGG.

Rechtlich zutreffend ist zunächst der Ausgangspunkt des Landgerichts, dass durch den „Ein-Mann-Beschluss“ der teilenden Eigentümerin vom 14.12.1998 keine Wohngeldschuld für 1999 begründet worden ist und deshalb – auch nicht in Verbindung mit der Abrede in der Teilungserklärung über die Fortgeltung eines Wirtschaftsplans – Grundlage für Beitragsforderungen der Gemeinschaft im Jahre 2000 sein konnte. Da eine Wohnungseigentümergemeinschaft erst mit der Eintragung des ersten Erwerbers entsteht und unstrittig auch die Voraussetzungen für eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorgelegen hatten, handelt es sich um einen Nichtbeschluss, der Wirkungen nicht entfalten konnte (vgl. z. B. OLG München FGPrax 2006, 308). Mit Recht hat daher das Landgericht den „Beschluss“ vom 14.12.1998 als unbeachtlich angesehen.

Zutreffend ist auch die Meinung des Landgerichts, dass der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 15.03.2002 keine wirksame Genehmigung einer Jahresabrechnung enthält. Zwingende Bestandteile einer Jahresabrechnung sind die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen für die einzelnen Eigentumseinheiten. Bei dem Beschluss vom 15.03.2002 fehlt es praktisch an allem. Die schlichte Nennung von Gesamtkosten unter a) stellt noch keine Gesamtabrechnung dar (OLG Düsseldorf NZM 2007, 811). In den weiteren Punkten wurde auch keine konkrete Verteilung eines bestimmten Abrechnungsergebnisses, aus dem sich für die einzelnen Wohnungseigentümer ggfls. eine Beitragsschuld oder ein Guthaben ergeben konnte, also auch keine Einzelabrechnungen genehmigt bzw. erschlossen. Da es an der Begründung einer bestimmten Zahlungspflicht für die einzelnen Eigentümer fehlt, lässt sich eine konstitutive Wirkung der damaligen „Genehmigung“ auch nicht aus der Rspr. des Senats herleiten, dass sich aus bestandskräftigen Eigentümerbeschlüssen selbständige Anspruchsgrundlagen für Zahlungsansprüche ergeben können (vgl. hierzu die Senatsbeschlüsse NZM 2003, 806 und NZM 2006, 662).

Die Unbeachtlichkeit des Beschlusses vom 15.03.2002 führt dazu, dass es sich bei demjenigen vom 28.11.2002 nicht lediglich um einen bestätigenden Zweitbeschluss handelt, durch den möglicherweise eine Haftung des inzwischen im Grundbuch eingetragenen Antragsgegners nicht begründet worden ist (so jedenfalls Staudinger/Bub, BGB 13. Bearb. [2005], § 28 Rdn. 410; anders noch BayObLG NJW-RR 1992, 14). Vielmehr wurde mit diesem Beschluss erstmals eine Beitragsverbindlichkeit der Wohnungseigentümer für die im Jahre 2000 entstandenen Kosten begründet. Dies führt zu einer Haftung des Antragsgegners.

Die Beitragspflicht eines Wohnungseigentümers entsteht nicht bereits mit dem Anfall der Lasten und Kosten, sondern wird im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht aus § 16 Abs. 2 WEG erst mit dem Beschluss der Wohnungseigentümer begründet (BGH NJW 1988, 1910). Im Falle eines Eigentümerwechsels wird dabei von der h. M., der sich auch der Senat angeschlossen hat, die Fälligkeitstheorie vertreten, d. h. dass der frühere Eigentümer nur für solche Verbindlichkeiten haftet, die bis zur Eigentumsumschreibung entstanden und fällig geworden sind (vgl. OLG Köln NZM 2002, 351; Weitnauer/Gottschalg, WEG 9. Auflage, § 16 Rdn. 50 mit weiteren Nachweisen).

Begründet werden kann eine Beitragsschuld mithin entweder durch einen Beschluss über den Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 2 WEG bzw., falls ein solcher nicht besteht oder zur Deckung angefallener Kosten nicht ausreicht („Abrechnungsspitze“), durch die Genehmigung der Jahresabrechnung nach § 28Abs. 5 WEG. Welche Zahlungspflichten durch die Genehmigung begründet werden sollen, ist wiederum eine Frage der Auslegung (BGH NJW 1999, 3713). Diese Auslegung führt in dem Normalfall, dass vorher ein Wirtschaftsplan bestand, dazu, dass er nur bei der Abrechnungsspitze anspruchsbegründend wirkt; denn es würde dem erkennbaren Interesse der beschließenden Mehrheit widersprechen, durch die Genehmigung der Jahresabrechnung sich etwaigen für die Vorschussforderung bestehenden Sicherungs- und Vorzugsrechten oder wegen Verzugs entstandener Schadensersatzansprüche zu entledigen oder einen ausgeschiedenen säumigen Wohnungseigentümer ersatzlos aus seiner Verbindlichkeit zu entlassen. Auch kann der Genehmigungsbeschluss nur Wirkung für und gegen die bei der Beschlussfassung eingetragenen und stimmberechtigten Wohnungseigentümer, nicht aber auch gegen frühere entfalten (BGH NJW 1999, 3713).

Diese Grundsätze erweisen sich auch in dem Falle, dass vorher eine Verbindlichkeit gegen den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer – aus welchen Gründen auch immer – nicht begründet worden war, die „Abrechnungsspitze“ also letztlich alle anteiligen Kosten eines abgelaufenen Wirtschaftsjahres enthält, als tragfähig und interessengerecht (ebenso Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, § 28 Rdn. 140; Staudinger/Bub a. a. O. § 28 Rdn. 408). Der Ausweis eines bestimmten Saldos in der Einzelabrechnung zu Lasten einer bestimmten Einheit ist zweifelsfrei dahingehend auszulegen, dass der Sondereigentümer dieser Einheit mit den Kosten belastet werden soll. Dies kann wiederum nur der im Zeitpunkt der Beschlussfassung eingetragene und nicht der frühere sein; denn ansonsten würde es sich um eine unzulässige Entschließung zu Lasten eines an der Beschlussfassung nicht beteiligten Dritten handeln, was im Zweifel nicht gewollt ist. Bloße Billigkeitserwägungen, wie sie letztlich das Landgericht durchgreifen lässt, bieten keine Lösung wegen der Kostenverteilung und wären letztlich auch nicht gewollt. Es kann nämlich nicht angenommen werden, dass die Eigentümer mit der Genehmigung eines Saldos zu Lasten des Eigentümers einer Einheit quasi eine Verbindlichkeit begründen wollten, die „nur auf dem Papier“ besteht und nicht durchsetzbar ist.

In diesem Zusammenhang vermag auch die von der „Aufteilungstheorie“ vorgeschlagene Lösung nicht zu überzeugen, den Beschluss dahingehend auszulegen, dass für Kosten, die entstanden sind, als noch der frühere Eigentümer im Grundbuch eingetragen war, die Genehmigung der Abrechnung nur die Feststellung enthalte, die Forderung gegen den früheren Eigentümer geltend zu machen, der dann ggfls. in einem gegen ihn gerichteten gerichtlichen Verfahren die aus seiner Sicht bestehenden Einwendungen geltend machen könne. Wenn er damit Erfolg habe, werde die Wohnungseigentümergemeinschaft zu prüfen habe, ob sie die Jahresabrechnung nachzubessern und durch einen Zweitbeschluss die abgeänderte Jahresabrechnung fällig zu stellen habe (Jennißen ZMR 2005, 267 [270]; ders. WEG [2008] § 16 Rdn. 145). Diese Lösung hat abgesehen davon, dass sie mit Unwägbarkeiten und unter Umständen jahrelangen Verzögerungen infolge gerichtlicher Verfahren bis zur entgültigen Entschließung über die Jahresabrechnung verbunden ist, die Folge, dass die ursprünglich aufgestellte Abrechnung unvollständig und daher nicht ordnungsgemäß ist; denn wegen der Kosten, die dem früheren Eigentümer angelastet werden sollen, enthält die Einzelabrechnung der betreffenden Einheit überhaupt keine Kostenverteilung, sondern lediglich die Entschließung, diese geltend zu machen und ggfls. einzuklagen.

Wenn mithin eine Auslegung des Genehmigungsbeschlusses die Folge hat, dass hiermit der im Zeitpunkt der Beschlussfassung eingetragene Erwerber mit den Kosten zu belasten ist, ließe sich dessen Haftung nur verneinen, wenn der Beschluss wegen Verstoßes gegen unverzichtbare Rechtsvorschriften (§ 23 Abs. 4 S. 1 WEG n. F.) nichtig wäre. In Betracht käme allenfalls eine Nichtigkeit gem. § 138 Abs. 1 BGB. Alleine eine bewusste Verzögerung um einen „solventeren Schuldner“ in Anspruch zu nehmen, rechtfertigt indes wegen der notwendigen subjektiven Komponenten regelmäßig nicht den Vorwurf sittenwidrigen Handelns (BayObLG NJW-RR 1992, 14). Unabhängig hiervon ist jedenfalls vorliegend für ein Abwarten, um sich den Antragsgegner als Schuldner aussuchen zu können, nichts ersichtlich.

Eine Haftung des Erwerbers ist letztlich auch interessengerecht. Auf der Grundlage der Lösung des Landgerichts blieben der Gemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter, der nicht für eine zeitgerechte Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan Sorge getragen hat, während der Erwerber jedenfalls bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerb im umgekehrten Fall Regress beim Verkäufer nehmen kann. Wirtschaftlich geht es daher letztlich darum, wer das Insolvenzrisiko des teilenden Eigentümers und/oder des nicht selten mit ihm verbundenen ersten Verwalters trägt. Sachgerecht ist es, dieses Risiko auf den Erwerber zu verlagern. Er kann sich nämlich – auch bei einem beabsichtigten Erwerb in der Zwangsversteigerung – vorab über die Wohngeldsituation erkundigen sowie im Falle eines rechtsgeschäftlichen Erwerbs zusätzlich bei der Fassung des Kaufvertrages Vorsorge tragen und Sicherungen dagegen einbauen, dass er für Kosten aus Zeiträumen in Anspruch genommen wird, in denen er das Objekt noch nicht nutzen konnte. Eine derartige Möglichkeit hat die Gemeinschaft im Verhältnis zum Verwalter in der Regel nicht. Im Gegenteil ist die Position der übrigen Erwerber insbesondere in den Fällen, in denen der teilende Eigentümer noch Mehrheitseigentümer ist, eine relativ schwache und das Verhältnis zum Verwalter unter Umständen konfliktreich (so auch nach dem Inhalt der vorgelegten Protokolle im vorliegenden Fall), was auch für den Gesetzgeber Anlass war, ab dem 01.07.2007 den Erstbestellungszeitraum in § 26 Abs. 1 S. 2, 2. Halbsatz WEG n. F. zwingend auf höchstens 3 Jahre zu beschränken.

Die Erwägung des Landgerichts, die Wohnungseigentümergemeinschaft könne sich durch eine Verzögerung in der Beschlussfassung quasi aussuchen, wen sie in Anspruch nehmen kann, ist zwar ein durchaus beachtliches Argument. Ihr liegt im Hinblick darauf, dass die Aufstellung eines Wirtschaftsplans nach § 28 Abs. 1 WEG Aufgabe des Verwalters ist, und er es ist, der gem. § 25 Abs. 1 WEG im Normalfall die Eigentümerversammlung einzuberufen, und in der Regel eine Kontrolle darüber hat, welche Kostenbeiträge tatsächlich geleistet werden, wegen der möglicherweise bestehende Nähe zu dem teilenden Eigentümer, der ihn bestellt hat, durchaus eine realistische Sichtweise zugrunde. Es geht aber dabei nicht darum, gegen wen der Beschluss anspruchsbegründend wirkt, was alleine eine Frage der Auslegung ist, auch nicht um einen etwaigen zu einer Nichtigkeit führenden Verstoß gegen unverzichtbare Rechtsvorschriften, sondern um Missbrauchsfragen im Einzelfall, also solchen des § 242 BGB, insbesondere um den Einwand des Rechtsmissbrauchs, der einem Wohnungseigentümer nie abgeschnitten werden kann (BGH NJW 1988, 1910). Die Möglichkeit zur Geltendmachung ist ihm durch das Anfechtungsrecht aus § 23 Abs. 4 WEG a. F. bzw. § 23 Abs. 4 S. 2 i. V. m. § 46 Abs. 2 S. 2, 3 WEG n. F. eröffnet. Lässt er den Genehmigungsbeschluss aber bestandskräftig werden, hat er den ausgeworfenen Betrag zu entrichten (BayObLG NJW-RR 1992, 14).

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286 Abs. 3288 BGB

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG a. F. Es entspricht billigem Ermessen, dem unterlegenen Antragsgegner die Gerichtskosten aufzuerlegen. Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine Veranlassung, weil es sich nicht um ein typisches Wohngeldverfahren gegen einen säumigen Schuldner handelt, sondern die Beteiligten um Rechtsfragen grundsätzlicher Art streiten.

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG a. F.