OLG Düsseldorf I-10 U 143/05 WuM 2006, 381

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Urteil des OLG Düsseldorf vom 30.06.2006

Leitsatz

BGB §§ 556, 556 a

OLG Düsseldorf I-10 U 143/051. Enthält die Nebenkostenabrechnung einzelne nicht umlagefähige Positionen oder basiert sie auf einem falschen Umlegungsmaßstab, handelt es sich ausschließlich um – die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lassende – Fragen der inhaltlichen Richtigkeit. Zur Herbeiführung der Fälligkeit bedarf es keiner Erteilung einer korrigierten Abrechnung

2. Hat der Vermieter nur 70 % statt 70,25 % der Gesamtkosten in Ansatz gebracht, wird der Mieter hierdurch nicht benachteiligt. Inwieweit andere Mieter wegen des verbleibenden Anteils gegebenenfalls zu Unrecht in Anspruch genommen werden oder genommen worden sind, ist ohne Belang.

3. Enthält der Wohnungsmietvertrag allein die Vorgabe, dass Betriebskosten in Abhängigkeit von ihrem tatsächlichen Anfall anteilig durch die Mietpartei zu tragen sind, ohne nähere Eingrenzung, wie der entsprechende Anteil zu ermitteln ist, und haben sich die Parteien (hier: durch Einigung auf die Wohnflächenberechnung des Steuerberaters) verbindlich auf eine Konkretisierung der maßgebenden Flächen und des daraus abzuleitenden Umlegungsmaßstabes geeinigt, muss sich der Mieter hieran festhalten lassen.

4. Von den Bestimmungen der HeizkostenV abweichende vertragliche Vereinbarungen entbehren diese hierdurch nicht ohne Weiteres der Wirksamkeit. Vielmehr bedarf es eines Anpassungsverlangens einer der beiden Vertragsparteien, um eine Vertragsanpassung an die Erfordernisse der vorstehenden Bestimmungen herbeizuführen. Ein solches Verlangen (hier: durch Übersendung der Heizkostenabrechnung) wirkt nach allgemeinen Grundsätzen – § 556 a Abs. 2 BGB findet im Geltungsbereich der HeizkostenV keine Anwendung – erst für die nachfolgende Abrechnungsperiode.

5. Eine einseitige Bestimmung der Leistungszeit genügt nicht § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 15. Juli 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Langenfeld unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.341,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 28,30 € ab dem 19.04.2005 und aus weiteren 1.313,13 € ab dem 05.03.2005 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 78 % und die Beklagte 22 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Beklagten zur Last. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die in zulässiger Weise bei dem Oberlandesgericht als dem nach § 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG zuständigen Gericht eingelegte Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg. Die Klägerin kann von der Beklagten Nebenkostennachzahlungen in Höhe von insgesamt 1.341,43 € beanspruchen. In Höhe weiterer 7,55 €, welche die Klägerin erstmalig im Wege der Klageerweiterung in der Berufungsinstanz geltend macht, ist die Klage – ebenso wie hinsichtlich eines Teiles der Zinsforderung – unbegründet.

1. Zu Unrecht hat das Amtsgericht der Klägerin einen in der Berufungsinstanz allein noch in Höhe von 28,30 € streitigen, mit Abrechnung vom 05.11.2004 (Anl. K 3, Bl. 16 GA) erhobenen Anspruch auf eine Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2003 versagt.

a. Entgegen der Auffassung der Beklagten bestehen gegen die Fälligkeit der Nachforderung keine Bedenken, da die – unstreitig aktiv legitimierte – Klägerin innerhalb der Abrechnungsfrist des – gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4 EGBGB zur Anwendung gelangenden – § 556 Abs. 3 Satz 1, 1. Halbsatz BGB eine ordnungsgemäße, der Beklagten zugegangene Nebenkostenabrechnung erstellt hat und nach Übersendung der zugehörigen Belege mit Schreiben vom 01.12.2004 (Anl. K 2, Bl. 13 f GA) auch eine Überprüfungsfrist verstrichen ist (vgl. BGH, NJW 2005, 1499 [1501]; eine Prüfungsfrist bejahend: LG Berlin, NZM 2001, 707; LG Köln, WuM 2001, 496; vgl. zum Meinungsstand: Schmidt, Handbuch der Mietnebenkosten, 7. Aufl., Rz. 3330). Eine Nebenkostenabrechnung muss den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten wie hier regelmäßig eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufzunehmen (BGH, NJW 2005, 3135 [3136]; NJW-RR 2003, 442). Die Abrechnung muss den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Diesen Anforderungen genügt die streitgegenständliche Rechnung vom 05.11.2004. Ohne Belang ist, ob die Rechnung einzelne nicht umlagefähige Positionen enthält oder auf einem falschen Umlegungsmaßstab basiert. Hierbei handelt es sich ausschließlich um – die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lassende – Fragen der inhaltlichen Richtigkeit (vgl. BGH, DWW 2005, 372 = NZM 2005, 863; BGH, GE 2005, 380). Entsprechend kann die Beklagte auch nicht die erneute Erteilung einer Nebenkostenabrechnung fordern.

b. Die Klägerin hat gemäß § 4 Nr. 2 und Nr. 4 des Mietvertrages vom 25.01.1988 (Anl. K 1, Bl. 5 f GA) in Verbindung mit der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung (nachfolgend: BV) auch Anspruch auf Erstattung des – nunmehr noch streitgegenständlichen – Betrages. Gegen die Umlagefähigkeit der in Ansatz gebrachten Positionen bestehen, nachdem die Kosten für Gartenpflege nicht mehr Gegenstand des Verfahrens sind, keine Bedenken. Ebenso wenig verfängt die Argumentation der Beklagten, die Klägerin habe den falschen Umlegungsmaßstab zugrunde gelegt.

aa. Soweit die Beklagte – mit dem Amtsgericht – beanstandet, die Abrechnung leide daran, dass die Klägerin bei Zugrundelegung ihrer eigenen Wohnflächenberechnung nur 70 % statt 70,25 % der Gesamtkosten in Ansatz gebracht habe, kann ihr schon deshalb nicht gefolgt werden, weil dies allein zu Lasten der Klägerin als Vermieterin geht. Inwieweit andere Mieter wegen des verbleibenden Anteils gegebenenfalls zu Unrecht in Anspruch genommen werden oder genommen worden sind, ist für das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien ohne Belang (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2005, 943; KG, KGR 2004, 47). Eine etwaige Minderforderung befreit die Beklagte nicht von einer Nachzahlungspflicht. Sie kann allenfalls dazu führen, dass die Klägerin mit weitergehenden – hier nicht streitgegenständlichen – Forderungen ausgeschlossen ist.

bb. Ohne Erfolg wendet sich die Beklagte auch im Übrigen gegen den von der Klägerin angewandten Umlegungsmaßstab. Es kann dahin stehen, ob die Wohnflächenberechnung der Klägerin zutreffend ist und diese an eine in Konkretisierung des Mietvertrages in der Vergangenheit erfolgte Einigung auf eine der Beklagten zuzurechnende Wohnfläche von 192,33 m² gebunden ist. Denn die Parteien haben sich auf eine Kostenbeteiligung der Beklagten an den Gesamtkosten in Höhe von 71 % geeinigt, hinter welcher der von der Klägerin in Ansatz gebrachte Bruchteil von 70 % sogar zurückbleibt.

(1) Der Mietvertrag enthält insofern unter § 4 Nr. 2 und Nr. 4 allein die Vorgabe, dass Betriebskosten in Abhängigkeit von ihrem tatsächlichen Anfall anteilig durch die Mietpartei zu tragen sind, ohne nähere Eingrenzung, wie der entsprechende Anteil zu ermitteln ist. Nach unbestrittener Darstellung der Beklagten (Schriftsatz vom 10.05.2005, Seite 3, Bl. 58 GA) ist jedoch die Berechnung des Steuerberaters L…vom 13.08.1998 (Bl. 62 f GA) Bestandteil des Mietvertrages geworden. Hieraus ergibt sich zwar eine Wohnungsgröße von 192,33 m². Hierauf aufbauend ist indes zugleich – in zulässiger Weise (vgl. BGH, WM 2005, 774) – der Anteil der Wohnfläche der Beklagten an der anrechenbaren Gesamtfläche – auch zur Berechnung der Nebenkosten – mit 71 % festgelegt worden. Haben sich die Parteien seinerzeit mithin verbindlich auf eine Konkretisierung der maßgebenden Flächen und des daraus abzuleitenden Umlegungsmaßstabes geeinigt, muss sich die Beklagte hieran festhalten lassen, ohne sich einseitig lediglich auf die ihr vorteilhaften Festlegungen berufen zu können. Zu einer hiervon abweichenden späteren Vereinbarung ist nichts vorgetragen. Auch aus der Flächenneuberechnung der Klägerin folgt nichts anderes. Ungeachtet dessen, inwieweit diese eine Abänderung der vorstehenden Vereinbarung herbeiführen konnte, ermittelt sich hiernach nämlich kein der Beklagten zu einem günstigeren Ergebnis verhelfender Maßstab.

(2) Keine andere Beurteilung ergibt sich im Hinblick auf das unter § 27 Nr. 2 des Vertrages niedergelegte Schriftformerfordernis. Unabhängig davon, ob die Parteien eine schriftliche Übereinkunft getroffen haben, wollten sie jedenfalls übereinstimmend die Verbindlichkeit des Vereinbarten und haben damit konkludent das Schriftformerfordernis abbedungen (vgl. BGH, WM 2005, 774; Heinrichs, in: Palandt, BGB, 64. Aufl., § 125 Rz. 14).

c. Soweit die Beklagte zu den Nebenkostenabrechnungen geltend macht, ihr Vorbringen in der Klageerwiderung vom 10.05.2005, insbesondere zur Fehlerhaftigkeit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003, sei mangels fristgerechter Replik als zugestanden zu erachten, ist dies schon deshalb ohne Bedeutung, weil in der Berufungsinstanz ausschließlich um – einem Zugeständnis nach § 138 Abs. 3 ZPO nicht zugängliche – Rechtsfragen gestritten wird.

2. Sofern die Klägerin Zahlung des für das Jahr 2004 durch – bereits erstinstanzlich vorgelegte und damit insgesamt nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO in zweiter Instanz zu berücksichtigender – Abrechnung vom 25.02.2005 (Anl. K 12, Bl. 40 f GA) ausgewiesenen Nebenkostensaldos in Höhe von 1.320,68 € begehrt, hat ihre Berufung mit Ausnahme eines Teilbetrages von 7,55 €, um welchen sie ihre Klageforderung zweitinstanzlich gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässig erweitert hat (vgl. BGH NJW 2004, 2152 [2154]), Erfolg.

a. Ihre Betriebskostenabrechnung genügt den oben im Einzelnen dargestellten, an eine ordnungsgemäße Abrechnung zu stellenden Anforderungen. Zwar ist der Beklagten zuzugestehen, dass der Abrechnung vom 25.02.2005 – anders als die in der Klageerweiterung vom 23.03.2005 (Bl. 38 GA) erfolgte Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten von anteilig 1.160,00 € auf der Grundlage von 70 % der mit 1.657,14 € angesetzten Gesamtkosten – bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten ein fehlerhafter Abrechnungsmaßstab zugrunde liegt. Ein solcher hindert aber nicht die mit Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung – gegebenenfalls nach Zubilligung einer gewissen Prüfungsfrist – eintretende Fälligkeit. Insbesondere bedarf es zur Herbeiführung der Fälligkeit keiner Erteilung einer korrigierten Abrechnung. Entscheidend ist allein, ob der Mieter – wie hier – in die Lage versetzt wird, die Abrechnung zu überprüfen. Dies war der Beklagten anhand der in Bezug genommenen und mitgereichten Zusammenstellung der diesbezüglichen Gesamtkosten durch die Firma Beyer/Ibia vom 22.02.2005 (Anl. K 14, Bl. 43 GA) und der darin vorgenommenen Ermittlung des Kostenanteils der Beklagten unschwer möglich. Im Übrigen hat die Klägerin jedenfalls mit der Klageerweiterung eine korrekte Ermittlung des auf die Beklagte entfallenden Anteils an den Heiz- und Warmwasserkosten vorgenommen.

b. Hinsichtlich der Umlagefähigkeit der einzelnen Betriebskosten wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf vorstehende Ausführungen verwiesen. Insbesondere sind auch die in Ansatz gebrachten Kosten für Heizung und Warmwasser nach der in § 4 Nr. 2 des Mietvertrages in Bezug genommenen Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV (Nr. 6) umlagefähig (vgl. auch OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 603). Entgegenstehende Umstände sind nicht dargetan. Keine andere Beurteilung rechtfertigt sich im Hinblick darauf, dass die Parteien zunächst eine Beschaffung der Brennstoffe durch die Mieter vereinbart hatten (vgl. § 7 Nr. 1 Abs. 2 des Mietvertrages). Bestand Einverständnis der Beklagten mit der Umstellung der Heizungsanlage von Öl auf Gas – wie dies aus dem Schreiben vom 01.12.2004 (Seite 2, Anl. K 2, Bl. 14 GA) ersichtlich wird – und ging hiermit zwangsläufig ein durch die Klägerin vorzunehmender Anschluss des Hauses an die Gasversorgung einher, kamen die Parteien konkludent überein, den Mietvertrag insoweit abzuändern, als eine Brennstoffversorgung mit Umstellung des Heizungssystems auf Gas über die Klägerin erfolgt. Im Übrigen führt die andernfalls vorzunehmende ergänzende Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB analog) zu dem gleichen Ergebnis. Da die Mieter grundsätzlich für sämtliche Heizungskosten aufkommen sollten (§ 7 des Mietvertrages) und die Parteien überdies eine allgemeine Einstandspflicht für die in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV aufgeführten Betriebskosten – mithin auch die streitigen Heizungs- und Warmwasserkosten – normierten, besteht kein Zweifel, dass die Parteien – hätten sie das Erfordernis einer Brennstoffbeschaffung durch den Vermieter bedacht – die hierdurch bedingten Kosten anteilig der Beklagten auferlegt hätten.

c. Allerdings ist der Beklagten darin beizutreten, dass der vom 25.02.2005 datierenden Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 ein fehlerhafter Abrechnungsmaßstab zugrunde liegt. Zwar folgt die Abrechnung dem durch §§ 6-9 HeizkostenV vorgegebenen Rahmen. Auch gebührt den Bestimmungen der HeizkostenV nach § 2 HeizkostenV gegenüber vertraglichen Vereinbarungen grundsätzlich der Vorrang. Indes entbehren abweichende vertragliche Vereinbarungen hierdurch nicht ohne Weiteres der Wirksamkeit. Vielmehr bedarf es eines Anpassungsverlangens einer der beiden Vertragsparteien, um eine Vertragsanpassung an die Erfordernisse der vorstehenden Bestimmungen herbeizuführen (vgl. LG Berlin, NZM 2000, 333 [334]; Lammel, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8 Aufl., § 2 HeizkostenV Rz. 12; Schmidt, a.a.O, Rz. 6080 f. und 6095 f.). Ein solches Verlangen mag die Klägerin durch Übersendung der Nebenkostenabrechnung einschließlich der Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten zwar gestellt haben. Wirkung konnte dieses jedoch nach allgemeinen Grundsätzen – § 556 a Abs. 2 BGB findet im Geltungsbereich der HeizkostenV keine Anwendung (vgl. Schmidt, a.a.O., Rz. 4097) – erst für die nachfolgende Abrechnungsperiode entfalten (vgl. Schmidt, a.a.O., Rz. 3112; OLG Frankfurt, Urteil vom 12.03.2003, Az. 7 U 50/02).

d. Hieran gemessen durfte die Klägerin für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2004 – wie auch für die weiteren Betriebskosten maßgebend – allein nach der Größe des Wohnflächenanteils abrechnen. Hat die Klägerin diesen nicht nur bei den übrigen Betriebskosten sondern bereits im Zuge der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 mit 70 %, d.h. im Rahmen der zuvor getroffenen Absprachen, in Ansatz gebracht – lagen dem auch andere Bezugsgrößen bei der Flächenberechnung zugrunde -, hat Entsprechendes für die auf das Jahr 2004 entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten zu gelten, so dass sich der Anteil der Beklagten auf 1.160,00 € (70 % von 1.657,14 €) beläuft. Hinzu kommt, dass die Klägerin die geltend gemachten Heiz- und Warmwasserkosten erstinstanzlich selbst auf diese Weise ermittelt hat und erst in der Berufungsinstanz – klageerweiternd – ohne weitere Begründung den in der Aufstellung der Heiz- und Warmwasserkosten für das Jahr 2004 ausgewiesenen Betrag begehrt. Unschädlich ist insoweit, wie oben ausgeführt, dass der Wohnflächenanteil nach der Berechnung der Klägerin sogar 70,25 % betrug. Hiervon ausgehend ergibt sich folgende Berechnung für das Jahr 2004:

Grundsteuer (70 % von 985,13 €): 689,59 €

Gebäudehaftpflicht für Öltank (70 % von 746,57 €) 522,60 €

Gebäudehaftpflicht für Gebäude selbst (70 % von 269,92 €) 188,94 €

Heizung und Warmwasser (70 % von 1.657,14 €) 1.160,00 €

Summe: 2.561,13 €

abzgl. geleisteter Vorauszahlungen von 1.248,00 €

gesamt: 1.313,13 €.

3. Zinsen kann die Klägerin nur im zugesprochenen Umfang begehren.

a. Zinsen aus der Nebenkostennachforderung für das Jahr 2003 in Höhe von 28,30 € gebühren der Klägerin gemäß §§ 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, 291 BGB erst ab Rechtshängigkeit, mithin ab dem 19.04.2005 (Bl. 48 GA).

Entgegen der Auffassung der Klägerin hat sich die Beklagte zuvor nicht in Verzug befunden.

aa. Zwar ist ohne Bedeutung, dass die Klägerin mit ihrer Nebenkostenabrechnung einen überhöhten Betrag gefordert hat, da etwaige inhaltliche Mängel einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung die Fälligkeit nicht berühren (Schmid, a.a.O., Rz. 3328). Indes fehlt es an einer wirksamen Mahnung. Ungeachtet der Frage, inwieweit der Beklagten eine Prüffrist zuzubilligen ist, konnte die Fälligkeit frühestens zu dem von der Klägerin in ihrer Abrechnung selbst genannten Zeitpunkt, d.h. mit Fälligkeit der folgenden Miete am 03.12.2004 (§ 6 Nr. 1 des Mietvertrages), eintreten, so dass das zeitlich vorgelagerte Schreiben vom 01.12.2004 (Anl. K 2, Bl. 13 f GA keine verzugsbegründende Wirkung zeitigen konnte.

bb. Eine Mahnung war auch nicht entbehrlich. Eine einseitige Bestimmung der Leistungszeit genügt § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht. Ebenso wenig ist dem Vorbringen der Klägerin mit der erforderlichen Bestimmtheit zu entnehmen, ob die Beklagte mit Schreiben vom 04.03.2005 (vgl. Schriftsatz vom 23.03.2005, Seite 2, Bl. 38 GA) zugleich die Tilgung der ausstehenden Nebenkostennachforderung für das Jahr 2003 ernsthaft und endgültig verweigert hat.

cc. Schließlich ist die Beklagte als Verbraucherin mangels Hinweises auf die Rechtsfolgen auch nicht nach § 286 Abs. 3 BGB in Verzug geraten.

b. Zinsen wegen der Nebenkostennachforderung für das Jahr 2004 kann die Klägerin von der ab dem 05.03.2005 in Verzug befindlichen Beklagten nach §§ 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3, 288 Abs. 1 BGB nur insoweit verlangen, wie ihre Hauptforderung begründet ist, mithin aus 1.313,13 €. Die – ebenfalls im Wege zulässiger Klageerweiterung (§ 264 Nr. 2 ZPO) geltend gemachte – überschießende Zinsforderung ist unbegründet. Im Übrigen ist ihre Forderung sachlich gerechtfertigt, da die Beklagte dem Sachvortrag der Klägerin, sie habe mit Schreiben vom 04.03.2005 jede Zahlung auf die Nebenkostenabrechnung vom 25.02.2005 verweigert, nicht entgegen getreten ist. Am 04.03.2005 war die Nachforderung für das Jahr 2004 – vorstehenden Ausführungen gemäß – in der sachlich gerechtfertigten Höhe auch fällig, nachdem die Klägerin der Beklagten in der mit Belegen übersandten Abrechnung vom 25.02.2005 eine Zahlungsfrist bis zur Fälligkeit der nächsten Monatsmiete – mithin bis zum 03.03.2005 – eingeräumt hatte und die Beklagte die Rechnung vor ihrer Zahlungsverweigerung vom 04.03.2005 auch geprüft hat.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 und Abs. 2 ZPO, wobei für den erstinstanzlich auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klageantrag zu Ziffer 2) ein Streitwert von 3.855,84 € (12 x 277,00 € zzgl. 16 % MWSt) zugrunde zu legen war (§ 41 Abs. 5 GKG).

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision sind nicht gegeben (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Streitwert: 1.348,98 €